Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 23 OCTOBRE 2024

N° 2024/ 436

N° RG 21/00051

N° Portalis DBVB-V-B7F-BGXGI

S.C.I. BLEUE

C/

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble

[Adresse 5]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Elisabeth WELLAND

Me Isabelle DURAND

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 09 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/03289.

APPELANTE

S.C.I. BLEUE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domiciliée de droit au siège sis [Adresse 2]

représentée par Me Elisabeth WELLAND, avocat au barreau de TOULON, ayant pour avocat plaidant Me Damien DUREZ, membre de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE PALM BEACH sis [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA TOULON SAS, ayant son siège social à TOULON [Adresse 3], représentée par [W] [L] en qualité de représentant légal, et aux fins des présentes par FONCIA [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualtié audit siège

représentée et plaidant par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Alice BISIOU, adjoint administratif faisant fonction

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcée le 23 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 30 mars 2018, l'assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], situé [Adresse 4] [Localité 7] (département du Var), a voté à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 une résolution n° 22 autorisant Monsieur [X] [D] à installer une pergola orientable sur la terrasse au droit de son appartement en rez-de-jardin, constituant une partie commune à jouissance privative.

Par exploit délivré le 29 mai 2018, la société civile immobilière BLEUE, copropriétaire opposant, a saisi le tribunal de grande instance de Toulon, devenu le tribunal judiciaire, pour entendre annuler ladite résolution. A l'appui de son action, la requérante faisait principalement valoir que l'assemblée générale aurait dû se prononcer à la majorité prévue à l'article 26 dès lors qu'il s'agissait de construire sur une partie commune. Subsidiairement, elle soutenait que les travaux portaient atteinte à l'harmonie de l'immeuble, et par suite à sa destination.

Par jugement rendu le 9 novembre 2020, le tribunal a débouté la SCI BLEUE de sa demande et l'a condamnée aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros au profit du syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI BLEUE a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 4 janvier 2021 au greffe de la cour. Aux termes de ses conclusions notifiées le 2 avril 2021, elle réitère les moyens invoqués devant les premiers juges et demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et d'annuler la résolution litigieuse.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA TOULON, a notifié le 23 juin 2021 des conclusions en réplique tendant à la confirmation de la décision déférée, par adoption de ses motifs. Il réclame accessoirement paiement de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 août 2024.

DISCUSSION

Sur le moyen tiré d'une violation de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

Suivant ce texte, doivent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux-tiers des voix les décisions concernant des actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d). Tel est le cas notamment lorsque l'assemblée générale autorise un copropriétaire à construire sur une partie commune.

En l'espèce, c'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que les premiers juges ont considéré que ces dispositions n'avaient pas lieu de s'appliquer dès lors que l'ouvrage litigieux constituait, selon les caractéristiques décrites par son fournisseur la société BIOSSUN, une construction légère sans emprise au sol et aisément démontable, de sorte qu'elle n'entraînait pas une appropriation du sol de la terrasse, partie commune à jouissance privative, au profit de Monsieur [D].

Sur le moyen tiré d'une atteinte à la destination de l'immeuble :

Aux termes de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, peuvent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains d'entre eux d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Peuvent être notamment considérés comme non conformes des travaux portant atteinte à l'harmonie ou à l'esthétique de l'immeuble, ou aux droits des autres copropriétaires.

C'est encore par des motifs pertinents, approuvés par la cour, que les premiers juges ont retenu, sur la foi des photographies et projections produites aux débats, que l'installation envisagée n'était pas de nature à nuire à l'harmonie de l'immeuble, ni à constituer un obstacle à la vue sur la mer ou sur les espaces verts de la résidence dont disposent les copropriétaires des étages supérieurs, du fait notamment de son architecture en espaliers.

Il convient en conséquence de considérer que les travaux litigieux ont été régulièrement autorisés à la majorité prévue audit article.

L'argument invoqué en sus par l'appelante, suivant lequel cette autorisation constituerait un précédent pouvant inciter d'autres copropriétaires à réaliser des travaux similaires, n'est pas recevable dès lors que la cour, comme le tribunal, ne se prononce que dans les limites du litige qui lui est soumis.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI BLEUE aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT