Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 23 OCTOBRE 2024

N° 2024/ 441

N° RG 23/02582

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZ5C

S.C.I. AFFIVEST

C/

[G] [N]

[U] [N]

[S] [N]

[O] [N]

[W] [N]

[I] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Joseph MAGNAN

Me Symphonia LEBRUN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 18 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02607.

APPELANTE

S.C.I. AFFIVEST

représentée par son mandataire en exercice la société ACE GESTION, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par Me Joseph MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur [G] [N]

né le 15 Septembre 1986 à [Localité 4],

et

Madame [U] [N]

née le 24 Juillet 1991 à [Localité 5],

agissant tant en leurs noms personnels qu'en leurs qualités de représentants légaux de leurs quatre enfants mineurs [S], [O], [W] et [I] [N], demeurant tous au [Adresse 2]

Mademoiselle [S] [N], mineure

née le 21 Décembre 2014 à [Localité 7] (75),

Mademoiselle [O] [N], mineure

née le 28 Septembre 2016 à [Localité 7] (75),

Mademoiselle [W] [N] , mineure

née le 15 Octobre 2018 à [Localité 7] (75),

Monsieur [I] [N], mineur

né le 05 Novembre 2019 à [Localité 7] (75),

représentés légalement par leur père et mère [G] [N] et [U] [N]

Tous représentés par Me Symphonia LEBRUN, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, adjoint administratif faisant fonction

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er mars 2021, la SCI AFFIVEST a donné à bail d'habitation aux époux [G] et [U] [N] un logement meublé de type 2 au sein d'un immeuble collectif sis [Adresse 3], pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 800 euros.

Par courriel daté du 26 avril 2021, Monsieur [N] s'est plaint auprès du mandataire du bailleur du caractère insalubre du logement, en raison d'infiltrations d'eau et d'un défaut de ventilation.

Il a ensuite saisi le service de l'hygiène publique de la Ville de [Localité 6] qui, à l'issue d'une visite effectuée par l'un de ses inspecteurs de salubrité le 7 juin 2021, a mis le bailleur en demeure de remédier aux désordres constatés.

M. [G] [N] a également adressé une mise en demeure aux mêmes fins le 22 novembre 2021.

Ces démarches n'ayant pas eu de suite positive, les locataires ont quitté le logement sans préavis et restitué les clés le 14 janvier 2022, après avoir requis un huissier de justice à l'effet de constater l'état de l'appartement.

Par exploit du 5 juillet 2022, les époux [N], agissant tant en leurs noms personnels qu'en leurs qualités de représentants légaux de leurs quatre enfants mineurs, ont assigné la SCI AFFIVEST à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice pour l'entendre condamner :

- à leur restituer le dépôt de garantie de 800 euros, outre les majorations de retard prévues par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

- à leur restituer la somme de 92,60 euros au titre d'un trop perçu sur le dernier loyer de janvier 2002, au prorata de la durée de leur occupation,

- et à leur verser la somme totale de 18.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices de jouissance, matériel et moral.

La SCI AFFIVEST n'a pas comparu.

Par jugement prononcé le 18 janvier 2023, le tribunal a considéré que le logement donné à bail ne respectait pas les critères de décence prévus par la loi, et que les locataires étaient en droit de quitter les lieux sans préavis. Il a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance, mais pas celle d'un préjudice moral distinct, ni d'un préjudice matériel. Il a estimé enfin que les preneurs ne démontraient pas avoir réglé l'intégralité du dernier terme de loyer.

En conséquence le premier juge a :

- condamné la SCI AFFIVEST à restituer l'intégralité du dépôt de garantie, soit la somme de 800 euros, majorée de 10 % pour chaque mois de retard à compter du 14 février 2022,

- condamné la SCI AFFIVEST à verser aux époux [N], tant pour leur compte personnel que pour celui de leurs enfants mineurs, la somme de 4.800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

- rejeté le surplus des prétentions des demandeurs,

- et mis les dépens à la charge de la défenderesse, outre une indemnité de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI AFFIVEST, représentée par son mandataire en exercice la société ACE GESTION, a interjeté appel de cette décision le 15 février 2023. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 5 octobre 2023, elle soutient que les dommages dont se plaignent les époux [N] sont imputables à une sur-occupation du logement qui résulte de leur propre faute, la présence de quatre enfants au sein du foyer lui ayant été dissimulée lors de la signature du bail. Elle se prévaut en ce sens d'un avis émis par la société OPTIM'HOME DESIGN.

Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter les intimés de l'ensemble de leurs prétentions et de les condamner aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 12 juillet 2023, les époux [G] et [U] [N], agissant tant en leurs noms personnels qu'en leurs qualités de représentants légaux de leurs quatre enfants mineurs [S], [O], [W] et [I] [N], répliquent que leur situation familiale n'a jamais été cachée au bailleur et que les désordres affectant le logement ne sont pas liés à une sur-occupation, mais à un défaut d'isolation et de ventilation.

Ils font valoir qu'en sus du préjudice de jouissance, ils ont subi un préjudice moral du fait du stress provoqué par leurs conditions de vie, ainsi qu'un préjudice matériel en raison des moisissures ayant dégradé une partie de leurs meubles et de leurs effets personnels. Ils ajoutent que leur fille [O] a développé une pathologie asthmatique pour laquelle elle a été hospitalisée trois jours en octobre 2021.

Ils demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent et l'a condamné à restituer le dépôt de garantie majoré des pénalités de retard prévues par la loi, mais de l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, de condamner la SCI AFFIVEST à payer :

- à chacun des époux la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, celle de 500 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 500 euros en réparation de son préjudice matériel,

- à chacun des quatre enfants la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 500 euros en réparation de son préjudice moral.

Ils réclament en outre paiement d'une indemnité de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens comprenant le coût du constat d'huissier du 13 janvier 2022.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 août 2024.

DISCUSSION

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance :

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent en bon état d'usage et de réparation, de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à leur usage et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires à leur maintien en état.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, lequel prévoit notamment :

- que le logement doit assurer une protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation,

- que les dispositifs d'ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale.

En l'espèce, il est constant que la SCI AFFIVEST a été mise en demeure par la Ville de Nice de mettre le logement en conformité avec ces prescriptions, après qu'une visite du logement par un inspecteur de salubrité ait constaté la réalité des nuisances dénoncées par les locataires ; or elle ne justifie pas avoir déféré à cette injonction.

En outre le procès-verbal dressé le 13 janvier 2022 par Maître [P], huissier de justice, a constaté la présence de nombreuses traces d'humidité et de moisissures dans toutes les pièces de l'appartement.

L'appelante ne démontre pas que tout ou partie des dommages serait imputable à la sur-occupation du logement, même s'il est exact que les normes définies par l'article R 822-25 du code de la construction et de l'habitation étaient dépassées. Cette affirmation n'est en effet étayée que par un avis très succinct émanant de la société OPTIM'HOME, mandatée par le bailleur après le départ des locataires, et dont on ignore les qualifications en ce domaine.

D'autre part, il n'est pas établi que les époux [N] aient volontairement dissimulé au bailleur la présence au sein de leur foyer de quatre jeunes enfants, étant précisé que si l'article 3 de la loi précitée impose de mentionner les noms des locataires sur le contrat de bail, il n'est fait aucune obligation d'y indiquer la présence et le nombre d'enfants.

C'est à bon droit que le tribunal a retenu que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent et que les locataires pouvaient quitter les lieux sans préavis.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Les conclusions d'appel de la SCI AFFIVEST ne contiennent aucun moyen à l'appui de l'infirmation de ce chef de jugement. Faute pour le bailleur de justifier d'une créance à l'encontre des locataires sortants, la restitution ordonnée par le premier juge doit être confirmée.

Sur la restitution d'une partie du dernier loyer :

Le dispositif des conclusions des intimés, qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, ne contient aucune demande en ce sens.

Sur la réparation des préjudices subis par les locataires :

Le premier juge ne pouvait allouer une seule et même indemnité au profit de l'ensemble des requérants, alors qu'il était saisi de demandes distinctes en réparation des préjudices subis par les époux [N] et par chacun de leurs enfants mineurs.

Le préjudice de jouissance, tenant dans l'atteinte aux conditions de vie des occupants, doit être réparé par l'allocation d'une somme de 2.000 euros à chacun des deux parents et de 1.000 euros à chacun des quatre enfants.

Il existe un préjudice moral distinct qui se caractérise, pour chacun des deux parents, par l'inquiétude nourrie au sujet de l'état de santé de leurs enfants, et pour la jeune [O] par l'apparition d'une pathologie asthmatique ayant nécessité son hospitalisation, ainsi qu'il est justifié par le certificat médical produit au dossier. Il sera donc alloué en sus à [G], [U] et [O] [N] une somme de 500 euros à chacun.

En revanche, la preuve de pertes matérielles n'est pas établie, l'huissier de justice ayant seulement fait état des doléances de ses requérants sans procéder à aucune constatation à ce sujet.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a retenu que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent et l'a condamné à restituer le dépôt de garantie majoré des pénalités de retard prévues par la loi,

Constate ne pas être saisie d'une demande de réformation du chef du rejet de la demande en restitution d'une partie du dernier loyer,

Réforme le jugement quant au montant des indemnités allouées aux consorts [N], et statuant à nouveau :

Condamne la SCI AFFIVEST à payer en réparation du préjudice de jouissance :

- la somme de 2.000 euros à Monsieur [G] [N],

- la somme de 2.000 euros à Madame [U] [N],

- la somme de 1.000 euros à l'enfant [S] [N],

- la somme de 1.000 euros à l'enfant [O] [N],

- la somme de 1.000 euros à l'enfant [W] [N],

- la somme de 1.000 euros à l'enfant [I] [N],

Condamne la SCI AFFIVEST à payer en réparation du préjudice moral :

- la somme de 500 euros à Monsieur [G] [N],

- la somme de 500 euros à Madame [U] [N],

- la somme de 500 euros à l'enfant [O] [N],

Déboute les consorts [N] du surplus de leurs prétentions,

Condamne la SCI AFFIVEST aux entiers dépens, non compris le coût du constat d'huissier du 13 janvier 2022 en raison de son caractère extra-judiciaire,

La condamne en outre à verser aux époux [N] une somme de 2.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel, outre l'indemnité allouée en première instance.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT