Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/10864 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XYNE

N° de Minute : BX 24/00710

JUGEMENT

DU : 19 Septembre 2024

S.A. VILOGIA

C/

[V] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 8] - [Localité 7]

représentée par Représentant : M. [E] [R] (Membre de l'entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [Z], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Juillet 2024

Louise THEETTEN, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

RG N° 10864/23 – PAGE 2 CH

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2017 et à effet du 22 décembre suivant, la société anonyme d'HLM Vilogia, a donné à bail à M. [V] [Z] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 226,10 euros majoré d'une provision sur charges de 82,50 euros .

Par acte d'huissier du 24 octobre 2022, la société Vilogia a fait signifier à M. [Z] un commandement de payer la somme de 1178,38 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le bail.

Par acte d'huissier du 22 novembre 2023, la société Vilogia a fait assigner M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constat de la résiliation du bail , à défaut de prononcé de la résiliation du bailprononcé de l'expulsion de M. [Z] au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieuxcondamnation de M. [Z] à lui payer la somme de 2061,96 euros au titre des loyers et charges pour le logement et le stationnement dus au jour de la résiliationcondamnation de M. [Z] à lui payer les loyers et charges dus de la résiliation au jugementcondamnation de M. [Z] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges courant avec réajustement de la part de l'indemnité correspondant aux charges de la résiliation jusqu'à complète libération des lieux,condamnation de M. [Z] au paiement des intérêts au taux légal à compter de « la présente décision »condamnation de M. [Z] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. La société Vilogia a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance et à préciser que M. [Z] a bénéficié d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à l'assignation sus-visée pour un exposé complet des prétentions et moyens soutenus par la société Vilogia.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le jugement étant susceptible d'appel et M. [Z] n'ayant pas été cité à personne, le jugement sera rendu de manière réputée contradictoire en application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

Selon l'article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail d'habitation :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 est, sauf mention contraire dans les motifs suivants, celui qui est appliqué au litige.

sur la recevabilité de l'action : La société Vilogia justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 21 octobre 2022 par voie électronique et ce dans les conditions de délai de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 23 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

RG N° 10864/23 – PAGE 3 CH

Le bail conclu le 4 décembre 2017 stipule, en l'article 6 de ses conditions générales, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et fixant le délai pour apurer la dette et prévenir l'acquisition de la clause résolutoire à deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 octobre 2022, pour la somme en principal de 1178,38 euros.

Les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai de deux mois prévu par la loi, la somme des paiements effectués s'élevant à 429,42 euros, hors paiement de 1,85 euros au titre de l'aide au logement.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies depuis le 25 décembre 2022.

Selon l'article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. (...) Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Selon correspondances de la commission de surendettement des particuliers des 10 avril et 17 juin 2024, M. [Z] a bénéficié d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire emportant effacement de ses dettes à hauteur de 3483,28 euros.

L'historique de compte aux débats révèle que M. [Z] n'a pas repris le paiement des loyers et charges de sorte qu'il est de nouveau débiteur de la somme de 975,09 euros.

Ainsi, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d’effacement sera écartée dès lors qu'elle est subordonnée au paiement par le locataire des loyers et des charges conformément au contrat de location et que tel n’est pas le cas en l’espèce.

M. [Z] sera condamné au paiement de la somme de 975,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation impayés au 1er juillet 2024, terme de juillet 2024 exclu.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 333,03 euros, soit une somme égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges, pour la période courant du 1er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour la société Vilogia de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La part des charges dans l'indemnité mensuelle d'occupation pourra être révisée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les mesures accessoires :

M. [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 décembre 2017 entre la société anonyme d'HLM Vilogia et M. [V] [Z] et portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies depuis le 25 décembre 2022; RG N° 10864/23 – PAGE 4 CH

Ordonne à défaut pour M. [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Rappelle à M. [V] [Z] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 5] ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Condamne M. [V] [Z] à payer à la société anonyme d'HLM Vilogia la somme de 975,09 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 1er juillet 2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne M. [V] [Z] à payer à la société anonyme d'HLM Vilogia une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges soit la somme mensuelle de 333,03 euros et dit que le montant des charges dus pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part de l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Dit n'y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [Z] aux dépens dont le coût du commandement de payer ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 19 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le greffier Le juge