Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° 24/469

Copie exécutoire à :

- Me Pégah HOSSEINI SARADJEH

- Me David ROSELMAC

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 14 Octobre 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/03267 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IESE

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection de STRASBOURG

APPELANTS :

Madame [W] [B] [H] [C]

[Adresse 1] [Localité 3]

Représentée par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [P] [H] [C]

[Adresse 1] [Localité 3]

Représenté par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.A. DOMIAL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2] [Localité 4]

Représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 septembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme FABREGUETTES, Présidente de chambre, et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M.BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2011 avec effet au 28 octobre 2011, la société d'HLM HSA a donné à bail à Monsieur [P] [H] [C] et Madame [W] [B] [H] [C] un local à usage d'habitation [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant versement d'un loyer mensuel de 496,86 euros, hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier par acte d'huissier du 6 mai 2022 à Madame [W] [B] [H] [C] et Monsieur [P] [H] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur une créance de 2 703,52 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2022, et d'avoir à justifier de l'assurance contre les risques locatifs.

Par acte d'huissier délivré le 21 septembre 2022, la Sa Domial venant aux droits de la société HSA, a assigné Madame [W] [H] [C] et Monsieur [P] [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, aux fins de voir constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation, subsidiairement prononcer la résiliation aux torts exclusifs des locataires, de voir ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique, de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 5 796,76 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2022, de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, outre un surloyer de 104,32 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, de les voir condamner solidairement à transmettre l'attestation d'assurance contre le risque locatif en cours de validité sous astreinte ainsi que de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens, outre le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'un montant de 147,66 euros, le coût de notification à la Préfecture de 77,88 euros, et le coût de l'assignation de 58,34 euros.

A l'audience de plaidoirie, le bailleur a maintenu sa demande formulée dans l'assignation et actualisé la dette locative, qui a augmenté.

Madame [W] [H] [C] et Monsieur [P] [H] [C], régulièrement assignés, n'ont pas comparus.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 7 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

-déclaré la demande régulière et recevable ;

-constaté que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 7 juin 2022 ;

-dit que Monsieur [P] [H] [C] et Madame [W] [H] [C] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

-rappelé qu'aucune disposition légale ne permet de suspendre les effets de la clause résolutoire prévue en cas de non justification de la souscription d'une assurance locative ;

-condamné Monsieur [P] [H] [C] et Madame [W] [H] [C] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 3] dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux ;

Et à défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai,

-ordonné l'expulsion de Monsieur [P] [H] [C] et Madame [W] [H] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin, avec le concours et l'assistance de la force publique, après accord de l'autorité administrative compétente ;

-condamné solidairement Monsieur [P] [H] [C] et Madame [W] [H] [C] à payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, dû en cas de non résiliation du bail, augmentée du surloyer d'un montant de 104,32 euros, et ce à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

En tout état de cause,

-rejeté la demande d'injonction de produire une attestation d'assurance contre les risques locatifs en cours de validité ;

-condamné solidairement Monsieur [P] [H] [C] et Madame [W] [H] [C] à payer à la Sa Domial la somme de 1 575,77 euros, terme de décembre 2022 inclus ;

-dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jugement ;

-autorisé Monsieur [P] [H] [C] et Madame [W] [H] [C] à s'acquitter de la dette en 5 mensualités de 280 euros le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et une 6ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts ;

-dit qu'à défaut de paiement, même partiel, d'une seule des mensualités aux termes fixés et sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible ;

-condamné in solidum Monsieur [P] [H] [C] et Madame [W] [H] [C] à payer à la Sa Domial la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné in solidum Monsieur [P] [H] [C] et Madame [W] [H] [C] aux dépens, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'un montant de 147,66 euros, le coût de la notification à la Préfecture de 72,52 euros et le coût de l'assignation de 55,48 euros ;

-dit que la décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département, conformément aux dispositions de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Madame [W] [B] [H] [C] et Monsieur [P] [H] [C] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 29 août 2023.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 août 2024, Madame [W] [B] [H] [C] et Monsieur [P] [H] [C] demandent à la cour de :

Sur l'appel principal

-déclarer l'appel bien fondé, y faisant droit,

-infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a accordé des délais de paiement ;

Et statuant à nouveau,

-donner acte à la SA Domial de ce qu'elle renonce à sa demande de résiliation du contrat de bail sur le fondement du défaut d'assurance ;

-constater qu'il est justifié de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs ;

-constater que Madame [W] [B] [H] [C] et Monsieur [P] [H] [C] se sont acquittés de la dette locative et que le loyer courant est réglé ;

En conséquence,

-dire et juger que la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne produira pas ses effets ;

-débouter la SA Domial de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Sur l'appel incident

-déclarer l'appel incident mal fondé, le rejeter ;

-débouter la SA Domial de sa demande formée au titre de l'appel incident,

En tout état de cause,

-statuer ce que de droit sur les frais et dépens.

Ils font essentiellement valoir que :

sur la production de l'assurance contre les risques locatifs : que bien qu'ils n'aient pas fourni l'attestation d'assurance locative suite au commandement du 6 mai 2022, ils justifient désormais d'une couverture effective de leur logement à compter du 12 juillet 2017, souscrite auprès de Sogessur et de la GMF ;

sur l'arriéré locatif et les délais de paiement : qu'en raison de difficultés financières, ils ont temporairement été dans l'incapacité de régler leurs loyers ; que toutefois, ils agissent de bonne foi, ayant respecté l'échéancier fixé par le jugement, tout en réglant leur loyer courant.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 août 2024, la Sa Domial demande à la cour de :

-confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Strasbourg en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne les délais de paiement et en ce qu'il a constaté la résiliation du bail sur le fondement du défaut d'assurance ;

-condamner les appelants au paiement d'une somme de 850 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-les condamner à supporter l'ensemble des dépens de la procédure d'appel, outre ceux de première instance.

Elle fait valoir que dans la mesure où les appelants ont justifié à ce jour que le logement est assuré, elle entend renoncer à sa demande de constat de résiliation de bail sur le fondement du défaut d'assurance.

Concernant la demande de résiliation fondée sur le non-paiement des loyers, elle indique que les appelants n'ont pas régularisé leur situation dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer ; qu'ils ne contestent pas cet état de fait, ce qui confirme que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies.

Enfin, s'agissant de la demande d'octroi de délai de paiement, elle s'en remet à l'appréciation souveraine de la cour, tout en sollicitant que les délais accordés ne dépassent pas une durée de vingt-quatre mois.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Il sera rappelé à titre liminaire que conformément aux dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

Sur la résiliation du bail

En l'espèce, le premier juge a constaté la résiliation du bail à la date du 7 juin 2022 en raison du jeu de la clause résolutoire du bail relative au défaut d'assurance locative et non en raison du non-paiement de la dette locative dans le délai de deux mois qui leur était imparti.

L'intimée renonçant à se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire pour défaut d'assurance, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, a ordonné l'expulsion des locataires et les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation.

Aux termes du commandement de payer délivré le 6 mai 2022, les locataires étaient redevables d'une somme non contestée de 2 703,53 euros arrêtée au 30 avril 2022.

L'arrêté du compte locataire au 31 juillet 2024 établit que les appelants ont effectivement apuré l'arriéré pendant le cours des délais qui leur ont été accordés en première instance, puisque le solde de ce compte est créditeur de 69,07 euros à cette date.

Le jugement déféré sera donc également infirmé en ce qu'il a condamné les époux [H] [C] à payer à la bailleresse la somme de 1 575,77 euros.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées, dans la mesure où les prétentions de la bailleresse en première instance étaient fondées, les défendeurs étant défaillants dans l'exécution de leurs obligations contractuelles.

Pour les mêmes motifs, Monsieur [P] [H] [C] et Madame [W] [B] [H] [C] seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel et seront par ailleurs condamnés à verser à la bailleresse une indemnité de procédure de 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a constaté la résiliation du bail pour défaut d'assurance, a ordonné l'expulsion des défendeurs, les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation et les a condamnés solidairement au paiement de l'arriéré locatif de 1575,77 euros,

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONSTATE que la SA Domial renonce à sa demande de résiliation du contrat de bail pour défaut d'assurance,

REJETTE en conséquence les demandes de la Sa Domial tendant au constat de la résiliation du bail, à l'expulsion des locataires et à la fixation d'une indemnité d'occupation,

CONSTATE que la dette locative a été apurée pendant le cours des délais accordés en première instance,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [P] [H] [C] et Madame [W] [H] [C] à payer à la Sa Domial la somme de 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [H] [C] et Madame [W] [H] [C] aux dépens de l'instance d'appel.

Le Greffier La Présidente