Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [L] [V] [J] Madame [X] [P] Me Géraldine GIORNO

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 23/08664 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HSN

N° MINUTE : 1

JUGEMENT rendu le vendredi 18 octobre 2024

DEMANDEUR E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDERESSES Madame [L] [V] [J], demeurant [Adresse 1] comparante en personne Madame [T] [E] [V] [J], demeurant [Adresse 1] comparante en personne assistée de Me Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0940 Madame [X] [P], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 juin 2024

JUGEMENT Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 octobre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 18 octobre 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/08664 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HSN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 février 1974, l’OPHLM de la Ville de [Localité 3], aux droits duquel vient [Localité 3] HABITAT OPH, a consenti à M. [C] [J] [G] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4].

M. [C] [J] [G] est décédé le 26 novembre 2022.

Par courrier du 10 décembre 2022, reçu par [Localité 3] HABITAT OPH le 13 décembre 2022, Mme [X] [P] indiquait au bailleur qu’elle avait vécu en concubinage avec M. [J] [G] dans le logement du [Adresse 1] et, à la suite du décès de celui-ci, s’était trouvée contrainte de rendre les clés du logement à Mme [T] [E] [V] [J] qui s’était installé dans les lieux avec sa fille [L].

Par courrier du 1er février 2023, [Localité 3] HABITAT OPH mettait en demeure Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] de libérer les lieux.

Autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection du 13 mars 2023 à faire constater les conditions d’occupation du logement, [Localité 3] HABITAT OPH a fait dresser par commissaire de justice le 27 avril 2023 un procès-verbal de constat dans lequel il est indiqué que le logement est occupé par Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J], respectivement fille et petite-fille de M. [C] [J] [G]. Lors de ses opérations de constat, Maître [N] [Z], commissaire de justice, a rencontré Mme [T] [E] [V] [J] qui a indiqué occuper les lieux depuis le mois de mai 2019 et Mme [L] [V] [J] qui a déclaré habiter sur place depuis mai 2022.

Par actes d'huissier en date des 27 juillet et 23 août 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] ainsi que Mme [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater que le bail consenti à M. [C] [J] [G] est résilié depuis le 16 novembre 2022, date de son décès, - dire et juger que Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] sont occupantes sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], - ordonner l’expulsion de Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués avec l'aide de la force publique et d'un serrurier si besoin, - les condamner in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges actuels, jusqu'à la libération effective des lieux, - les condamner in solidum au paiement de la somme de 4 183,74 € arrêtée au 1er juin 2023, correspondant aux indemnités d'occupation impayées, - les condamner in solidum au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

[Localité 3] HABITAT OPH fait valoir que le bail est résilié du fait du décès de M. [C] [J] [G] et que Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J], fille et petite-fille du locataire décédé, ne justifient pas remplir les conditions édictées par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du transfert du bail.

A l'audience du 26 juin 2024, [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, actualise oralement sa demande de paiement à la somme de 29 474,99 euros correspondant aux indemnités d’occupation pour la période du 1er décembre 2022 au 26 février 2024, cette somme comprenant un surloyer depuis l’échéance de février 2024.

Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] ont comparu en personne et Mme [T] [E] [V] [J] était assistée de son conseil qui a sollicité le transfert de bail à son profit indiquant que Mme [T] [E] [V] [J] occupe les lieux depuis juin 2019 ainsi que cela résulte des attestations produites mais reconnaissant ne pas avoir de document officiel établissant cette occupation. Elle ajoute qu’elle a d’importants problèmes de santé et que son petit frère habite désormais dans les lieux étant en incapacité à hauteur de 80% depuis février 2024.

Assignée suivant la procédure de l’article 659 du code de procédure civile ayant conduit à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [X] [P] n’était ni présente, ni représentée à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'occupation de l'appartement sis [Adresse 1] à [Localité 4] par Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J]

Il résulte de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, que si le principe est le bail écrit, le bail verbal est cependant valable dès lors qu'il a reçu exécution. Sa preuve est admise par tous moyens.

Par ailleurs, l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : - au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; - aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; - au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; - aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

L'article 40 III de la même loi, propre aux habitations à loyer modéré, précise que l'article 14 est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles, et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions et l’article 1358 du code civil dispose qu’hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

L’article 202 du code de procédure civile dispose que l'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles. Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales. L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

En l'espèce, l'existence d'un bail liant [Localité 3] HABITAT OPH à M. [C] [J] [G] est établie par la production du contrat conclu le 14 février 1974.

Il ressort des pièces versées au débat que Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] occupent le logement et n’ont pas sollicité le transfert du bail à la suite du décès du locataire en titre.

Dans le cadre de la présente instance, les défenderesses sollicitent le transfert du bail, Mme [T] [E] [V] [J] précisant cohabiter avec son père dans le logement depuis juin 2019.

Au soutien de ses affirmations, elle produit deux attestations de voisines et une attestation d’hébergement opportunément datée du 14 octobre 2021 soit une année avant le décès du locataire.

S’agissant des attestations, il convient de relever qu’elles n’ont pas été établies de manière conformes à l’article 202 du code de procédure civile. Ainsi l’état-civil des personnes qui ont attesté n’est pas précisé, leur pièce d’identité n’est pas jointe et elles ne précisent pas qu’elles sont destinées à être produites en justice et qu’une fausse déclaration les exposent à des sanctions pénales.

Ces deux documents qui indiquent pour l’une que Mme [T] [E] [V] [J] habite avec son père depuis 2019 et pour l’autre que Mme [T] [E] [V] [J] lui a déclaré résider avec son père depuis 2020 pour prendre soin de lui ne pourront être retenues à titre d’attestations dès lors qu’elles ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile.

En outre, l’attestation d’hébergement de M. [C] [J] [G] en date du 14 octobre 2021 qui n’est produite que dans le cadre de la procédure a été versée au débat sans production de la carte d’identité du déclarant de sorte que l’authenticité de sa signature ne peut être vérifié. Ce document dont l’authenticité n’est pas établie ne peut être retenu à titre de preuve.

Par ailleurs, il convient d’ajouter que les déclarations produites par Mme [T] [E] [V] [J] ne sont corroborées par aucun élément objectif montrant la domiciliation de défenderesse chez son père tels notamment des avis d’imposition pour les années 2019 à 2022 ou des factures d’abonnement adressées à la défenderesse à l’adresse du [Adresse 1].

Enfin, la réalité de l’occupation des lieux par Mme [T] [E] [V] [J] à la date du décès de M. [C] [J] [G] et dans les années qui l’ont précédé est contredite par les pièces versées au débat par [Localité 3] HABITAT OPH selon lesquelles M. [C] [J] [G] et Mme [X] [P] ont effectué une déclaration de vie commune en novembre 2021 et ont vécu ensemble dans le logement, Mme [X] [P] ayant été chassée de celui-ci à la suite du décès de M. [C] [J] [G] par ses enfants.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] n’établissent pas qu’elles ont occupé les lieux avec M. [C] [J] [G] durant a minima une année préalablement au décès de celui-ci.

Par conséquent, il y a lieu de constater que le bail est résilié depuis le 26 novembre 2022, date du décès de M. [C] [J] [G] et que Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] sont sans droit ni titre sur le logement occupé depuis cette date, et d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, auquel renvoie l'article L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de résiliation du bail ou d'occupation sans droit ni titre, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, de la location, la superficie et la configuration des lieux litigieux, l'indemnité sera fixée, non au montant réclamé par la requérante en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

En l'espèce, une telle indemnité d'occupation est due par Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] à compter de la résiliation du bail intervenue le 26 novembre 2022 du fait du décès de la locataire en titre.

Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges contractuellement prévus par le bail résilié, soit la somme mensuelle de 404,15 euros.

En outre, le décompte produit fait état par ailleurs d'un arriéré locatif de 29 474,99 euros pour la période du 1er juillet 2023 au 8 avril 2024, échéance de mars incluse, les défenderesses ayant refusé de transmettre leurs justificatifs de revenus permettant de calculer le montant de ‘indemnité d’occupation correspondant à leur situation de ressources. En conséquence, Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] seront condamnées in solidum au paiement de cette somme correspondant aux arriérés d'indemnité d'occupation échues à la date du 8 avril 2024, étant précisé que si elles justifient de leurs revenus, la part de surloyer qui leur a été appliqué pourra être déduite si leur situation le justifie.

Sur les mesures accessoires

Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l'instance.

Il convient en équité, de condamner Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] in soldium à payer à [Localité 3] HABITAT OPH, qui a dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu entre l’OPHLM de la Ville de [Localité 3] aux droits duquel vient [Localité 3] HABITAT OPH et M. [C] [J] [G] portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 26 novembre 2022 et que Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] sont occupantes sans droit ni titre ;

ORDONNE à Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] de restituer les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, [Localité 3] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] au paiement à [Localité 3] HABITAT OPH d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 29 474,99 euros pour la période du 1er juillet 2023 au 8 avril 2024, échéance de mars incluse, étant précisé que si elles justifient de leurs revenus et que leur situation le justifie, la part de surloyer qui leur a été appliqué pourra être déduite ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [E] [V] [J] et Mme [L] [V] [J] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de [Localité 3] HABITAT OPH pour le surplus;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE