Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/09852 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XVGO

N° de Minute : BX 24/00704

JUGEMENT

DU : 19 Septembre 2024

S.A. VILOGIA

C/

[I] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Monsieur [D] [X]

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [I] [M], demeurant [Adresse 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Juillet 2024

Louise THEETTEN, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

RG N°23/09852 - page 2 CH

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé de manière électronique le 27 décembre 2005 à effet du 1er janvier 2006, la société anonyme d'HLM Vilogia a donné à bail à Mme [I] [M] un logement situé 11e étage, porte [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 231,24 euros majoré d'une provision sur charges de 117,30 euros .

Par acte d'huissier du 13 octobre 2022, la société Vilogia a fait signifier à Mme [M] un commandement de payer la somme de 1993 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte d'huissier du 13 octobre 2023, la société Vilogia a fait assigner Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de : constat de la résiliation du bail , à défaut de prononcé de la résiliation du bailprononcé de l'expulsion de Mme [M] au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieuxcondamnation de Mme [M] à lui payer la somme de 2462,17 euros au titre des loyers et charges dus au jour de la résiliationcondamnation de Mme [M] à lui payer les loyers et charges dus de la résiliation au jugementcondamnation de Mme [M] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges courant avec réajustement de la part de l'indemnité correspondant aux charges de la résiliation jusqu'à complète libération des lieux,condamnation de Mme [M] au paiement des intérêts au taux légal à compter de « la présente décision »condamnation de Mme [M] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. A l'audience du 18 avril 2024, la société Vilogia a maintenu ses demandes initiales sauf à demander l'application de la loi Elan en considération des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers.

Mme [M] a demandé l'application du plan décidé par la commission de surendettement des particuliers, ledit plan étant en attente de validation.

L'affaire a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 4 juillet 2024 aux fins de production de la validation des mesures imposées et Mme [M] a été dispensée de comparaître à l'audience de renvoi.

A l'audience du 4 juillet 2024, la société Vilogia, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 4003,95 euros et à relever que le rééchelonnement de la dette fixé par la commission de surendettement des particuliers n'est pas respecté de sorte que la résiliation est acquise.

Mme [M] n'a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le jugement est contradictoire en application de l'article 446-1 alinéa 2 du code de procédure civile.

Sur la résiliation :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 est, sauf mention contraire dans les motifs suivants, celui qui est appliqué au litige.

sur la recevabilité de l'action : La société Vilogia justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 13 octobre 2022 par lettre recommandée avec avis de réception et ce dans les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 16 octobre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. RG N°23/09852 - page 3 CH L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 27 décembre 2005 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en son article 7 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 octobre 2022, pour la somme en principal de 1993 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la somme des paiements intervenus pendant ce délai s'élevant à 1300 euros.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 14 décembre 2022.

Selon l'article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :(...) Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

Le VII de ce même article énonce que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l'espèce, Mme [M] a demandé des délais de paiement, conformes aux mesures imposées par la commission le 28 février 2024 et consistant en un échelonnement de la dette de Mme [M] en deux mensualités de 110,56 euros chacune puis 10 mensualités de 318,91 euros. Ces mesures sont entrées en vigueur le 29 avril 2024 ou au plus tard le 31 mai 2024 selon correspondance du 29 avril 2024 de la commission de surendettement des particuliers.

L'historique de compte révèle que, même en retenant une entrée en vigueur des mesures imposées au 31 mai 2024, Mme [M] ne respecte pas le rééchelonnement imposé par la commission et qu'elle n'a pas repris le paiement de son loyer et de ses charges.

Dans ces conditions, aucun délai suspensif de l'acquisition de la clause résolutoire ne peut lui être accordé.

L’expulsion de Mme [M] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En application de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation. RG N°23/09852 - page 4 CH

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges de la résiliation à la libération des lieux.

La société Vilogia produit un décompte arrêté au 27 juin 2024 selon lequel Mme [M] reste devoir la somme de 3473,85 euros hors frais d'huissier et frais d'enquête de l'article L. 442-5 précité, faute de justificatif de l'envoi de l'enquête.

Mme [M] sera condamnée à payer à La société Vilogia la somme de 3473,85 euros, créance arrêtée au 27 juin 2024, terme de juin 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du jugement pour le surplus.

Mme [M] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 484,38 euros, soit une somme égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges et hors pénalité de 7,62 euros, pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour la société Vilogia de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :

Mme [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 décembre 2005 entre, d'une part, la société anonyme d'HLM Vilogia et, d'autre part, Mme [I] [M] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé 11e étage, porte [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 14 décembre 2022;

ORDONNE à défaut pour Mme [I] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Mme [I] [M] à payer à la société anonyme d'HLM Vilogia la somme de 3473,85 euros, créance arrêtée au 27 juin 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date, terme de juin 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Mme [I] [M] à payer à la société anonyme d'HLM Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 484,38 euros à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE à Mme [I] [M] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : RG N°23/09852 - page 5 CH DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 2]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n'y avoir lieur à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société anonyme d'HLM Vilogia de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [I] [M] aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 19 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE