Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

ARRET

N°

S.A.R.L. M.M.P

C/

S.C.I. MARIELISE

copie exécutoire

le 24 octobre 2024

à

Me Baube

Me Le Roy

OG

COUR D'APPEL D'AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 24 OCTOBRE 2024

N° RG 23/02101 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IYI5

JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE COMPIEGNE DU 04 AVRIL 2023 (référence dossier N° RG 21/00874)

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.R.L. M.M.P agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Frédéric BAUBE de la SELARL CABINET BAUBE, avocat au barreau de COMPIEGNE

ET :

INTIMEE

S.C.I. MARIELISE agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Eric POILLY substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau d'AMIENS

***

DEBATS :

A l'audience publique du 25 Juin 2024 devant Mme Odile GREVIN, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024.

GREFFIERE : Madame Diénéba KONÉ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Mme Odile GREVIN en a rendu compte à la cour composée de :

Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,

Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 24 Octobre 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Malika RABHI, Greffier.

*

* *

DECISION

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2019, la SCI Marielise a consenti à la SARL MMP un bail commercial portant sur un local sis à [Localité 5] [Adresse 3] pour une durée de neuf années prenant effet le 1er février 2019 moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1080 euros TTC outre 70 euros de charges et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 3240 euros.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 août 2021, la société MMP a sollicité une résolution amiable du bail avec restitution des loyers et charges déjà payés ainsi que du montant du dépôt de garantie.

Par acte d'huissier en date du 30 septembre 2021, la société MMP a fait assigner la SCI Marielise devant le tribunal judiciaire de Compiègne afin de voir prononcer la résolution judiciaire du bail et de la voir condamner au paiement d'une somme de 3240 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, de 32200 euros au titre des loyers et charges payés jusqu'en septembre 2021, de 23190,89 euros au titre des frais par elle engagés et de 1000 euros à titre de dommages et intérêts outre une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du tribunal judiciaire de Compiègne en date du 4 avril 2023, la résiliation judiciaire du contrat de bail a été prononcée avec effet au 3 août 2021 et la SCI Marielise a été condamnée à payer à la société MMP la somme de 1150 euros correspondant aux sommes versées au titre des loyers réglés postérieurement au 3 août 2021 mais ses autres demandes en paiement ont été rejetées.

La SCI Marielise a été condamnée à payer à la société MMP une somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 28 avril 2024 et signifiée à la SCI Marielise par exploit en date du 1er juin 2023 remis en l'étude, la société MMP a interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions remises le 9 mars 2024 et signifiées à l'intimée par exploit en date du 12 mars 2024 remis en l'étude, la société MMP demande à la cour d'infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau de prononcer la résolution du bail pour défaut de délivrance du bien loué et ce rétroactivement à la date de sa prise d'effet soit le 1er février 2019 et de condamner en conséquence la société Marielise à lui payer :

- la somme de 3240 euros au titre du dépôt de garantie

- la somme de 31200 euros au titre des loyers du 1er février 2019 au 31 septembre 2021

- la somme de 6900 euros au titre des loyers du 1er octobre 2021 au 30 mars 2022

- la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 23446,68 euros au titre des remboursements des matériaux et honoraires d'architecte.

Elle a sollicité enfin la condamnation de la SCI Marielise au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux entiers dépens avec droit au recouvrement direct des dépens dont son conseil a fait l'avance sans recevoir de provision.

Par conclusions en date du 3 juin 2024, la SCI Marielise a soulevé l'irrecevabilité de la demande de la société MMP au titre du remboursement des frais et sollicité la confirmation de la décision entreprise, la condamnation de l'appelante au paiement d'une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de relever que les conclusions notifiées par l'intimée au-delà du délai de trois mois de l'article 909 du code de procédure civile sont irrecevables.

Au demeurant, la demande de remboursement des frais présentée à hauteur d'appel ne saurait être considérée comme nouvelle dès lors qu'elle avait déjà été formée en première instance.

La société MMP soutient qu'elle n'avait pas sollicité la résiliation du bail prononcée par les premiers juges mais la résolution de celui-ci dès lors que dès l'origine du bail, le bailleur n'a pas rempli son obligation de délivrance. Elle fait valoir en effet que le bail prévoyait comme destination l'activité de restauration et l'impossibilité de changer cette destination alors qu'une telle activité ne pouvait être réalisée dans les lieux loués faute de possibilité d'installer un système d'extraction obligatoire d'air ou de VMC.

Elle soutient qu'aucune clause du bail ne peut exonérer le bailleur de cette obligation et qu'ainsi la clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité avec la règlementation en vigueur ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance.

Elle ajoute que la création d'un système d'extraction d'air nécessite des ouvertures en façade et sur la toiture ce qui constitue des gros travaux touchant la structure et le couvert et qui ne peuvent être imputés au preneur.

Elle précise qu'elle n'a pas donné congé à l'expiration de la première période triennale venant à échéance au 1er janvier 2022 car les parties étaient en discussion et envisageaient une solution amiable mais qu'elle a bien sollicité une résolution amiable du bail par courrier recommandé en date du 3 août 2021.

Elle conteste le choix de prononcer une résiliation, motivé par le fait que les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat faisant observer que le défaut de délivrance existe depuis la signature du bail et l'a empêchée d'exploiter le fonds conformément à l'objet limité du bail.

Elle fait valoir qu'il n'y a pas eu exécution réciproque du contrat et qu'elle n'a continué à payer le loyer que pour ne pas voir jouer la clause résolutoire à son encontre.

Elle considère qu'elle a ainsi droit à la restitution des loyers réglés sans mise à disposition de locaux permettant d'exercer l'activité prévue par le bail et les frais qu'elle a engagés.

L'obligation de délivrance du bailleur est une obligation essentielle qui suppose la mise à disposition par le bailleur de locaux permettant au preneur de les exploiter conformément à la destination prévue au bail.

Aucune disposition contractuelle ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

Il est ainsi admis que la clause du bail exonérant le bailleur de toute obligation en matière de travaux rendus nécessaires par les dispositions légales ou règlementaires en matière d'hygiène de sécurité de construction et d'environnement ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance.

Il appartient au bailleur d'obtenir les autorisations nécessaires avant la remise au preneur, de s'assurer que les lieux sont conformes à la règlementation en vigueur et de vérifier si certaines restrictions administratives n'interdisent pas l'affectation contractuelle.

En l'espèce, le bail commercial précise très clairement que le bail est consenti à usage d'exploitation d'un fonds de commerce de restauration et toutes activités connexes ou complémentaires et que le preneur ne pourra en changer la destination qu'avec le consentement écrit du bailleur.

Or, il est établi par l'avis de l'architecte consulté qu'aucun système pour assurer l'extraction d'air ne pourra être envisagé dans les lieux conformément à la règlementation en vigueur relative aux distances à respecter et qu'ainsi il s'avère impossible d'y installer une activité de restauration soumise à une règlementation très stricte en ce domaine.

Il convient de considérer, comme le premier juge, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un local pouvant accueillir une activité de restauration.

S'agissant des conséquences de ce manquement, il convient d'observer qu'il s'agit d'un manquement particulièrement grave du bailleur ayant empêché toute utilisation des lieux conforme à leur destination et ce dès le début du bail.

Les premiers juges ont sanctionné ce manquement par une résiliation prenant effet au jour de la proposition de résiliation amiable prenant en compte le fait que la société MMP n'avait formulé ses griefs que le 3 août 2021 sans solliciter de mise en conformité auparavant et en se maintenant dans les lieux et ont estimé qu'il s'agissait dès lors d'une résiliation.

Toutefois, il convient de rappeler que selon l'article 1229 du code civil la résolution prend effet selon les cas soit dans les conditions prévues à la clause résolutoire, soit à la date de réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge soit au jour de l'assignation en justice et qu'il est précisé que lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procurées l'une à l'autre et que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu de contrepartie, dans ce cas la résolution étant qualifiée de résiliation.

Or, en l'espèce, le paiement des loyers par la société MMP n'a jamais eu de contrepartie faute de respect, dès l'origine du contrat, de son obligation de délivrance par le bailleur.

Le preneur n'a jamais pu exercer l'activité à laquelle étaient destinés les lieux.

Si, dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation judiciaire n'opère pas pour le temps où le contrat a été correctement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d'exécution, ou exécution dès l'origine imparfaite, entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat.

Il convient de prononcer la résolution du contrat dès le 1er février 2019 et de condamner en conséquence la société Marielise à restituer à la société MMP la totalité des loyers par elle versés soit la somme de 38100 euros au vu du décompte locatif.

S'agissant des frais dont le remboursement est sollicité, il convient d'observer que la société MMP produit des factures émises au nom de la société MMP [Adresse 3] mais aussi nombre de tickets de caisse dont le lien avec les lieux loués n'est pas établi et surtout n'explique pas pourquoi elle a engagé ces dépenses à hauteur de 23446,68 euros avant le retour de l'avis de l'architecte par elle saisi pour étudier la possibilité d'exercer au sein des locaux auparavant destiné à des bureaux une activité de restauration et les modalités pour ce faire afin de se conformer à la règlementation.

Il n'y a pas lieu, dès lors, de faire droit à sa demande de remboursement de frais qu'elle a engagés de son propre fait de manière précipitée.

Par ailleurs, elle ne s'explique pas sur la restitution des locaux et ne peut prétendre à la restitution du dépôt de garantie.

Enfin, s'agissant de sa demande de dommages et intérêts pour ne pas avoir pu exercer son activité et rencontrer désormais des difficultés pour ouvrir un restaurant elle évoque un manque à gagner dont elle ne justifie aucunement.

Il convient en conséquence de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la société MMP de ses demandes complémentaires.

Sur les frais irrépétibles et mes dépens

Il convient de condamner la SCI Marielise aux entiers dépens d'appel et de la condamner à payer à la société MMP la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

Déclare irrecevables les conclusions de l'intimée ;

Infirme la décision entreprise sauf en ce qu'elle a rejeté les demandes de la société MMP tenant au remboursement de frais, à la restitution du dépôt de garantie et au paiement de dommages et intérêts et statué sur les dépens et frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau

Prononce la résolution du contrat de bail en date du 31 janvier 2019 et ce à compter du 1er février 2019 ;

Condamne la SCI Marielise à restituer à la société MMP la somme de 38100 euros au titre des loyers versés ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Marielise aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de maître Morin ;

Condamne la SCI Marielise à payer à la société MMP la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,