Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE:

N° RG 24/00108 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZND3

[W] [K], [R] [K]

C/

[V] [H], [P] [F]

Le

- Expéditions délivrées à

- Me Thierry FIRINO MARTELL - [V] [H] et [P] [F] - Préfecture de la gironde

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 10] [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [K] né le 11 Juillet 1975 à [Localité 8] [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par CAB ROSSIGNOL loco Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [R] [K] née le 14 Décembre 1977 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par CAB ROSSIGNOL Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [V] [H] née le 06 Avril 2002 à [Localité 9] [Adresse 4] [Adresse 11] [Localité 2] Absente

Monsieur [P] [F] né le 17 Mai 2003 à [Localité 6] [Adresse 4] [Adresse 11] [Localité 2] Absent

DÉBATS : Audience publique en date du 01 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Juillet 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

PROCEDURE ET FAITS

Selon contrat en date du14 novembre 2023, Mr [W] [K] et Mme [R] [K] ont loué à Mme [V] [H] et Mr [P] [F] un logement à usage d'habitation situé à [Localité 2], [Adresse 11]. Le bail prenait à la même date pour une durée de trois ans et moyennant un loyer initial de 713.71€ outre provisions sur charges locatives de 105 €.

Les locataires ne s'étant pas acquittés du paiement de la totalité des loyers, les bailleurs leur ont fait signifier un commandement de payer le 13 mai 2024 pour la somme en principal de 1 965,78 € qui est resté infructueux.

Par acte d'huissier en date du 8 juillet 2024, les époux [K] ont assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON Mme [V] [H] et Mr [P] [F] à l'audience du 1er octobre 2024 aux fins de voir : -constater la résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire depuis le 29 juin 2023, -ordonner l'expulsion de Mme [V] [H] et Mr [P] [F] faute de départ volontaire de corps et de biens des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, -les condamner solidairement à payer la somme provisionnelle de 2 826,45 € au titre des loyers charges et indemnités d'occupation courus à ce jour avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, -condamner solidairement les défendeurs à payer à compter de la date de résiliation une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer de l'habitation et du parking et des charges jusqu'à la libération effective des lieux. -les condamner solidairement à défaut de libération des lieux loués au paiement d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange des lieux, -les condamner solidairement au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil à compter de la délivrance du commandement du 13 mai 2024, -les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens en ce compris les frais du commandement, d'assignation, de droits de plaidoirie et tous frais d'exécution.

A l'audience du 1er octobre 2024 à laquelle cette affaire a été retenue les époux [K] sont représentés par Maître [Z] [L] [C] qui a maintenu les demandes initiales précisant que la dette actualisée s'élève à la somme de 4 663,50 € au 1er octobre 2024 échéance d’octobre incluse. Mme [V] [H] et Mr [P] [F] n'ont pas comparu.

L'enquête sociale est bien parvenue au tribunal.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

QUALIFICATION DE L'ORDONNANCE

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Tribunal de Proximité, l'ordonnance de référée sera rendue en premier ressort.

EXPOSE DES MOTIFS

Selon les dispositions de l'article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut dans la limite de leurs compétences, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. L'article 835 du Code de Procédure Civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier.

Sur la non-comparution des défendeurs

Le tribunal doit néanmoins statuer sur le fond en tenant compte des seuls éléments fournis par la partie demanderesse, après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du Code de Procédure Civile que ses prétentions sont régulières, recevables et bien fondées. Mme [V] [H] et Mr [P] [F] ont été régulièrement assignés. L'ordonnance de référée sera réputé contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. l'assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le 10 juillet 2024.

Le bailleur personne physique n'a pas à justifier de la saisine de la CCAPEX.

L'action aux fins de constat de la résiliation de bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux.

En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.

Mr [W] [K] et Mme [R] [K] ont fait signifier à Mme [V] [H] et Mr [P] [F] un commandement de payer les loyers pour la somme de 1 965.78 €, par exploit du 13 mai 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les locataires n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde les époux [K] à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 14 juillet 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Par ailleurs, il ressort de l’enquête sociale que des difficultés financières sont intervenues à la suite d’un arrêt maladie de l’épouse. Le couple souhaite se maintenir dans les lieux et rembourser sa dette locative par l’octroi de délais de paiements, il propose des versements de 100 € mensuels.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années. Cet article précise en outre que : -pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; -ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; -si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Mme [V] [H] et Mr [P] [F] n'ont pas comparu, dès lors et en l'absence d'élément versé au dossier il ne peut être accordé de délais au bénéfice des défendeurs. De plus, il ne ressort pas du dossier que les débiteurs ont repris le paiement régulier des loyers courant or il ne peut désormais être accordé de délais au locataire qui ne peut justifier qu'il s'acquitte du paiement du loyer courant. Dès lors, Mme [V] [H] et Mr [P] [F] sont des occupants sans droit ni titre du logement depuis le 14 juillet 2024, ce qui constitue un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier. L'expulsion étant prononcée, une indemnité d'occupation étant fixée, il n'y a pas lieu de prononcée une astreinte, cette demande sera rejetée. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Au soutien de leur demande les époux [K] produisent un décompte actualisé à la date du 1er octobre 2024 échéance d’octobre incluse, selon lequel leur créance s'établit en principal à la somme de 4 663,50 €.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ou contestable, Mme [V] [H] et Mr [P] [F] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4 663,50 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 1er octobre 2024. S'agissant d'une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l'article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l'espèce, les baux conclus entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que : « Les locataires agissent conjointement et solidairement entre eux.» Mme [V] [H] et Mr [P] [F] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette par application de la solidarité insérée dans le contrat.

Sur la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que l’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de faire droit à cette demande et de condamner solidairement Mme [V] [H] et Mr [P] [F] à hauteur de 400 €.

Sur les dépens

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Qu’en l’espèce, Mme [V] [H] et Mr [P] [F] succombant supporteront solidairement les dépens en ce compris le coût du commandement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON, statuant publiquement en référé par ordonnance réputé contradictoire, en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS la réunion à la date 14 juillet 2024 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du14 novembre 2023 passé entre Mr [W] [K] et Mme [R] [K] et Mme [V] [H] et Mr [P] [F] pour un logement à usage d'habitation situé à [Localité 2], [Adresse 11].

CONDAMNONS solidairement et Mme [V] [H] et Mr [P] [F] à payer aux époux [K] la somme provisionnelle de4 663,50 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 1er octobre 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

ORDONNONS Mme [V] [H] et Mr [P] [F] à quitter les lieux loués ;

AUTORISONS à défaut pour Mme [V] [H] et Mr [P] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS solidairement Mme [V] [H] et Mr [P] [F] à payer aux époux [K] une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant actuel du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération des lieux ;

REJETONS la demande de condamnation sous astreinte ;

CONDAMNONS solidairement Mme [V] [H] et Mr [P] [F] à payer aux époux [K] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNONS solidairement Mme [V] [H] et Mr [P] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et par le greffier .

Le Greffier le Juge