Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8]

N° RG 24/01318 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMCR

Minute : 24/00587

Madame [K] [Y] (NOM D’USAGE [X]) Représentant : SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de Bordeaux, Monsieur [T] [O] [U] Représentant : SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de Bordeaux,

C/

Madame [E] [F]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Octobre 2024

DEMANDEURS :

Madame [K] [Y] (NOM D’USAGE [X]) [Adresse 3] [Localité 5]

Monsieur [T] [O] [U] [Adresse 3] [Localité 5]

représentés par Maître Floriane BOUST, substituant la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de Bordeaux

DÉFENDEUR :

Madame [E] [F] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Septembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 14 octobre 2022 et le 3 novembre 2022, Mme [K] [X] et M. [T] [U] ont consenti à Madame [E] [F] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, porte D804, et une place de stationnement n°32 situé [Adresse 9] sur la commune de [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer en principal de 569€ payable chaque mois à terme échu, outre les provisions mensuelles sur charges de 61€ et une provision sur la taxe d'ordures ménagères de 10 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 19 février 2024, Mme [K] [X] et M. [T] [U] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 1757 € arrêtée à la date du 14 février 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 16 mai 2024, Mme [K] [X] et M. [T] [U] ont fait citer Madame [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : " constater la résiliation du bail à effet du 20 avril 2024 par le jeu de la clause résolutoire " ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec au besoin le concours de la Force publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le tribunal, " condamner la défenderesse au paiement : Ï de la somme provisionnelle de 3269,01 € arrêtée au 22 avril 2024, Ï d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères), qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er mai 2024, Ï de la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de commandement, de notification à Préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution.

A l'appui de ses prétentions, les bailleurs ont exposé que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 20 septembre 2024, Mme [K] [X] et M. [T] [U], représentés, ont actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 6925,60 € arrêtée à la date du 12 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et a indiqué que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience.

Madame [E] [F], citée à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 17 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l'audience en date du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [K] [X] et M. [T] [U] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 20 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 16 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail du 14 octobre 2022 et le 3 novembre 2022, contient en son article VIII une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 février 2024, pour la somme en principal de 1757 euros arrêtée au 14 février 2024, au titre de l'arriéré locatif. Force est de constater que la clause résolutoire et le commandement de payer offrent au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'ils dérogent aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 avril 2024.

A compter du 20 avril 2024, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.

L'expulsion de Madame [E] [F] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Madame [E] [F] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 20 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

La défenderesse n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

Mme [K] [X] et M. [T] [U] produisent un décompte indiquant que Madame [E] [F] reste devoir la somme de 3269,01 € arrêtée à la date du 22 avril 2024, terme du mois d'avril 2024 inclus.

Il conviendra de déduire de la somme réclamée les sommes correspondant à des frais de commandement de payer (151,05 €), à inclure dans les dépens, et des frais bancaires non justifiés (80 €), soit la somme de 231,05 euros.

Madame [E] [F] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 3037,96 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 avril 2024, terme du mois d'avril 2024 inclus.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation, de notification à la Préfecture, de droits de plaidoirie.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Mme [K] [X] et M. [T] [U], Madame [E] [F] sera condamnée à leur verser une somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 14 octobre 2022 et le 3 novembre 2022, par Mme [K] [X] et M. [T] [U] à Madame [E] [F] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 9] sur la commune de [Localité 7] sont réunies à la date du 19 avril 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [E] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut pour Madame [E] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [K] [X] et M. [T] [U] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Madame [E] [F] à payer à Mme [K] [X] et M. [T] [U] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, à compter du 20 avril 2024 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Madame [E] [F] à verser à Mme [K] [X] et M. [T] [U] à titre provisionnel la somme de 3037,96 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 avril 2024, terme du mois d'avril 2024 inclus;

Condamnons Madame [E] [F] à verser à Mme [K] [X] et M. [T] [U] une somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Madame [E] [F] aux dépens,

Rappelons que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 22 octobre 2024.

La greffière, Le juge