Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [N] [O]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/06118 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FGX

N° MINUTE : 9 JCP

JUGEMENT rendu le mardi 05 novembre 2024

DEMANDEURS Madame [M] [R], demeurant [Adresse 4] (SUISSE) - représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 3] - département de cusco PEROU - représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR Monsieur [N] [O], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 septembre 2024

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 novembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 05 novembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/06118 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FGX

Par acte sous signature privée en date du 25/07/2015 à effet au 01/06/2015, M. [G] [P] et Mme [R] [M] ont donné à bail à usage d’habitation et professionnel , sans précision, à M.[O] [N] un appartement situé au [Adresse 2], pour un loyer de 700 euros sans provision sur charges . Il est noté conclu pour deux ans , par tacite reconduction. Le bail porte sur un 2 pièces de 25m² environ, avec interphone et petite cour arrière , sans cave ni parking. Il inclut une clause détaillée intitulée «  travaux et achats réalisés par le locataire » , portant sur des travaux réalisés et également sur partie de l’état des lieux. Par acte de commissaire de justice du 30/10/2023, M. [G] [P] et Mme [R] [M] ont signifié un congé pour vendre à M. [O] [N] à effet au 31/05/2024 à minuit, avec offre de vente au prix de 160 000 euros , payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique, le transfert de propriété n’intervenant qu’après paiement effectif du prix non compris les frais et droits de l’acte de vente à la charge de l’acquéreur. Le 17/05/2024 , M. [O] [N] a adressé un mail à Mme [R], lui indiquant ne pas quitter les lieux , faisant référence à de précédents courriers et précisant avoir sollicité un logement social. M. [O] [N] s’est maintenu dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 12/06/2024 , M. [G] [P] et Mme [R] [M] ont assigné M. [O] [N] sur le fondement de la loi du 06/07/89, les articles 544 et 1728 du code civil aux fins de : voir valider le congé délivré à M. [O] [N] le 30/10/2023 pour le 31/05/2024 voir juger que M. [O] [N] est occupant sans droit ni titre depuis le 01/06/2024en conséquence :voir ordonner l’expulsion de M. [O] [N] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu voir condamner M. [O] [N] à une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision jusqu’à libération définitive des lieux voir condamner M. [O] [N] à payer à M. [G] [P] et Mme [R] [M] :- une indemnité d'occupation égale au montant des loyers résultant du contrat résilié à compter du 01/06/2024 jusqu’à la libération définitive des lieux - une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du congé - voir maintenir l’exécution provisoire de droit L’affaire a été retenue le 05/09/2023. M. [G] [P] et Mme [R] [M] sollicitent l’entier bénéfice de leur assignation, les lieux n’étant pas libérés.

M. [O] [N] régulièrement assigné selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu ni été représenté, l’assignation étant déposée en étude en son absence.

DISCUSSION : Vu l’article 472 du code de procédure civile, Sur l’assignation et la recevabilité : L’assignation a été délivrée à l’adresse des lieux loués, par les bailleurs propriétaires selon attestation notariée du 02/03/2007 au locataire ; les demandeurs sont recevables à agir. Sur la validité en la forme du congé : Le congé pour vente doit en application de l’article 15 II de la loi du 06/07/89 contenir à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. Il doit être délivré 6 mois avant l’échéance du bail. Il doit comporter très exactement la désignation des locaux dont le locataire a la jouissance et sur lesquels porte le droit de préemption, avec les accessoires, afin que le locataire puisse apprécier la pertinence de l’offre. Il doit en outre reproduire les termes des 5 premiers alinéas de l’article 15 II, à peine de nullité. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Enfin il doit contenir la notice d’information relatives aux obligations du bailleur et voie de recours et d’indemnisation du locataire, dont le contenu est applicable pour tous les congés postérieurs au 01/01/2018, selon l’arrêté du 13/12/2017.

