Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 11] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 6]

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N° RG 24/01512 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQ7T

Minute : 24/00597

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de Paris, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [M] [B]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] [Adresse 5] [Localité 7]

représenté par Maître Patricia ALMEIDA, substituant Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [B] Résidence [10] [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 20 Septembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 18 janvier 2021, l'office public de l'habitat de [Localité 7] (ci-après l'OPH de [Localité 7]), a consenti à M. [M] [B] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], sur la commune de [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 309,79 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 309 euros.

Le 25 août 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 2121,46 € échue au 21 juillet 2023 au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l'assurance visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 24 mai 2024, l'OPH de Drancy a fait citer M. [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : " constater l'acquisition des clauses résolutoires visées dans le commandement du 25 août 2023 et constater la résiliation du bail à compter du 26 octobre 2023 " ordonner l'expulsion immédiate et sans délai du défendeur et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, " condamner Monsieur [M] [B] au paiement : Ï de la somme provisionnelle de 5017,52 € selon décompte arrêté au 7 mars 2024, à valoir sur les loyers, charges et ce avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023; Ï d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer actualisé augmenté des charges, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, Ï de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et les charges, qu'un commandement de justifier de son assurance habitation et de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'il n'a pas justifié être assuré au titre des risques locatifs ordinaires dans le délai imparti d'un mois, et qu'il n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

A l'audience du 20 septembre 2024, l'OPH de [Localité 7], représenté, a réactualisé le montant de sa créance à la somme de 5806,37 euros, arrêtée à la date du 11 septembre 2024. Il a maintenu le surplus de ses demandes précisant qu'il n'a pas été rendu destinataire de l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs.

M. [M] [B], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas représenter à cette audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'OPH de [Localité 7] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 18 janvier 2021 versé aux débats contient les conditions particulières et uniquement la dernière page des conditions générales. Aucune clause résolutoire n'est présente sur les documents produits, de sorte qu'il ne peut être constaté l'acquisition d'une telle clause.

En conséquence, il ne sera pas fait droit aux demandes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande de condamnation au montant de l'arriéré locatif

M. [M] [B] n'ayant pas comparu, l'objet du litige sera circonscrit en conséquence aux demandes de la citation.

L'OPH de [Localité 7] produit un décompte indiquant que M. [M] [B] reste lui devoir la somme de 5017,52 euros selon un décompte arrêté au 7 mars 2024.

Le défendeur sera donc condamné à verser à l'OPH de [Localité 7] la somme provisionnelle de 5017,52 € selon décompte arrêté au 7 mars 2024, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1708,42 à compter du 25 août 2023, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 24 mai 2024, date de l'assignation.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'OPH de [Localité 7], M. [M] [B] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Rejetons les demandes d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;

Condamnons M. [M] [B] à verser à l'OPH de [Localité 7] à titre provisionnel la somme de 5017,52 € selon décompte arrêté au 7 mars 2024, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1708,42 à compter du 25 août 2023, et sur le surplus à compter du 24 mai 2024 ;

Condamnons M. [M] [B] à verser à L'OPH de [Localité 7] une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. [M] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge