Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2024

(n° , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15140 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGKCY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mars 2022 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 21/07904

APPELANTE

S.C.I. EDELMAN ET CIE immatriculée au RCS sous le numéro 418 967 857, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me François-xavier LUCAS de la SELARL CABINET LUCAS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 470

INTIMÉE

Madame [N] [J] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Assignation devant la cour d'appel de Paris - Pôle 4 chambre 1- en date du 06 octobre 2022 par procés verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 septembre 2024 audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président magistrat honoraire , chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Claude CRETON, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 11 octobre 2024 prorogé au 18 octobre 2024 puis au 25 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

******

Par acte notarié du 10 janvier 2020, Mme [E] a consenti à la SCI Edelman et compagnie (la SCI Edelman) une promesse de vente au prix de 298 000 euros portant sur un appartement et une cave dans un immeuble en copropriété situé à [Adresse 5], sous condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximal de 150 000 euros, d'une durée maximale de quinze ans avec un taux d'intérêt annuel maximal, hors assurance, de 2,5 %.

Le 30 mars 2020, le notaire de Mme [E] a été informé que le prêt sollicité par la SCI Edelman lui avait été refusé.

Invoquant la caducité de la promesse en raison de la défaillance de la condition suspensive, la SCI Edelman a assigné Mme [E] en restitution de la somme de 14 900 euros qu'elle avait versée entre les mains du notaire au titre de l'indemnité d'immobilisation et en paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [E] n'a pas constitué avocat.

Par jugement du 16 mars 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a déclaré la promesse caduque et débouté la SCI Edelman de sa demande de restitution de la somme de 14 900 euros.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la promesse stipule que le bénéficiaire doit justifier dans les 65 jours de la conclusion de l'acte de l'obtention d'un prêt, qu'à défaut de cette justification dans ce délai, le promettant a la faculté de mettre en demeure le bénéficiaire de justifier sous huitaine de l'obtention ou du refus d'un prêt et qu'en l'absence de réponse dans ce délai, la condition suspensive est réputée avoir défailli, la promesse est caduque et que le bénéficiaire peut prétendre au remboursement de l'indemnité d'immobilisation s'il justifie de démarches en vue d'obtenir un prêt. Il a ajouté que la SCI Edelman a justifié le 30 mars 2020 du refus d'un prêt, soit plus de 65 jours après la signature de la promesse, qui est ainsi devenue caduque. Il a enfin retenu qu'à défaut de justifier qu'elle a sollicité un prêt aux caractéristiques prévues par la promesse, la SCI Edelman, qui en outre n'a déposé qu'une seule demande de prêt, n'est pas fondée à réclamer la restitution de la somme réglée au titre de l'indemnité d'immobilisation.

La SCI Edelman a interjeté appel de ce jugement et demande à la cour de condamner Mme [E] à lui payer la somme de 14 900 euros au titre de la restitution de cette somme qu'elle avait versée entre les mains du notaire et la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle indique que Mme [E] ne lui a adressé aucune mise en demeure de justifier de l'obtention ou du refus d'un prêt, de sorte que la justification du refus de prêt postérieurement à l'expiration du délai de 65 jours ne suffit pas à justifier le refus de lui restituer la somme réglée au titre de l'indemnité d'immobilisation alors qu'elle établit avoir déposé une demande de prêt aux caractéristiques indiquées dans la promesse et que celle-ci ne prévoyait pas qu'elle devait faire plusieurs demande de prêt, l'acte visant 'l'obtention d'un ou plusieurs prêts'.

Mme [E], non compante, n'ayant ni domicile ni résidence à l'adresse indiquée, le commissaire de justice a procédé dans les formes prescrites par l'article 659 du code de procédure civile

La clôture de l'instruction a été prononcée le 04 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Considérant que la promesse prévoit que 'La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs de prêt au plus tard dans les soixante (60) jours des présentes. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l'expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans aucune formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut l'indemnité d'immobilisation restera acquise au PROMETTANT.' ;

Considérant qu'il résulte de cette disposition que la caducité ne peut être constatée à l'issue du délai prévu pour la réalisation de la condition, c'est-à-dire soixante jours après la conclusion de la promesse, mais à la date à laquelle le bénéficiaire a informé le promettant de sa défaillance ou, à défaut de cette information, à l'issue d'un délai de huit jours suivant la mise en demeure restée vaine de justifier de la défaillance de la condition ; que la SCI Edelman ayant informé le notaire de Mme [E] le 30 mars 2020 de la décision de la banque de lui refuser le prêt qu'elle avait sollicité, la promesse est devenue caduque à cette date ;

Considérant que la SCI Edelman, sur laquelle pèse la charge de la preuve qu'elle a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, produit un courriel de la banque du 25 mars 2020 l'informant de sa décision de refus et une lettre de cette banque du 4 avril 2020 confirmant ce refus et justifiant que la demande de prêt a été faite aux conditions de la promesse ; qu'elle est donc fondée à obtenir la restitution de la somme de 14 900 euros qu'elle avait réglée entre les mains du notaire ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Infirme le jugement, sauf en ce qu'il déclare caduque la promesse de vente ;

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [E] à restituer à la SCI Edelman et compagnie la somme de 14 900 euros ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [E] à payer à la SCI Edelman et compagnie la somme de 2 000 euros ;

La condamne aux dépens de première instance et d'appel.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,