Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

CG/LJ

Ordonnance N° du 22 OCTOBRE 2024

Chambre 6

N° RG 24/00145 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JNWY du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES DUCS D’AUVERGNE

c/

[E] [V]

la SCP BOISSIER l

GROSSES le

- la SCP BOISSIER , la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES- ROCHE

Copies électroniques :

- la SCP BOISSIER , la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES- ROCHE

Copies :

- Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Laetitia JOLY, greffier et lors du délibéré de Madame Amandine CHAMBON, greffier

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES DUCS D’AUVERGNE dont le siège social est [Adresse 7] - [Adresse 5] - [Adresse 9] - [Adresse 8] [Localité 6], représenté par son syndic la SARL CEGADIM [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [E] [V] [Adresse 4] [Localité 3]

représenté par la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 24 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [V] est copropriétaire du lot n°15 au sein de l’ensemble immobilier « LES DUCS D’AUVERGNE » située [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Localité 6].

Suivant factures en date des 20 avril et 11 juin 2019, Monsieur [V] a fait remplacer les fenêtres de ses deux chambres.

Le Syndicat des copropriétaires indique que Monsieur [V] a fait remplacer les fenêtres de ses deux chambres par des fenêtres coulissantes en violation du cahier des charges établi par l’architecte de l’ensemble immobilier.

Il déplore l’absence de mise en conformité des fenêtres de Monsieur [V] en dépit des courriers qui lui ont été adressées.

Un procès-verbal de constat a été dressé par Maître [H] [I] le 14 décembre 2023.

Par acte en date du 22 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES DUCS D’AUVERGNE », située [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic la S.A.R.L. CEGADIM, a assigné Monsieur [E] [V] devant la Présidente du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé aux fins suivantes :

Vu les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, Vu les dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, Vu les pièces versées aux débats,

- Condamner Monsieur [E] [V] à faire réaliser les travaux de dépose des huisseries installées et à la remise en état des parties communes affectées par ces travaux, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - Condamner Monsieur [E] [V] à porter et payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, - Condamner Monsieur [E] [V] aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 19 mars 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois sur demande des parties.

A l’audience du 24 septembre 2024, les débats se sont tenus.

Les parties sont intervenues au soutien de leurs demandes.

Par dernières conclusions, le Syndicat des copropriétaires a réitéré sa demande.

Par des conclusions en défense reprises oralement à l’audience, Monsieur [V] a conclu aux fins suivantes :

Vu l’article 835 du CPC et la contestation sérieuse fondée sur l’inopposabilité et l’imprécision du cahier des charges, ains que sur l’absence d’atteinte à l’aspect extérieur des façades de la copropriété,

- Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - Dire n’y avoir lieu à référé, - Le condamner reconventionnellement en tous les dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, Subsidiairement, - Enjoindre le Syndicat des copropriétaires d’avoir à préciser la nature des travaux sollicités (fenêtres concernées), - Accorder en toutes hypothèses à Monsieur [V] un délai qui ne saurait être inférieur à 12 mois pour lui permettre de réaliser les travaux qui pourraient être mis à sa charge, - Dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du CPC.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande d’injonction sous astreinte

Selon l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, la Présidente du Tribunal judiciaire peut prescrire en référé, même en présence d’une contestation sérieuse, des mesures conservatoires ou de remise en état, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit étant rappelé que le trouble doit exister le jour où le juge statue.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : [...] b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; [...] ».

Le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [E] [V] à faire réaliser les travaux de dépose des huisseries installées et à la remise en état des parties communes affectées par ces travaux, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande, il expose que le cahier des charges oblige les copropriétaires à procéder au remplacement des fenêtres à l’identique, soit par des fenêtres avec des ouvertures à la française et non coulissantes.

Il ajoute que le cahier des charges, ainsi que la décision qui l’a rendu applicable au sein de la copropriété, et les procès-verbaux d’Assemblée générale régularisés en 2019 entre l’avant-contrat et la vente, sont opposables à Monsieur [V] en ce qu’ils ont été repris dans l’acte d’acquisition de son lot. Monsieur [V] avait donc connaissance de ces éléments, lesquels ont acquis valeur contractuelle en étant repris dans l’acte de vente.

