Demande en paiement des charges ou des contributions

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 24 OCTOBRE 2024

N° 2024/363

Rôle N° RG 20/11294 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGRB5

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES E MERAUDES

C/

[K] [P]

[G] [F] épouse [O] [S]

[Z] [F]

[B] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Romain CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d'Instance de FREJUS en date du 30 Avril 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-17-1222.

APPELANTE

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES E MERAUDES représenté par son Syndic en exercice, la SAS CABINET JACQUES REVEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 8], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant SAS CABINET JACQUES REVEILLE, [Adresse 8]

représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté de Me Rémy CERESIANI de l'ASSOCIATION D'AVOCATS MASCARAS CERESIANI - LES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur [K] [P], demeurant [Adresse 6]

Assigné à personne le 28 janvier 2021

défaillant

Madame [G] [F] épouse [O] [S], demeurant [Adresse 2]

Assignée en étude d'huissier le 29 janvier 2021

défaillante

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [F], demeurant [Adresse 4]

Assignée à personne le 28 janvier 2021

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 28 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024 puis les parties ont été informées que le prononcé de la décision par mise à disposition au greffe était prorogé au 04 juillet 2024 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 24 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes d'huissier des 30 novembre et 1er décembre 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]'' à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABlNET JACQUES REVEILLE, a fait assigner M. [P], M. [F] et Mmes [F] en leur qualité d'usufruitier et de nus-propriétaires aux fins principalement de les voir condamner à des arriérés de charges de copropriété et à des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement réputé contradictoire du 30 avril 2019, le tribunal d'instance de FREJUS a statué ainsi :

- déclare l'action du syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]'' recevable,

- déboute le demandeur de l'intégralité de ses prétentions,

- condamne le demandeur à verser à M. [Z] [F] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- déboute M. [K] [P] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,

- condamne le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6]' aux entiers dépens de la procédure.

Le premier juge a estimé que le syndicat avait qualité et intérêt à agir puisqu'il était régulièrement représenté par son syndic.

Il a rejeté la demande d'arriérés de charges formée par le syndicat des copropriétaires au motif qu'il ne justifiait pas de la qualité de co-propriétaires ni de celles de nu-propriétaires ou usufruitiers des défendeurs.

Selon déclaration du 17 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES [Adresse 6] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'il a débouté M.[P] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M.[P], Mme [G] [F] et Mme [B] [F] n'ont pas constitué avocat.

M.[Z] [F] a constitué avocat.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2023 et le 18 septembre 2023 aux intimés défaillants, auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] demande à la cour :

- de prononcer l'infirmation et la réformation et/ou l'annulation du jugement déféré en ce qu'il a :

* déclaré l'action du syndicat des copropriétaires recevable,

* débouté le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses prétentions,

* condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M.[Z] [F] la somme de huit cents euros (800 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

* condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de la procédure.

Et statuant à nouveau de voir,

- de constater que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve que M.[P] et les consorts [F] sont usufruitiers et nus-propriétaires des lots n°167 et 334 au sein de la copropriété [Adresse 6] sise à [Localité 7] ;

- de constater que le démembrement de propriété des lots à considérer n'a jamais été signifié dans les règles au syndic avant le 28 octobre 2019 ;

- En conséquence,

A titre principal :

- de condamner in solidum les consorts [F] et [P] au paiement de la somme de 8.917,31 euros au titre des charges de copropriétés afférentes aux lots n°167 et n°334 sur la période étendue au 1 er janvier 2013 jusqu'au 28 octobre 2019 ;

- de condamner in solidum les consorts [F] et [P] au paiement de la somme de 29,51 euros au titre des charges de copropriété afférentes au lot n°334 sur la période étendue au 28 octobre 2019 jusqu'au 1 er septembre 2023 ;

A titre subsidiaire,

- de condamner in solidum les indivisaires [F] en leur qualité d'héritiers au paiement de la somme de 8.917,31 euros au titre des charges de copropriétés afférentes aux lots N°167 et n°334 sur la période étendue au 1 er janvier 2013 jusqu'au 28 octobre 2019 ;

- de condamner in solidum les indivisaires [F] en leur qualité d'héritiers au paiement de la somme de 29,51 euros au titre des charges de copropriété afférentes au lot n°334 sur la période étendue au 28 octobre 2019 jusqu'au 1 er septembre 2023 ;

En tout état de cause :

- de condamner M.[P] en sa qualité d'usufruitier au paiement de la somme de 5.453,36 euros correspondant aux charges courantes de copropriété du lot n°167 à compter de la notification du transfert de propriété en date du 28 octobre 2019 jusqu'au 1 er septembre 2023; - de condamner les consorts [F] en leur qualité de nu-propriétaire au paiement de la somme de 16.117,89 euros correspondant aux charges exceptionnelles de copropriété du lot n°167 à compter de la notification du transfert de propriété en date du 28 octobre 2019 jusqu'au 1er septembre 2023 ;

- de condamner in solidum les consorts [F] et [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- de condamner in solidum les consorts [F] et [P] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner in solidum les consorts [F] et [P] aux entiers dépens, et ceux d'appels distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocats associés, aux offres de droit.

Il soutient avoir qualité et intérêt à agir en faisant état du renouvellement du mandat de son syndic.

Il indique justifier de la qualité d'usufruitier et de nus-propriétaires de M. [P] et des consorts [F]. Il sollicite la condamnation in solidum de ces derniers à l'arriéré des charges de copropriété avant la notification du transfert de propriété au syndic conformément aux dispositions de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 faite de 28 octobre 2019, uniquement pour le lot n° 167. Il soutient qu'avant la notification de ce transfert, le syndicat n'est pas tenu de procéder à la ventilation des charges entre nu-propriétaire et usufruitier. Il relève justifier de sa créance. Il précise pouvoir solliciter la condamnation in solidum de M. [P] et des consorts [F] pour la période postérieure au 28 octobre 2019 s'agissant du lot n° [Cadastre 3].

Subsidiairement, il sollicite la condamnation solidaire des consorts [F] au paiement de l'arriéré des charges, en leurs qualités d'héritiers. Il expose qu'aux termes d'une attestation du 28 novembre 2011, Mme [B] [F], Mme [G] [F] et M. [Z] [F] sont légataires à titre universel 1/3 en pleine propriété des lots n° [Cadastre 1] et [Cadastre 3], en vertu d'un testament du 14 octobre 1997. Il sollicite leur condamnation solidaire jusqu'au 28 octobre 2019 s'agissant du lot 167 et pour une période postérieure pour le lot n° 334, pour lequel le syndic n'a été avisé d'aucun transfert de propriété.

Il fait état des charges courantes et des charges exceptionnelles portant sur le lot n° 167 après la notification du transfert de propriété du 28 octobre 2019.

Il sollicite également la condamnation in solidum de M. [P] et des consorts [F] à des dommages et intérêts en raison du préjudice financier qu'il a subi lié à leur résistance abusive à payer les charges de copropriété.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2021 auxquelles il convient de se reporter, M. [Z] [F] demande à la cour :

- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Reconventionnellement,

- de condamner le syndicat des copropriétaires ' [Adresse 6] ' à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- de condamner le syndicat des copropriétaires '[Adresse 6] ' aux entiers dépens.

Il soutient n'être pas tenu à la solidarité de la dette évoquée par le syndicat des copropriétaires. Il estime qu'il appartient au syndicat des copropriétaires d'établir un décompte des charges ventilant ce qui est dû par les nus-propriétaires et ce qui est dû par l'usufruitier. Il ajoute que le syndic doit adresser les appels de fonds afférents aux réparations et dépenses d'entretien à l'usufruitier. Il relève qu'il n'existe aucune clause conventionnelle relative à une solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire.

Il déclare que le syndicat des copropriétaires avait connaissance avant même le 28 octobre 2019 du démembrement de propriété, comme le relève l'assignation qu'il a délivrée.

Il expose que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas l'avoir convoqué aux assemblées générales ni lui avoir notifié les procès-verbaux d'assemblées générales.

Il précise que le décompte établi fait état d'un solde antérieur au premier juin de 8142, 26 euros qui reste inexpliqué. Enfin, il déclare qu'aucun appel de fonds n'est versé au débat.

La clôture de l'affaire a été prononcée le 14 février 2024.

MOTIVATION

L'intimé ne forme aucun appel incident sur la recevabilité de l'action en paiement formée par le syndicat des copropriétaires, tenant à sa qualité et à son intérêt à agir. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Le règlement de copropriété ne contient aucune clause de solidarité entre les titulaires de droits sur un même lot.

Le syndicat des copropriétaires démontre (pièce 1, 2, 6) que M. [K] [P] est usufruitier des lots n°167 et 334 au sein de la copropriété [Adresse 6], sise à [Localité 7] et que M. [Z] [F], Mme [B] [F] et Mme [G] [F] épouse [O] en sont nus propriétaires à hauteur d'un tiers chacun depuis le 14 novembre 2011.

C'est lors d'une demande faite le 23 mai 2019 (pièce 6) que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic a pris connaissance que cette situation (répartition usufruitier/nu-propriétaires à hauteur d'un tiers selon les consorts [F]); il savait également, lors d'une consultation au service de la publicité foncière du 24 novembre 2017, qu'il existait un démembrement de propriété (pièce 6).

Aux termes de l'article10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le syndicat des copropriétaires ne peut, sans se contredire, solliciter la condamnation in solidum de M. [K] [P], M. [Z] [F], Mme [B] [F] et Mme [G] [F] épouse [O], qu'il sait être respectivement usufruitier et des nus-propriétaires, tout en indiquant n'avoir été informé officiellement du démembrement du droit de propriété que le 28 octobre 2019 pour le lot n° 167.

Il en est de même pour la demande tendant à voir condamner in solidum M. [Z] [F], Mme [B] [F] et Mme [G] [F] épouse [O], en leur qualité d'héritiers, alors qu'il sait qu'ils sont nus-propriétaires en indivision.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ces demandes.

Sur la demande tendant à voir condamner M. [P] en sa qualité d'usufruitier au paiement de la somme de 5453, 36 euros au titre des charges courantes de copropriété pour le lot n° 167 à compter du 28 octobre 2019 (date de la notification de transfert de propriété) jusqu'au premier septembre 2023 et sur la demande tendant à voir condamner M. [Z] [F], Mme [B] [F] et Mme [G] [F] épouse [O] à verser la somme de 11.117, 89 euros au titre des charges exceptionnelles de copropriété du lot n° 1167 à compter du 28 octobre 2019 (date de la notification du transfert de propriété) jusqu'au premier septembre 2023

Aux termes de l'article10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation aux charges ainsi prévue est d'ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. Cette preuve doit également être rapportée s'agissant des sommes sollicitées à l'usufruitier et le nu-propriétaire.

Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.

M.[F] estime les demandes formées par le syndicat des copropriétaires non justifiées.

M.[P] et Mmes [G] et [B] [F] sont non comparants.

Le syndicat des copropriétaires, s'il justifie de l'approbation des comptes pour les périodes sollicitées ainsi que des états comptables, ne justifie d'aucun décompte de répartition des charges pour ces périodes. Dès lors, il n'est pas possible de vérifier le montant de la quote-part de charges dont sont redevables les nus-propriétaires et usufruitier en fonction des tantièmes pour chaque poste de dépense. Les relevés de comptes produits au débat se contentent de lister les sommes sollicitées, sans aucune répartition de charges.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires est défaillant dans l'administration de la preuve de sa créance et sera débouté de ses demandes. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas la créance qu'il allègue, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

Il n'est pas équitable de laisser à la charge de M. [Z] [F] les frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à M. [Z] [F] sera confirmé.

Le syndicat des copropriétaires sera également condamné à verser à ce dernier la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré,

Y AJOUTANT,

REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 6]' à la Croix Valmer au titre de l'actualisation de ses demandes au titre des charges de copropriété arrêtées au premier septembre 2023,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 6]' à [Localité 7] à verser à M.[Z] [F] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 6]' à [Localité 7] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,