Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 10] [Adresse 3] [Adresse 6] [Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [Localité 1] @ : [Courriel 9]

N° RG 24/01309 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLYR

Minute : 24/00584

SAEM [Localité 11] HABITAT Représentant : la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux,

C/

Monsieur [T] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

SAEM [Localité 11] HABITAT [Adresse 4] [Adresse 12] [Localité 11]

représentée par Maître Omayma HAMNY, substituant la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [M] [Adresse 5] [Adresse 8] [Localité 11]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Septembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 9 décembre 2020, la SAEM [Localité 11] HABITAT a consenti à Monsieur [T] [M] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, appartement 131 et une place de parking n°131 situés [Adresse 5], sur la commune de [Localité 11], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 696,09 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 95,13 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 31 octobre 2022, la SAEM [Localité 11] HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 6652,48€ arrêtée à la date du 27 octobre 2022, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 15 mai 2024, la SAEM [Localité 11] HABITAT a fait citer Monsieur [T] [M] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : " de constater l'acquisition de la clause résolutoire et par conséquent, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, " d'ordonner l'expulsion du défendeur, de ses biens et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, " de le condamner au paiement de la somme de 15 556,69€ au titre des loyers et charges arrêtés au 10 mai 2024, avec intérêts à compter du 31 octobre 2022 ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, jusqu'à libération des lieux et la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, " de le condamner à lui verser la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 20 septembre 2024, la SAEM [Localité 11] HABITAT, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 17 901,93 € arrêtée à la date du 19 septembre 2024, terme du mois d'août 2024 inclus. La partie demanderesse a indiqué qu'un versement de 1000 euros a été effectué en août 2024. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. La bailleresse a été autorisée à produire par note en délibéré l'accusé réception de la notification faite à la caisse d'allocations familiales.

Monsieur [T] [M], comparant, a indiqué qu'il a dû faire face au coût engendré par les problèmes de santé de son père, aujourd'hui décédé. Il a exposé percevoir un salaire de 2400 euros par mois. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d'apurer sa dette par mensualités de 400 euros.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

Par note en délibéré expressément autorisée, la SAEM [Localité 11] HABITAT a produit l'accusé réception de la notification de l'assignation à la Préfecture de Seine Saint Denis en date du 22 mai 2024 ainsi qu'une lettre de saisie de la CCAPEX accompagné d'une preuve de dépôt d'une lettre recommandée adressée à la CCAPEX non tamponnée.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 22 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAEM [Localité 11] HABITAT produit aux débats un justificatif de saisine de la Caisse d'allocations familiales suite à un impayé de loyers ainsi qu'une preuve de dépôt d'un courrier recommandé non tamponné, de sorte qu'elle ne justifie pas de la bonne réception d'une saisine par la Caisse d'Allocations Familiales contrairement aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, sa demande tendant au constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire est irrecevable.

De ce fait, ses demandes relatives à l'expulsion du défendeur seront rejetées.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La SAEM [Localité 11] HABITAT produit un décompte indiquant que Monsieur [T] [M] reste devoir la somme de 17 901,93 € arrêtée à la date du 19 septembre 2024, terme du mois d'août 2024 inclus.

Monsieur [T] [M], comparant, ne conteste pas le montant réclamé.

Monsieur [T] [M] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 17 901,93 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 septembre 2024, terme du mois d'août 2024 inclus.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le défendeur propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée. Il justifie de la situation personnelle et financière. Il ressort en outre des éléments communiqués qu'il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience, ayant réglé la somme de 1000 euros le 19 août 2024.

Au vu de ces élements, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [T] [M] selon les modalités précisées au dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAEM [Localité 11] HABITAT, Monsieur [T] [M] sera condamné à lui verser une somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Déclarons irrecevable la demande la SAEM [Localité 11] HABITAT tendant au constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire,

Condamnons M. [T] [M] à verser à la SAEM [Localité 11] HABITAT à titre provisionnel la somme de 17 901,93 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 septembre 2024, terme du mois d'août 2024 inclus ;

Autorisons M. [T] [M] à s'acquitter, en sus du loyer et des charges courantes, de cette somme en 35 mensualités de 495 €, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, le premier versement devant intervenir le quinzième jour suivant la signification de ce jugement, puis le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

Condamnons Monsieur [T] [M] à verser à la SAEM [Localité 11] HABITAT une somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons Monsieur [T] [M] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 22 octobre 2024.

La greffière, Le juge