Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 22/11965 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WWJU

N° de Minute : BX24/00679

JUGEMENT

DU : 19 Septembre 2024

TISSERIN HABITAT

C/

[O] [Z] épouse [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

TISSERIN HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me VANSTEELANT Sandra, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [O] [Z] épouse [J] née le 12 Juin 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5] représentée par Me Joseph sinclair MBOGNING KENFACK, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Février 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 19 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 31 mai 2010, SRCJ a donné en location à Madame [O] [Z] épouse [J] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 5].

Le 11 mars 2022, TISSERIN HABITAT anciennement dénommée SRCJ a fait signifier à Madame [O] [Z] épouse [J] un commandement de payer les loyers et charges, pour défaut d'assurance visant la clause résolutoire et sommation de fournir les justificatifs du SLS.

Par exploit d'huissier de justice du 20 juillet 2022, TISSERIN HABITAT anciennement dénommée SRCJ a fait assigner Madame [O] [Z] épouse [J], pour l'audience du huit Décembre deux mil vingt deux, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, auquel il demande de :

- constater ou prononcer la résiliation du bail tant pour défaut de paiement des loyers et des charges que pour défaut de production de l'attestation d'assurance ; - ordonner son explusion; - supprimer le délai prévu par l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution; - autoriser le transport des meubles dans un garde-meubles; - condamner Madame [O] [Z] épouse [J] au paiement : - de la somme de 320,09 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement ; - d'une indemnité mensuelle d'occupation; - de la somme de 38,10 euros au titre des pénalités impayées; - de la somme de 7,62 euros par mois au titre des pénalités; - de la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Madame [O] [Z] épouse [J] aux entiers dépens ; - ordonner l'exécution provisoire.

A l'audience, TISSERIN HABITAT ne demande qu'une condamnation aux dépens, Madame [J] ayant quitté les lieux le 24 novembre 2023. Il n'y a plus de dette locative soldée en cours de procédure.

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour les conclusions des parties. Elle a été mise en délibéré au 18 avril 2024 puis prorogée au 13 juin 2024 et 19 septembre 2024. Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 11 janvier 2023 et 15 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [J] :

Sur le fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale.

Selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 n°89 462, toutes les actions dérivant d'un contrat de baill sont prescrites pour 3 ans à compter du jour où le titulaire en droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Cet article est une création de la loi Alur publiée le 26 mars 2014 et entrée en vigueur le 27 mars 2014.

Il y a lieu de rappeler que l'article 14 de la loi du 24 mars 2014 posait comme principe que les contrats en cours demeuraient soumis aux dispositions que leur étaient applicables, sauf exception dont ne faisait pas partie l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant depuis la loi n°2015-990 en date du 6 août 2015, l'article 7-1 est applicable à tous les contrats en cours quelle que soit la date de leur signature, à compter de la publication de cette loi (le 7 août 2015).

Selon Madame [J]-[Z] les désordres seraient apparus en mai 2012.

Cependant elle n'en apporte pas la preuve les photographies produites ne sont ni datées ni localisées et sont sans vue d'ensemble.

Le courrrier de la SRCJ en date du 26 juin 2012 ne concerne qu'une demande d'échange de logement et n'est pas suffisant pour établir l'existance de désordres à cette date.

Les premières constatations du Service Communal d'Hygiène et de la Santé de la Ville de [Localité 3] datent du 27 octobre 2022 et son rapport a été établi le 15 novembre 2022 et transmis au bailleur.

En l'espèce c'est la precription triennale qui doit donc s'appliquer.

La première réclamation a été affectée par Madame [J]-[Z] par conclusions du 11 janvier 2023. Son action est recevable.

On peut considérer que le point de départ du délai de prescription est le 15 novembre 2022.

Sur l'existence des désordres :

Il résulte de l'article 1719 du code civil que : " Le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1° de délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. (...)"

Il résulte encore de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que : "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, Les caractéristiques correspondantes sont définies par Décrets au Conseil d'Etat (...).

Le bailleur est obligé: a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparations ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...), b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (...), c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à lentretien normal des locaux loués (...)"

C'est l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 qui décrit les caractéristiques du logement décent :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage. 3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisatons et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. 5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement d'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. 6. Lespièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre."

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile, qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce les enquêtes effectuées par le Service Communal d'Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 3] le 27 octobre 2022 et le 26 juin 2023 ont permis de constater les faits suivants :

Ensemble du logement : signalement de rongeurs malgré les traitements réalisés par le bailleur ; suspicion par la locataire de présence d'amiante sur certains murs dont le revêtement est détérioré par endroits. Séjour : manifestation d'humidité en partie basse du mur côté façade : 70% d'humidité mesurée en profondeur (la locataire a repeint et poncé les murs en juillet). Cuisine : manifestation d'humidité : jusque 90% d'humidité en partie basse des murs par endroits ; traces noires au plafond, au-dessus du tuyau d'évacuation de la chaudière. Chambre 1 (première à droite) : manifestation d'humidité : jusque 90% d'humidité mesurée en profondeur. Sas desservant la salle de bain et les WC : manifestation d'humidité : 30% d'humidité mesurée en profondeur en partie basse des murs. WC : traces d'infiltration au plafond et au niveau du tuyau d'évacuation ; la ventilation ne présente aucun tirage. Salle de bain : la ventilation ne présente aucun tirage ; signalement de fuite de l'évier par la locataire (non constatée lors de la visite) ; traces d'infiltration au plafond. Chambre 2 (au fond du couloir) : installation électrique : trace d'échauffement sur les murs semblant correspondre au réseau électrique dans le mur ; présence d'excréments de rongeurs, trou dans le mur qui s'apparente à un point d'entrée des rongeurs. Cour : mur détérioté ; briques déjointées.

Ceci constitue des infractions à l'arrêté préfectoral du 12 avril 1979 portant Règlement Sanitaire Départemental, notamment en ses articles 32, 33, 35, 40.1, 51, 52, 53, 119, 165 etle propriétaire a été invité à prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation dans un delai de un mois pour les diagnostics, deux mois pour le reste.

L'existence de désordres est donc établie.

Sur l'exception d'inexécution et la demande de restitution des loyers :

Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Il faut une inexécution d'une certaine gravité.

Il appartient au juge de décider d'après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat.

Il faut que le logement soit dans un état d'inhabitabilité totale.

Ce n'est pas le cas en l'espèce.

En effet, les deux rapports du Service Communal d'Hygiène et de Santé ne mentionnent pas que le logement est inhabitable.

Aucun arrêté d'insalubrité n'a été pris.

Dès lors il y a lieu de débouter Madame [J]-[Z] de sa demande de restitution de loyers.

Sur la demande d'indemnisation du préjudice subi par la locataire :

Au vu des rapports produits, l'existence d'un préjudice de jouissance est établie.

Le bailleur a bien été destinataire des deux rapports ainsi qu d'une demande de travaux en date du 1er décembre 2022.

La durée d'indemnisation de ce préjudice sera limitée à la période entre le 15 novembre 2022 et le 24 novembre 2023 soit 12 mois.

Il y a lieu d'octroyer à Madame [J]-[Z] des Dommages et Intérêts à hauteur de 25% du loyer dû, soit la somme de 119,25 euros pendant 12 mois.

TISSERIN HABITAT sera donc condamné à lui payer la somme de 1431 euros au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

Par ailleurs il apparait équitable de condamner TISSERIN HABITAT à lui payer une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Constate que Madame [O] [J]-[Z] a quitté les lieux le 24 novembre 2023 et qu'il n'y a plus de dette locatives ;

Dit que la prescription triennale est applicable en l'espèce ;

Rejette l'exception d'inexécution et la demande de restitution de loyers ;

Condamne TISSERIN HABITAT à payer à Madame [O] [J]-[Z] la somme de 1431 euros au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral ainsiq ue la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne TISSERIN HABITAT aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 19 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT