Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11272 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X2SC

N° de Minute : BX 24/00709

JUGEMENT

DU : 19 Septembre 2024

S.A. VILOGIA

C/

[N] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Représentant : M. [V] [G] (Membre de l'entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [I], demeurant [Adresse 2]

comparat assisté de Me Marine RICHET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Juillet 2024

Louise THEETTEN, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

RG N° 11272/23 – PAGE CH

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2021 et à effet du 26 mai 2021, la société anonyme d'HLM Vilogia a donné à bail à M. [N] [I] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel révisable de 293,87 euros, outre une provision sur charges de 87.24 euros.

Par acte d'huissier du 4 juillet 2023, la société Vilogia a fait signifier à M. [I] un commandement de payer la somme de 2953,41 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Par acte d'huissier du 28 novembre 2023, la société Vilogia a fait assigner M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de : constat de la résiliation du bail , à défaut de prononcé de la résiliation du bailprononcé de l'expulsion de M. [I] au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieuxcondamnation de M. [I] à lui payer la somme de 3540,91 euros au titre des loyers et charges dus au jour de l'assignation à avec intérêts au taux légal à compter de l'assignationcondamnation de M. [I] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges courant avec réajustement de la part de l'indemnité correspondant aux charges de la résiliation jusqu'à complète libération des lieux,condamnation de M. [I] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépensordonner l'exécution provisoire. A l’audience du 4 juillet 2024, la société Vilogia a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 2961,32 euros et à accepter la demande de délais de paiement formée par M. [I] dans la limite de 36 mois.

M. [I], assisté de son conseil, a formé un demande de délai de paiement suspensif à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer et des charges courants. Il a déclaré percevoir des ressources à hauteur de 1400 euros. Il a demandé le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 est, sauf mention contraire dans les motifs suivants, celui qui est appliqué au litige.

sur la recevabilité de l'action : La société Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 juillet 2023 par voie électronique et la caisse d'allocations familiales par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 2 août 2023 et ce dans les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département par la voie électronique le 29 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

RG N° 11272/23 – PAGE CH

Le bail conclu le 27 mai 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l'article 6 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 juillet 2023, pour la somme en principal de 2953,41 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n'étant intervenu pendant ce délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 5 septembre 2023.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

La société Vilogia produit, outre le bail, un décompte démontrant que M. [I] reste lui devoir, après soustraction des "frais de poursuite" et frais d'enquête SLS non justifiés par la copie d'un courrier du 3 juin 2024, la somme de 2747,96 euros à la date du 1er juillet 2024, terme de juin 2024 appelé.

M. [I] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2747,96 euros créance arrêtée au 1er juillet 2024, terme de juillet 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les délais de paiement suspensifs :

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668du 27 juillet 2023 dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

M. [I] a repris le paiement du loyer courant avant l'audience.

En outre, les parties s'accordent sur des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois.

M. [I] sera autorisé à s'acquitter de sa dette en 28 mensualités de 200 euros par mois, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges et l'expulsion de M. [I] dans les conditions fixées au présent dispositif. L'indemnité mensuelle d'occupation pourra être réévaluée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Il sera accordé le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire à M. [I].

M. [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

RG N° 11272/23 – PAGE CH

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mai 2021 entre la société anonyme d'HLM Vilogia et M. [N] [I] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 5 septembre 2023 ;

CONDAMNE M. [N] [I] à payer à la société anonyme d'HLM la somme de 2747,96 euros créance arrêtée au 1er juillet 2024, terme de juillet 2024 exclu, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE M. [N] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 200 euros chacune, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; qu'à défaut pour M. [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 2] à [Localité 5], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d'HLM Vilogia puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; que M. [N] [I] soit condamnée à payer à la société anonyme d'HLM Vilogia à compter du 1er juillet 2024 jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges, lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ; ACCORDE à M. [N] [I] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire ;

DIT n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [N] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 19 septembre 2024.

Le Greffier Le Juge