Décision civ3

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 26 septembre 2024

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 512 F-D

Pourvoi n° H 23-12.817

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 SEPTEMBRE 2024

1°/ Mme [C] [Z],

2°/ M. [F] [Z],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° H 23-12.817 contre l'arrêt rendu le 1er décembre 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1 -7), dans le litige les opposant à la société Villa les oliviers, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Spinosi, avocat de M. et Mme [Z], de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société civile immobilière Villa les oliviers, après débats en l'audience publique du 9 juillet 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er décembre 2022), par acte notarié du 12 juillet 2011, la société civile immobilière [C] [Z] (la SCI [C] [Z]) a vendu à la société civile immobilière Madlen Alagami une parcelle sur laquelle est édifiée une maison à usage d'habitation, l'acte stipulant que la venderesse réserve au profit de ses associés pendant leur vie le droit d'usage et d'habitation du bien vendu.

2. Le 21 mars 2018, M. [Z] et Mme [Z], seuls associés de la SCI [C] [Z], ont cédé l'intégralité de leurs parts sociales à une société de droit danois.

3. Par acte notarié du 25 mars 2019, la société civile immobilière Villa les oliviers (la SCI Villa les oliviers) a acquis la parcelle occupée par M. [Z] et Mme [Z].

4. Par acte du 29 mai 2020, M. [Z] et Mme [Z] ont acheté des parts de la SCI [C] [Z].

5. Soutenant que M. [Z] et Mme [Z] avaient perdu leur droit d'usage et d'habitation en ayant cédé, le 21 mars 2018, l'intégralité de leurs parts sociales, la SCI Villa les oliviers les a assignés en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation.

Réponse de la Cour

7. La cour d'appel a, d'une part, constaté qu'aux termes de l'acte de vente du 12 juillet 2011, la SCI [C] [Z] avait réservé « au profit de ses associés pendant leur vie le droit d'usage et d'habitation du bien présentement vendu », et retenu, sans se contredire et par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, de cette stipulation rapprochée des autres dispositions du contrat, que son ambiguïté rendait nécessaire, que la volonté des parties était d'octroyer le droit d'usage et d'habitation à ceux qui avaient la qualité d'associés de la SCI [C] [Z] au jour de la vente et qu'il n'était pas attaché aux personnes de M. [Z] et Mme [Z].

8. Ayant, d'autre part, constaté que M. [Z] et Mme [Z] avaient cédé à une société, le 21 mars 2018, l'intégralité de leurs parts sociales de la SCI [C] [Z], elle en a exactement déduit que la perte de leur qualité d'associés avait emporté celle du droit d'usage et d'habitation attaché à celle-ci et que le rachat, le 29 mai 2020, par M. et Mme [Z] de parts sociales de la SCI [C] [Z] était insusceptible de faire renaître ce droit.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [Z] et Mme [Z] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [Z] et Mme [Z] et les condamne à payer à la société civile immobilière Villa les oliviers la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille vingt-quatre.