Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 10 OCTOBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 23/06131 - N° Portalis DBVK-V-B7H-QBWC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 SEPTEMBRE 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 12/2300475

APPELANTE :

Madame [T] [P]

née le 04 Avril 1988

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Fariza TOUMI, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-009926 du 24/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIME :

Monsieur [K] [F]

né le 12 Août 1949 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 18 Juin 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Juin 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA

ARRET :

- Contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous seing privé du 30 août 2009 M [K] [F] a consenti à Mme [T] [P] [H] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial de 490 € outre 22 cinq euros à titre de provision surcharge.

Le 20 août 2020 la cuisine de ce logement à été ravagée par un incendie provoqué par le nettoyage par la locataire des plaques de cuisson avec de l'alcool et du papier.

Le 16 mars 2022 à un constat d'indécence du logement était établi à la demande de la locataire par les services de la ville de [Localité 3].

Faisant état de l'opposition de sa locataire à l'exécution des travaux de remise en état du logement, M [K] [F] par acte de commissaire de justice du 7 avril 2023 a fait assigner Mme [T] [P] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé pour la voir contraindre à respecter les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 en laissant pénétrer et travailler les entreprise mandatées par le bailleur pour l'exécution des travaux, sous astreinte de 100 € par jour de retard et pour l'entendre condamner à lui payer 500 € à titre de dommages intérêts et 700 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Par ordonnance de référé du 20 septembre 2023, le Juge des contentieux de la protection a :

-Déclaré recevable l'action en référé.

-Ordonné à Mme [T] [P] [H] de laisser pénétrer et travailler les entreprises mandatées par M [K] [F] à charge pour celui-ci de respecter un délai de prévenance de 15 jours.

-Dit que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 50 € par jour de retard qui commencera à courir compter du jour prévu pour le démarrage des travaux et pour une durée de trois mois.

-S'est réservé le droit de liquider l'astreinte.

-Condamné Mme [T] [P] [H] à payer à M [K] [F] la somme provisionnelle de 600 € à titre de dommages intérêts.

-Débouté Mme [T] [P] [H] de sa demande tendant au remboursement des loyers payés.

-Condamné Mme [T] [P] [H] à payer à M [K] [F] 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

-Condamné Mme [T] [P] [H] aux dépens.

Par déclaration du 14 décembre 2023 Mme [T] [P] [H] a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [T] [P] [H] demande à la Cour de :

-Réformer l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du 20 septembre 2023.

Statuant à nouveau.

-La réformer en ce qu'elle à déclaré recevable l'action en référé.

Et a ordonné à Mme [T] [P] [H] de laisser pénétrer et travailler les entreprises mandatées par M [K] [F] À charge pour celui-ci de respecter un délai de prévenance de 15 jours, en ce qu'elle a dit que cette ordonnance serait assortie d'une astreinte de 50 € par jour de retard, en ce qu'elle a condamné Mme [T] [P] [H] à la somme provisionnelle de 600 € à titre de dommages intérêts, en ce qu'elle à débouté Mme [T] [P] [H] de sa demande en remboursement de loyer et en ce qu'elle l'a condamnée à la somme de 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

-Juger qu'il n'y avait pas lieu à référé tenant la contestation sérieuse existant tenant les travaux entrepris impropres à une remise en état dans les règles de l'art et de nature à satisfaire la sécurité.

-Débouter M [K] [F] de ses demandes.

-Le renvoyer à mieux se pourvoir

-le condamner à la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.

À titre subsidiaire

Dans l'hypothèse ou la Cour confirmerait la compétence du juge des référés

-Débouter M [K] [F] de l'ensemble de ses demandes comme injustes et mal fondées

-Juger recevable et bien-fondé la demande reconventionnelle de Mme [T] [P] [H]

-Condamner M [K] [F] au paiement de la somme de 19 311 € au titre des loyers versés sur le fondement des articles 1719 1°du Code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

-Le condamner à la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M [K] [F] demande à la Cour de :

Sur la demande principale de M [K] [F]

-Confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait condamné Mme [T] [P] [H] à respecter les dispositions d'ordre public de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

-Juger recevable et fondée la demande telle que présentée.

-Juger qu'il est devant la Cour justifié de la réalisation complète des travaux depuis l'ordonnance de première instance si bien qu'il n'y a plus lieu à statuer sur les demandes de condamnation pour accéder.

-Juger en surplus que Mme [T] [P] [H] a libéré le logement si bien que sa contestation de ce chef de la décision est devenue sans objet.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [T] [P] [H] formée en subsidiaire.

-Juger que les demandes pécuniaires prétendument formées pour une période depuis juillet 2018 se heurtent à des contestations très sérieuses au sens des délais de forclusion.

-Juger qu'au surplus outre l'incendie causé par la locataire, des motifs sérieux, nourris, documentés allant jusqu'à un PV de constate d'accord signé, qui llistait bien ce qui restait à faire, accepté par la locataire avant d'être violé, s'opposent à ce que la demande de Mme [T] [P] [H] puisse prospérer.

-Débouter Mme [T] [P] [H] de ses prétentions au stade du référé.

Sur l'appel incident de M [K] [F] sur la provision sur dommages et intérêts.

-Réformer le quantum de la condamnation de ce chef.

-Condamner Mme [T] [P] [H] au paiement d'une provision sur dommages et intérêts de 4000 € au bénéfice du propriétaire.

-Condamner Mme [T] [P] [H] au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en sus de la condamnation de première instance, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'appel.

Interjeté dans les formes et délais de la loi l'appel de Mme [T] [P] [H] est recevable.

Sur la compétence du juge des référées et les différentes demandes.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le Juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le Juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse prescrite en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le Juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant qu'à la date de l'assignation en référé, le logement loué avait fait l'objet d'un sinistre incendie imputable à la locataire rendant indispensable des travaux pour la remise un état de ce logement.

Il est également constant que l'appelante faisait en outre état d'un constat d'indécence du logement rendant nécessaire l'exécution de travaux.

M [K] [F] justifie avoir mandaté des entreprises pour l'exécution de ces travaux qui se sont vu refuser l'accès au logement loué par l'appelante.

Celle ci n'apporte aucune critique utile, fondée ou justifiée à l'encontre des travaux envisagés.

Il n'existe donc pas de contestation sérieuse à l'encontre de la demande de M [K] [F] tendant à voir autoriser les artisans par lui mandatés à pénétrer dans les lieux de telle sorte que le Juge des référés était compétent pour statuer sur cette demande.

Il résulte des explications de M [K] [F] et du constat d'état des lieux de sortie que Mme [T] [P] [H] n'occupe plus les lieux et que les travaux ont été exécutés de telle sorte que M [K] [F] ne maintient pas ses demandes concernant l'accès au logement loué par Mme [T] [P] [H].

M [K] [F] établi par les pièces produites que c'est abusivement que Mme [T] [P] [H] s'est opposé pendant plus de deux ans à l'intervention des entreprises qu'il avait mandatées lui causant par ce comportement injustifié un préjudice que le premier juge a justement fixé à la somme de 600€.

M [K] [F] n'apporte pour sa part aucune preuve de nature à contester utilement le montant de ce préjudice tel qu'évalué par le premier juge.

Il résulte des explications fournies et des pièces produites que si le logement a pu faire l'objet d'un constat d'indécence, l'appelante par son comportement a empêché la mise en 'uvre des travaux nécessaires pour y remédier, qu'en outre l'appelante locataire est à l'origine de l'incendie ayant ravagé la cuisine.

Étant ainsi à l'origine des difficultés rencontrées dans la jouissance du logement, Mme [T] [P] [H] a été débouté à bon droit de sa demande tendant à voir ordonné le remboursement de loyer

M [K] [F] a du pour assurer la défense de ses intérêts exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, Mme [T] [P] [H] sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en sus de la condamnation de première instance prononcée à ce titre.

Mme [T] [P] [H] qui succombe sera condamnée aux dépens

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme la décision entreprise en ce qu'elle à déclaré recevable l'action en référé.

Donne acte à M [K] [F] de ce qu'il ne maintient plus ses demandes de condamnations pour accéder au logement.

Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [T] [P] [H] à payer à M [K] [F] La somme provisionnelle de 600 € à titre de dommages intérêts.

Déboute Mme [T] [P] [H] de sa demande tendant au remboursement des loyers payés.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraire.

Condamne Mme [T] [P] [H] à payer à M [K] [F] 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en sus de la condamnation de première instance prononcée à ce titre qui est confirmée.

Condamne Mme [T] [P] [H] aux dépens

Le greffier La présidente