Il fait également valoir que les travaux, qui modifient de manière manifeste l’aspect de la façade de la copropriété en ce que le système d’ouverture des fenêtres a été modifié, ont été réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires en violation du règlement de copropriété et de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoient qu’une telle autorisation est nécessaire lorsque les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et en violation du cahier des charges qui impose un remplacement des fenêtres « à l’identique ».

Il en conclut qu’il existe un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Monsieur [V] soutient au contraire que le cahier des charges ne lui est pas opposable en l’absence de mention dans le règlement de copropriété ou dans l’acte de cession et en l’absence d’un vote en assemblée générale qui l’aurait adopté, aucun vote n’ayant été émis lors des assemblées générales des 31 janvier 2018 et 30 janvier 2019 permettant de le rendre définitif.

Il ajoute que les travaux qu’il a réalisés n’affectent pas la solidité de l’immeuble, ni n’affectent « toute chose ou partie commune », ni « une partie privée dont il ne serait pas propriétaire » au sens du règlement de copropriété, mais seulement les fenêtres, qui sont des parties privatives. Il n’avait donc pas à solliciter l’autorisation des autres copropriétaires aux termes du règlement de copropriété.

Il fait également valoir que les travaux qu’il a réalisés n’affectent pas l’aspect extérieur de l’immeuble au sens de la loi du 10 juillet 1965, et ne nécessitaient donc pas une autorisation préalable, en ce que la façade de l’immeuble comprend des fenêtres aux systèmes d’ouverture et couleur de menuiserie différents, de sorte que l’installation de fenêtres coulissantes et non avec ouverture à la française ne porte pas atteinte à une harmonie qui n’existait pas et n’affectent pas l’aspect extérieur de l’immeuble au sens des dispositions précitées. Il ajoute que la différence entre les fenêtres nouvellement installées et les autres fenêtres de la façade n’est pas évidente.

Il expose au surplus que ni le cahier des charges, ni le règlement de copropriété, ni l’acte de cession ne prévoient aucune obligation de poser des « fenêtres à la française » et que le cahier des charges, non contractuel, ne prévoit en tout état de cause qu’une obligation de respecter le positionnement des anciennes fenêtres, ce qu’il a fait.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule, en page 4, que les parties communes comprennent, notamment, « [...] Les ornements extérieurs des façades y compris les balcons et leurs revêtements, les balustrades et balustres, les appuis des balcons et des fenêtres (à l’exception des fenêtres elles-mêmes, persiennes, volets, stores) ».

Les fenêtres sont donc des parties privatives.

Le règlement de copropriété stipule, en page 7, dans un paragraphe intitulé « I - Travaux particuliers » au sein d’un « ARTICLE CINQUIEME – USAGE DES PARTIES PRIVEES », que :

« [...] le copropriétaire pourra modifier à ses frais comme bon lui semblera, la distribution intérieure de ses locaux et de leurs dépendances. Mais, en cas de travaux pouvant affecter la solidité de l’immeuble, ou plus généralement, intéresser toute chose ou partie commune, ou encore une partie privée dont il ne serait pas propriétaire, il devra au préalable, obtenir l’assentiment du Syndic, lequel pourra en référer, le cas échéant, à l’assemblée des co-propriétaires ; ces travaux et tous ceux qui en découleraient devront être exécutés, toujours à ses frais, sous surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront également à sa charge. Il devra s’adresser à des entrepreneurs agréés par le Syndic ou l’architecte de l’immeuble pour tous travaux de maçonnerie, plomberie, fumisterie. Il restera, en tous cas, responsable des conséquences de tous les travaux qu’il fera exécuter ».

Le même règlement précise, en page 9 que :

« Les portes donnant accès aux parties privées, les fenêtres, volets, persiennes, stores et jalousies devront être entretenus et maintenus en bon état par leurs propriétaires respectifs. Toutefois, afin de respecter l’aspect et l’harmonie de l’immeuble, la réfection de leurs peintures fera l’objet d’une opération d’ensemble décidée par l’Assemblée générale des co-propriétaires statuant à la majorité simple [...] »

Le règlement de copropriété n’impose donc pas aux copropriétaires de respecter un système d’ouverture quelconque pour le remplacement des fenêtres.

Le cahier des charges établi le 7 novembre 2018 par AXIOME ARCHITECTURE précise que les portes-fenêtres coulissantes, de même que les fenêtres à frappes 3 vantaux et les fenêtres à frappes 1 vantail « seront remplacées à l’identique ».

Le procès-verbal d’Assemblée générale en date du 31 janvier 2018 mentionne un « rappel sur le respect du cahier des charges d’AXIOME ARCHITECTE en cas de remplacement des menuiseries qui prévoit notamment un remplacement des portes-fenêtres à l’identique avec une traverse intermédiaire sans modification de la partition des vitrages afin de conserver l’esthétique de la résidence » (page 13).

Aux termes du procès-verbal d’Assemblée générale en date du 30 janvier 2019, « Il est demandé expressément aux copropriétaires de fournir ce cahier des charges à leur entreprise pour éviter tout problème de non-conformité et de procéder aux vérifications de conformité pendant et à l’achèvement des travaux, avant les phases de réception et de règlement » (page 9).

Les parties s’opposent sur la nature contractuelle du cahier des charges et des procès-verbaux précités et sur l’opposabilité de ces éléments à Monsieur [V].

Il ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, en présence de telles contestations, de se prononcer sur la valeur juridique des documents produits, ni d’interpréter leur contenu.

En tout état de cause, ni le cahier des charges, ni les procès-verbaux ne précise quel système d’ouverture doit être utilisé pour le remplacement des fenêtres à frappes 3 vantaux et 1 vantail.

Les éléments versés aux débats ne permettent donc pas d’établir l’existence d’un engagement ferme et définitif obligeant les copropriétaires à remplacer les fenêtres selon un système d’ouverture « à la française » avec l’évidence requise en référé.

Par ailleurs, il est manifeste, au regard des photographies produites, et notamment celles annexées au procès-verbal de constat dressé par Maître [I] le 14 décembre 2023 et par Monsieur [T] le 17 juillet 2024, que les façades de l’immeuble comprennent des fenêtres aux systèmes d’ouverture et couleur de menuiserie différents.

En ce sens, Maître [N] [T] relève que plusieurs fenêtres des voisins de Monsieur [V] présentent des systèmes d’ouverture oscillo-battant et qu’une fenêtre au dernier étage présente une menuiserie noire et des encadrements blancs des vitrage sur les châssis simple et double.

Ces différences conduisent à s’interroger sur l’existence d’une réelle harmonie de la façade de l’immeuble s’agissant des fenêtres et menuiseries extérieures.

Dans ce contexte, la seule modification par Monsieur [V] du système d’ouverture des fenêtres de ses deux chambres ne contraste pas avec le reste de ladite façade, les systèmes d’ouverture étant, du reste, difficilement identifiables à l’extérieur de l’immeuble, d’autant que l’appartement de Monsieur [V] se situe au troisième étage.

Eu égard aux éléments disparates composant d’ores et déjà la façade de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires ne peut donc sérieusement alléguer que la modification par Monsieur [V] du système d’ouverture de deux de ses fenêtres constitue une modification substantielle de l’aspect extérieur de l’immeuble qui aurait nécessité l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Ainsi, ni l’existence de l’obligation alléguée ni la violation de cette dernière par Monsieur [V] ne sont établie avec l’évidence requise en référé.

L’existence d’un trouble manifestement illicite n’est donc pas caractérisée.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

2/ Sur les frais

L’équité commande de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES DUCS D’AUVERGNE », située [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic la S.A.R.L. CEGADIM, à verser à Monsieur [V] la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En revanche, aucune considération tirée de l’équité ne commande l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de Monsieur [V].

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES DUCS D’AUVERGNE », située [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic la S.A.R.L. CEGADIM, supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte.

CONDAMNE Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES DUCS D’AUVERGNE », située [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic la S.A.R.L. CEGADIM, à payer à Monsieur [E] [V] la somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de Monsieur [E] [V],

CONDAMNE Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES DUCS D’AUVERGNE », située [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 9] et [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic la S.A.R.L. CEGADIM, au paiement des dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,