Le bail est un bail mixte à usage d’habitation et professionnel selon le contrat, si bien que l’article 15 de la loi du 06/07/89 est applicable. Compte-tenu de la qualité de personnes physiques des bailleurs , il ne peut être conclu que pour une période 3 ans, en application de l’article 10 de la loi du 06/07/89 et en l’absence de clause particulière de l’article 11 de cette loi, ces dispositions étant d’ordre public. Le bail expirait donc au 31/05/2024, après les tacites reconductions de 3 ans depuis sa conclusion. Le congé a été délivré par acte de commissaire de justice du 30/10/2023 par M. [O] [N] à effet au 31/05/2024, soit au moins 6 mois avant l’expiration du bail, en exposant les termes de la vente des lieux loués, avec la consistance de ceux-ci et le prix proposé de 160 000 euros net vendeur. Il reproduit les 5 premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 06/07/89. Il inclut la notice d’information.

Sur le caractère réel et sérieux du motif de vente : En application de l’article 15 II de la loi du 06/07/89, le congé pour vendre confère au locataire un droit de préemption, avec obligation d’offre de vente du bailleur au bénéfice du locataire pour la consistance exacte des lieux loués à un prix non dissuasif. L’intention de vente doit exister au moment du congé. Si l’intention de vente doit exister à ce moment, le bailleur n’a pas d’obligation de parvenir à une vente des lieux, alors qu’il exerce un droit de donner congé sous certaines conditions . L’appréciation du caractère réel et sérieux du motif de vente est à faire au moment du congé, tandis que des éléments postérieurs peuvent seulement corroborer ces éléments contemporains du congé . L’offre de vente est de 160000 euros pour l’appartement de deux pièces, qui selon le bail est de 25m², sans précision de la surface habitable. Dans l’attestation de propriété, la surface habitable est de 24.42 euros/m². Le prix est donc de 6552 euros/m², sans constituer de prix dissuasif. En tout état de cause, il n’est pas mentionné de contestation de ce prix dans le mail de M. [O] [N], ni de l’intention de vente des bailleurs. Il fait seulement état de recherche de logement social. Le congé du 30/10/2023 à effet au 31/05/2024 à minuit est donc valide et régulier . Sur les conséquences de la validité du congé : M. [O] [N] est donc déchu de tout titre d’occupation des lieux loués depuis le 01/06/2024 . Il convient donc d’ordonner l'expulsion de M. [O] [N] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, sous réserve du délai suivant commandement de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. L’astreinte sollicitée n’est pas nécessaire en l’absence de circonstance particulière qui le justifie. Compte tenu du bail antérieur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis le 01/06/2024 au départ effectif de M. [O] [N] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer qui aurait été payé si le bail n’avait pas pris fin et de condamner M. [O] [N] au paiement de celle-ci. Sur l’exécution provisoire : L’exécution provisoire est de droit ; aucune circonstance particulière ne justifie de l’écarter. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile : Il convient de condamner M. [O] [N] aux dépens incluant le coût de l’assignation , de la signification de la décision , et du congé et de le condamner à payer à M. [G] [P] et Mme [R] [M] une somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe : DIT que le congé pour vente du 30/10/2023 pour les lieux situés au [Adresse 2] à effet au 31/05/2024 est valide et régulier DIT que M. [O] [N] est occupant sans droit ni titre depuis le 01/06/2024 DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant du loyer qui aurait été payé si le bail n’avait pas pris fin CONDAMNE M. [O] [N] au paiement à M. [G] [P] et Mme [R] [M] de cette indemnité d’occupation DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, M. [G] [P] et Mme [R] [M] pourront faire procéder à l’expulsion de M. [O] [N], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures civiles d’Exécution, sans astreinte DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit CONDAMNE M. [O] [N] aux dépens de l’instance incluant le coût de l’assignation, de la signification de la décision , du congé CONDAMNE M. [O] [N] à payer à M. [G] [P] et Mme [R] [M] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT