Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 SEPTEMBRE 2024

N° 2024/ 375

N° RG 22/07256

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJNT4

[C] [G]

C/

[Y] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Jean-Baptiste POLITANO

Me Nordine OULMI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire, Pôle JPC de TOULON en date du 19 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03481.

APPELANTE

Madame [C] [G]

née le 04 Février 1981 à [Localité 4] (76), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007048 du 10/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par Me Jean-Baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉ

Monsieur [Y] [U]

né le 12 Avril 1949 à [Localité 3] (83), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Nordine OULMI, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Selon acte sous seing privé en date du 15 juin 2020, M. [Y] [U] a consenti à Mme [C] [G] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 550 euros, outre 25 euros de provisions mensuelles sur charges.

Un contrôle sanitaire a été effectué le 8 décembre 2020 au sein du logement loué en présence de la locataire et de M. [K] [U], chargé de représenter le bailleur.

Le rapport d'enquête établi par l'inspecteur de Santé Environnementale et l'ingénieur du service Pathologie des Bâtiments a fait état de divers désordres et conclu à l'indécence du logement.

Par courrier daté du 16 février 2021, la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) du Var a notifié à Mme [C] [G] que son bailleur disposait de 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement au regard des critères de décence et qu'à défaut, l'allocation logement serait suspendue.

Par courrier daté du 22 février 2021, M. [Y] [U] a notifié à Mme [C] [G] sa volonté de dénoncer le bail et lui a ainsi délivré un congé ayant vocation à prendre effet le 22 août 2021.

Selon exploit d'huissier en date du 20 avril 2021, Mme [C] [G] a assigné M.[Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON afin de voir:

- à titre principal:

- déclarer M.[Y] [U], en sa qualité de bailleur, responsable des désordres affectant le logement loué,

- condamner M. [Y] [U] à faire réaliser l'intégralité des travaux permettant la réhabilitation du logement loué sis [Adresse 1], sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans le délai de trois mois à compter de la décision à intervenir,

- ordonner la consignation des loyers jusqu'à la fin des travaux de remise en état du local d'habitation,

- condamner M. [Y] [U] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

- à titre subsidiaire:

- ordonner une expertise judiciaire du logement loué sis [Adresse 1],

- réserver les dépens,

- en tout état de cause:

- condamner M. [Y] [U] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement rendu le 19 avril 2022, le Tribunal a:

DIT que le logement situé [Adresse 1], donné à bail le 15 juin 2020 par M.[Y] [U] à Mme [C] [G] ne répond pas auxcritères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,

en conséquence,

CONDAMNE M. [Y] [U] à payer à Mme [C] [G] une somme de 3.000 (trois mille) euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE Mme [C] [G] à payer à M. [Y] [U] la somme de 5.410 (cinq mille quatre cent dix) euros au titre des loyers et charges impayés, déduction étant faite du montant de l'allocation logement retenue par la Caisse d'Allocations Familiales entre le mois de février 2021 et celui de novembre 2021,

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties à l'instance,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail susvisé à compter du 19 avril 2022,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de Mme [C] [G] du logement situé [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

CONDAMNE Mme [C] [G] à payer à M. [Y] [U] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 375 (trois cent soixante quinze) euros, à compter du 19 avril 2022 jusqu'à la complète libération des lieux, se caractérisant par la remise des clés au bailleur,

CONDAMNE Mme [C] [G] aux dépens,

DEBOUTE les parties à l'instance de toutes leurs autres demandes, ,

DIT que le présent jugement sera transmis au Préfet du Var en application du dernier alinéa de l'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est applicable de droit à la présente décision,

Par déclaration au greffe en date du 18 mai 2022, Mme [G] a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite:

CONFIRMER le Jugement rendu le 19 avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de TOULON en ce qu'il a :

CONDAMNE M.[Y] [U] à payer à Mme [C] [G] une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance

Y AJOUTANT

REFORMER le Jugement rendu le 19 avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de TOULON et statuant à nouveau

INFIRMER la décision en qu'elle a CONDAMNE Mme [G] à payer à M. [U] la somme de 5.410 € au titre des loyers et charges impayés entre le mois d'août 2020 et novembre 2021 (déduction faite de l'APL) et ORDONNE la compensation entre les créances

CONSTATER l'indécence du logement et JUGER que Mme [G] était en droit d'opposer au bailleur une exception d'inexécution et ce dès le mois d'août 2020 jusqu'à sa libération des lieux.

JUGER que Mme [G] est partie volontairement du logement courant août 2021 et INFIRMER la décision en ce qu'elle a prononcé la résiliation judiciaire, ordonné l'expulsion de Mme [G] et condamné cette dernière à payer la somme de 375 € à titre d'indemnité d'occupation

DEBOUTER M. [Y] [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contre Mme [G],

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER M. [Y] [U] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 directement au profit de Maître Jean-Baptiste POLITANO,

CONDAMNER M. [Y] [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

A l'appui de son recours, elle fait valoir:

-que le logement loué est très humide et vétuste et présente également une dégradation de la toiture qui entraîne une infiltration d'eau depuis l'extérieur, il présente en outre une mauvaise ventilation qui entraîne une inconformité importante au niveau de la salle de bain et de la cuisine,

-qu'un contrôle sanitaire a été réalisé par le Service Communal d'Hygiène et de Santé de la commune de [Localité 3] conclut que le logement est insalubre,

-qu'elle ne sollicite pas la réformation du jugement quant à l'indemnisation de son préjudice de jouissance,

-qu'elle est dans la possibilité d'invoquer l'exception d'inexécution en raison de l'indécence du logement et donc de suspendre le paiement des loyers entre le mois d'août 2020 et le mois d'août 2021 (date à laquelle elle a quitté les lieux),

-qu'elle a ensuite laissé les clés dans la boîte aux lettres.

M.[U] conclut:

INFIRMER le jugement rendu le 19 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection en ce qu'il a condamné M. [U] à verser la somme de 3 000€ au profit de Mme [G],

Statuant à nouveau

CONFIRMER le jugement attaqué en ce qu'il a condamné Mme [G] à payer à M.[U] la somme de 5410€ au titre des loyers et charges impayés,

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné Mme [G] à payer à M.[U] la somme de 375€ au titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 19 avril 2022 jusqu'à la complète libération des lieux,

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges par Mme [G],

DEBOUTER Mme [G] de sa demande indemnitaire,

CONDAMNER Mme [G] à payer à la M. [U] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre entiers dépens.

Il soutient:

-que dès le mois d'août 2020 Mme [G] cessait de régler les loyers,

-que les désordres allégués sont principalement la conséquence d'une mauvaise utilisation du logement de la part de la locataire et d'un défaut d'entretien lui incombant,

-que dès le 22 février 2021, il signifiait par lettre recommandée avec avis de réception à Mme [G] que suite au passage du service d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 3], les travaux ne peuvent être entrepris en maintenant une occupation dans les lieux,

-qu'il a été contraint de dénoncer le bail,

-que si les conditions relatives au congé ne sont pas réunies, il n'en résulte pas moins que Mme [G] entrave volontairement l'exécution des travaux dans le logement,

-qu'elle doit être déboutée de sa demande indemnitaire concernant le trouble de jouissance allégué,

-qu'eu égard à l'absence de règlement depuis de très nombreux mois, il est fondé à solliciter la résiliation judiciaire du bail ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la décence du logement

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L'article 2 du décret du 30 janvier 2022 définit ce qu'et un logement décent.

En l'espèce, il résulte du rapport d'enquête établi le 8 décembre 2020, par l'inspecteur de santé environnementale et l'ingénieur du service pathologie de bâtiments, à la suite d'un contrôle sanitaire du logement objet des présentes, que des désordres ont été relevés sur les équipements électriques et de chauffage, ainsi qu'au regard de l'humidité et du système de ventilation.

Le document fait état de l'insuffisance des installations électriques en raison de la surcharge de certaines prises et de l'absence de prises dans certaines pièces.

Il indique que ces installations électriques ne sont pas sécurisées.

Il note des désordres sur la toiture (tuiles déplacées) et sur les menuiseries (portes et fenêtres) en mauvais état (problème d'ouverture et d'infiltrations).

Il précise que le système de chauffage n'est pas conforme aux critères du logement décent en raison de son insuffisance, la chambre ne comportant pas de chauffage.

Il ajoute que le logement ne comporte pas de détecteur autonome avertisseur de fumée.

Il fait état de la non conformité du système de ventilation des locaux.

En effet, si celui de la cuisine permet l'extraction directe de l'air vicié en hauteur, il n'y a pas d'arrivée d'air frais en partie basse, de même dans la salle de bain.

Il conclut à l'indécence du logement.

Il en résulte également que, quand bien même la locataire a eu un comportement difficile, lors de cette inspection, et que les orifices d'évacuation d'une porte fenêtre ont été obturés, les désordres constatés ne sont pas imputables à un défaut d'entretien et d'aération par Mme [G], contrairement à ce que soutient le bailleur.

En conséquence, le premier juge est confirmé en ce qu'il a retenu que le bailleur a manqué à son obligation contractuelle de remettre à sa locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé et en ce qu'il a accordé à Mme [G] au titre de son préjudice de jouissance durant presque 15 mois la somme de 3 000€.

Sur l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La locataire ne prouve pas qu'elle aurait quitté le logement en août 2021, alors qu'elle prétendait l'avoir quitté en première instance en septembre 2021.

En effet, le départ des lieux est juridiquement caractérisé par la restitution des clés au bailleur, qui n'est nullement établie en l'espèce.

Si elle verse aux débats, en appel, les conditions particulières d'un bail qu'elle aurait conclu avec [Localité 5] Habitat Méditerranée à compter du 27 juillet 2021, elle reste domiciliée dans ses conclusions à une adresse, qui n'est pas celle du logement objet de ce bail, mais qui est celle indiquée, dans ce bail, comme étant la sienne, au moment de la souscription de ce contrat.

Elle ne conteste pas que les loyers sont impayés depuis août 2020.

Il résulte de l'article 1219 du code civil qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Si le rapport d'enquête conclut à la non décence du logement, il ne sollicite pas un relogement prioritaire.

D' ailleurs, Mme [G] échoue à établir que les désordres constatés ont eu pour conséquence de rendre le logement inhabitable justifiant qu'elle puisse cesser de payer le loyer en application du principe d'exception d'inexécution.

En conséquence, le premier juge est confirmé en ce qu'il a condamné Mme [G] à payer à M.[U] la somme de 5 410€ au titre des loyers dus entre le mois d'août 2020 et novembre 2021 inclus déduction faite de l'allocation logement de 379 € par mois non versée en raison d le'indécence du logement et en ce qu'il a ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties à l'instance.

Sur la résiliation du bail

Il résulte de l'article 1227 du code civil que la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Retenant que Mme [G] n'a pas réglé le loyer et les charges durant de nombreux mois, ce qui constitue un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail, c'est à juste titre que le premier juge a prononcé cette résiliation, ordonné l'expulsion de Mme [G] et mis à sa charge une indemnité d'occupation de 375€ à compter du 19 avril 2022 et jusqu'à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clés au bailleur.

Sur les autres demandes

Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [G] est condamnée aux dépens de l'appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 avril 2022 par le Tribunal judiciaire de TOULON pôle JCP,

Y ajoutant

DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [G] aux entiers dépens de l'appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT