Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/08913 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XSNN

N° de Minute : BX24/00650

JUGEMENT

DU : 12 Septembre 2024

PARTENORD HABITAT

C/

[T] [V] [Y] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [T] [V], demeurant [Adresse 4]

Mme [Y] [Z], demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Erika FITTE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Mai 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 12 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 2 janvier 2020, PARTENORD HABITAT a donné en location à Monsieur [T] [V] et Madame [Y] [Z] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 4].

Le 17 mars 2023, PARTENORD HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [V] et Madame [Y] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d'huissier du 27 septembre 2023, PARTENORD HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [V] et Madame [Y] [Z], pour l'audience du trente Novembre deux mil vingt trois, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

- constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l'immeuble sis à [Adresse 4] pour défaut de paiement de loyers ; - ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [V] et Madame [Y] [Z] ; - les condamner solidairement au paiement : - de la somme de 1973,19 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes énoncées dans le commandement, et à compter de l'assignation pour le surplus ; - d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu'à la libération effective des lieux ; - de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [Y] [Z] aux entiers dépens; - ordonner l'exécution provisoire.

A l'audience, PARTENORD HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 2952,21 euros, à la somme de 86,23 euros au titre des assurances et à la somme de 91,44 euros au titre des pénalités, selon décompte arrêté au 17 mai 2024. Le bailleur indique s'opposer à une demande de délais de paiement.

Monsieur [T] [V] et Madame [Y] [Z] ont sollicité des délais de paiement, proposant de s'acquitter de leur dette par versements mensuels de 50 euros, outre le loyer courant.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 23 mai 2024.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 Septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 22 mars 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 28 septembre 2023 l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n'a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 17 mai 2023.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s'élevait, au 26 avril 2024, à la somme de 2952,21 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l'enquête sociale sera déduit en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à renvoyer l'enquête sociale.

Le montant prélevé pour l'assurance groupe sera déduit en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à justifier d'une assurance.

Monsieur [T] [V] et Madame [Y] [Z] seront donc solidairement condamnés à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT la somme de 2952,21 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 avril 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

Monsieur [T] [V] et Madame [Y] [Z] sollicitent des délais de paiement et offrent de s'acquitter de leur dette par versements mensuels de 50 euros, outre le loyer courant.

Les défendeurs ont effectué un versement de 365 euros le 11 janvier 2024 soit avant la première audience fixée au 30 janvier 2024. Cette somme est supérieure à leur part à charge. Dès lors il convient de leur accorder des délais de paiement.

Au regard de la situation financière de Monsieur [T] [V] et Madame [Y] [Z], il convient de leur accorder la possibilité de régler leur dette par mensualités de 50 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l'expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.

Sur l'indemnité mensuelle d'occupation :

Dans l'hypothèse où Monsieur [T] [V] et Madame [Y] [Z] ne respecteraient pas les délais qui leur ont été accordés par le juge, l'occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu'il convient de réparer en condamnant les locataires, devenus occupants sans titre, à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, soit 523,59 euros jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles :

En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.

Le bailleur est également tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, satisfait aux critères de la décence un logement :

- qui assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation; - dont la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires; - dont les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.

Aux termes de l'article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Les défendeurs exposent rencontrer les désordres suivants :

- le balatum est arraché sur 1m dans le couloir du logement - gonflement du balatum dans le salon et la cuisine - fuite d'eau dans la salle de bain - moisissures dans la salle de bain - chauffage non fonctionnel dans la chambre des enfants - carrelage de salle de bain qui bouge et se casse

A titre principal, les défendeurs sollicitent que PARTENORD HABITAT soit condamné à effectuer les travaux susmentionnés, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et sous astreinte de 50€/jour de retard.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la désignation d'un expert judiciaire.

En l'espèce, ils ne versent aux débats que 2 photographies et 2 attestations.

En ce qui concerne les photographies, elles ne sont pas localisées et sont sans vue d'ensemble. Elles ne sont pas exploitables.

Quant aux attestations émanant des membres de la famille de Monsieur [V], il convient de constater qu'il manque la première page de l'attestation établie par Madame [V] [W].

L'attestation de la mère de Monsieur [V] est partiellement illisible.

Ces deux attestations reprennent en grande partie les désordres mentionnés par les défendeurs et ajoutent la présence de punaises pendant une longue période.

Cependant aucun élément objectif et technique ne vient corroborer l'existence des désordres invoqués, leur étendue et leur origine.

Selon l'attestation de Madame [V] [W], il s'agirait de passages répétés en ce qui concerne l'état du sol du couloir, donc de vétusté.

Par ailleurs PARTENORD HABITAT justifie du remplacement des revêtements de sol dans le séjour et la cuisine le 29 janvier 2021 pour un montant de 1223,39€. Monsieur [V] qui a attesté de la réalisation des travaux a indiqué que la qualité des travaux était bonne. Depuis, aucune réclamation n'a été adressée au bailleur avant la présente procédure.

Dès lors il y a lieu de débouter les défendeurs de leur demande reconventionnelle et de la demande d'expertise.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [T] [V] et Madame [Y] [Z], qui succombent, supporteront les entiers dépens.

L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ".

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l'action de PARTENORD HABITAT recevable ;

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 janvier 2020 entre PARTENORD HABITAT et Monsieur [T] [V] et Madame [Y] [Z] concernant l'immeuble situé à [Adresse 4], sont réunies à la date du 17 mai 2023 ;

Condamne solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [Y] [Z] à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT, la somme de 2952,21 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Monsieur [T] [V], Madame [Y] [Z] à payer leur dette, en principal par mensualités de 50 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant payé le 36ème mois ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Dit qu'en revanche, en cas de non paiement d'une seule de ces mensualités, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d'avoir quitté les lieux dont il s'agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Monsieur [T] [V] et Madame [Y] [Z] ou tout occupant de leur chef pourront être expulsés, et ce, si besoin est, avec le concours de la Force Publique ;

Condamne solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [Y] [Z], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel ils seront restés dans les lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 523,59 euros ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l'année dépasseraient la provision ;

Déboute Monsieur [V] et Madame [Z] de leur demande reconventionnelle ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [Y] [Z] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 12 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT