Baux d'habitation - Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

25 Octobre 2024

RG N° 24/04369 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N6B4

Code Nac : 5AD Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [S] [W]

C/

S.C.I. CEVENNES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [S] [W] [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 5] comparante

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.C.I. CEVENNES [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l'audience publique tenue le 04 Octobre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 25 Octobre 2024. La présente décision a été rédigée par [G] [K], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 09 août 2024, le Juge de l'Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [S] [W], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d'une demande tendant à l'octroi de délais avant l'expulsion du logement sis [Adresse 1] à CERGY (95800), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 17 juin 2024 à la requête de la SCI CEVENNES.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 octobre 2024.

A l’audience, Mme [S] [W] demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment financières, de la scolarité de ses enfants et de ses recherches de logement qui n'ont pas encore abouti. Elle indique avoir repris le paiement de l’indemnité d’occupation en août 2024 et prévoir de partir dans le sud en juillet 2025.

La SCI CEVENNES, représentée par son conseil, s'oppose à l'octroi de délais. Elle actualise la dette à la somme de 13.277 euros. Elle fait valoir que la dette est importante et que la demanderesse va déjà bénéficier de la trêve hivernale. En cas d’octroi de délais, elle sollicite que ces derniers soient conditionnés au paiement de l’indemnité d’occupation.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 25 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable en cas d'exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L'article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l'espèce, l'expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 21 mai 2024 par la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE, réputé contradictoire, qui a notamment : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail et autorisé l'expulsion de Mme [S] [W] et M. [O] [D] à défaut de départ volontaire, - condamné Mme [S] [W] et M. [O] [D] à payer la somme de 6.837 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges, ainsi que 600 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Cette décision a été signifiée le 12 juin 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 17 juin 2024.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de Mme [S] [W] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

Mme [S] [W] dispose de revenus mensuels de 2.212 euros au titre des prestations CAF (AF, PAJE et RSA) avec cinq enfants à charge, dont quatre mineurs. Elle déclare ne percevoir aucune pension alimentaire pour les enfants.

Elle explique ses difficultés financières par la suspension des APL en février 2024. Elle indique qu’elle va bénéficier d’une régulation de ses droits à l’APL qui lui permettra de régler une partie de sa dette locative et de demander ensuite une aide auprès du FSL avec son assistante sociale. Toutefois, elle ne verse aucune pièce aux débats en ce sens.

Au vu du décompte produit arrêté au 5 octobre 2024, la dette locative s’élève à 13.227 euros. Ainsi, la dette est en augmentation et l'indemnité d'occupation courante a commencé à être réglée en août 2024, soit concomitamment à la demande de délais. De plus, aucune somme n’est versée en sus pour l’apurement de l’arriéré de la dette.

Mme [S] [W] déclare avoir réalisé des démarches et avoir déposé une demande de logement social, mais elle n’en justifie pas. Elle ne démontre donc pas que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. La SCI CEVENNES s’oppose à l’octroi de délai à titre principal et à titre subsidiaire, s’ils sont accordés, elle sollicite que ces derniers soient conditionnés au paiement de l’indemnité d’occupation courante. Si le propriétaire du bien occupé est une personne morale privée qui est légitime à obtenir une contrepartie financière en raison de la mise à disposition du logement, la SCI CEVENNES ne produit aucune pièce démontrant l’urgence de la situation ou la mise en péril de la SCI CEVENNES. Si le montant de la dette est important, celle-ci ne sera de toute façon pas résorbée pendant la période de trêve hivernale. Il sera donc accordé à Mme [S] [W] un ultime délai jusqu’à la fin de la trêve hivernale, soit jusqu’au 31 mars 2025 inclus, pour prendre toutes dispositions pour se reloger et quitter le logement.

A l'expiration de ce délai il pourra être procédé à l'expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution empêche en pratique l'expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voie de fait.

En application de l'article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val-d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [S] [W].

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L'EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à Mme [S] [W] un délai jusqu'au 31 mars 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 7] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l'indemnité d'occupation ;

Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, le délai sera caduc et l'expulsion pourra être poursuivie ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l'expulsion s'étend du 1er novembre au 31 mars ;

Condamne Mme [S] [W] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D'OISE - Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8], le 25 Octobre 2024

Le Greffier, Le Juge de l'Exécution,