Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [B] [T] Madame [W] [H] épouse [T]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marc-robert HOFFMANN NABOT

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/04136 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UBM

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT rendu le mardi 05 novembre 2024

DEMANDERESSE S.C.I SOCIETE FONCIERE DI 01/2007, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364

DÉFENDEURS Monsieur [B] [T], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

Madame [W] [H] épouse [T], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 septembre 2024

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 novembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 05 novembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/04136 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UBM

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte du 1/ 08/ 2001 à effet au 1/ 08/ 2001, la SASU GFF HABITAT a donné à bail à M. [T] [B] et Mme [H] épouse [T] [W] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], avec cave n° 25 et parking n° 32 pour un loyer de 6707 francs et 898 francs de provisions sur charges mensuelles, pour 6 ans.

LA SCI SOCIETE FONCIERE DI 01/2007 a acquis les lieux loués le 15/11/2007 de la société SOREGE III, qui elle-même l’avait acquis le 09/02/2004 de la SCI L’HABITAT LOCATIF INTERMEDIAIRE .

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 14/ 03/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 4661,07 euros.

Par acte d’huissier en date du 15 et 25/03/2024, LA SCI SOCIETE FONCIERE DI 01/2007 a fait assigner M. [T] [B] et Mme [H] épouse [T] [W] aux fins de :

Voir juger ses demandes recevables et bien fondéesVoir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [T] [B] et Mme [H] épouse [T] [W] Voir ordonner l’expulsion de M. [T] [B] et Mme [H] épouse [T] [W] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, Voir condamner solidairement M. [T] [B] et Mme [H] épouse [T] [W] au paiement : - d'une somme de 3 742,64 euros, au titre de l’arriéré dû au 8/ 03/ 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14/ 03/ 2023, à parfaire - d’une somme de 374.26 euros au titre de la clause pénale à parfaire

- d'une indemnité d’occupation mensuelle, égale au double du montant du loyer indexé et des charges révisées , tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi , soit 2413.30 euros, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux

- d'une somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer

voir rappeler l’exécution provisoire de droit L'assignation a été dénoncée à M.LE PREFET DE [Localité 3] le 26/ 03/ 2024.

A l'audience le bailleur maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3 742,64 euros au 8/ 03/ 2024 et toutes ses autres demandes. Il fait valoir que les manquements à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus , sont graves et réitérés, si bien que sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail est bien fondée. Décision du 05 novembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/04136 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UBM

Bien que régulièrement assignés selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [T] [B] et Mme [H] épouse [T] [W] n’ont pas comparu et n’ ont pas été représentés, l’assignation étant déposée en étude d’huissier.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

En délibéré sur autorisation, le bailleur a adressé un décompte actualisé au jour de l’audience et a indiqué maintenir ses demandes, la somme de 4259.36 euros figurant au décompte au 05/09/2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014 , à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du Code de la Construction et de l'Habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la Sécurité Sociale .

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX au 16/03/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au Préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III et IV de la loi du 06/07/89.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

Le commandement de payer délivré le 14/ 03/ 2023 portait sur une dette de 4661,07 euros .

La dette figurant au commandement de payer n’avait pas été payée et la situation d'impayé locatif avait augmenté depuis cette date jusqu’au mois d’octobre 2023. Depuis lors , il ressort du décompte et des débats que des paiements importants de 10500 euros ont été faits fin octobre et début novembre 2023, que le loyer courant est repris, avec somme en surplus depuis février 2024 de 150 euros. Ces règlements réguliers démontrent une solvabilité des locataires, qui leur permet de régler la dette locative progressivement .

Le manquement à l’obligation de l’article 7a de la loi du 06/07/89 n’est pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail .

LA SCI SOCIETE FONCIERE DI 01/2007 sera déboutée de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour impayés et des demandes accessoires en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation.

Il convient d’ ordonner l’exécution du contrat de bail en enjoignant M. [T] [B] et Mme [H] épouse [T] [W] de payer la dette par mensualités de 150 euros selon modalités au dispositif, somme déjà versée actuellement pour résorber la dette , selon décompte reçu en délibéré.

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M. [T] [B] et Mme [H] épouse [T] [W] restent devoir une somme de 3 742,64 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 8/ 03/ 2024, février 2024 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [T] [B] et Mme [H] épouse [T] [W] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 14/ 03/ 2023.

Sur l’exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit .Aucune circonstance particulière ne justifie de l’écarter.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner solidairement M. [T] [B] et Mme [H] épouse [T] [W] à payer à LA SCI SOCIETE FONCIERE DI 01/2007 la somme de 700,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [T] [B] et Mme [H] épouse [T] [W] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DIT que LA SCI SOCIETE FONCIERE DI 01/2007 est recevable à agir

DEBOUTE LA SCI SOCIETE FONCIERE DI 01/2007 de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 2] avec cave n° 25 et parking n° 32

DEBOUTE LA SCI SOCIETE FONCIERE DI 01/2007 de ses demandes accessoires en paiement d’une indemnité d'occupation , en expulsion , séquestration des meubles

CONDAMNE solidairement M. [T] [B] et Mme [H] épouse [T] [W] à payer à la SCI SOCIETE FONCIERE DI 01/2007 la somme de 3 742,64 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 8/ 03/ 2024, février 2024 inclus , outre les loyers et charges impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 14/ 03/ 2023

ORDONNE l’exécution du contrat de bail et ENJOINT M. [T] [B] et Mme [H] épouse [T] [W] de s'acquitter de la dette par 24 mensualités de 150 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible

DIT n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [T] [B] et Mme [H] épouse [T] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 14/ 03/ 2023.

CONDAMNE solidairement M. [T] [B] et Mme [H] épouse [T] [W] à payer à LA SCI SOCIETE FONCIERE DI 01/2007 la somme de 700,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT