Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Le : Copie conforme délivrée à : M. [C] [N] et Mme [V] [K]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP requêtes

N° RG 23/08457 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3F4M

N° MINUTE : 5/2024

JUGEMENT rendu le lundi 09 septembre 2024

DEMANDEUR Monsieur [C] [N] demeurant [Adresse 3] comparant en personne

DÉFENDERESSE Madame [V] [K] demeurant [Adresse 2] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Juge des contentieux de la protection : Marie-Laure BILLION Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 juin 2024

JUGEMENT contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Marie-Laure BILLION, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 09 septembre 2024 PCP JCP requêtes - N° RG 23/08457 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3F4M

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 11 juillet 2022, madame [V] [K] a donné à bail meublé à monsieur [D] [P] un studio meublé de 18 m2 au 5ième étage d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 813 €.

Un dépôt de garantie de 1626 € a été versé au bailleur. Monsieur [C] [N], grand-père de monsieur [D] [P], est caution solidaire. Un état des lieux d’entrée contradictoire et un inventaire du mobilier ont été dressés à prise d’effet du bail.

Par mail du 23 mai 2023, congé a été donné au 27 juin 2023. Un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué, en présence de monsieur [D] [P] et de la fille de madame [V] [K].

La bailleresse a retenu 489,59 € pour la remise en état du bien et adressé le solde de 323,41 €, par chèque, le 14 septembre 2023.

Après échec de la démarche de conciliation constaté le 11 octobre 2023, par requête en date du 30 octobre 2023, monsieur [C] [N] a fait convoquer madame [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de la voir condamnée : - à lui payer 489,59 € au titre du solde du dépôt de garantie, - à lui restituer 81,30 € correspondant au loyer des 28, 29 et 30 juin 2023, - à lui payer 80 € de dommages et intérêts en raison des deux mois de retard pris dans la restitution du solde.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 21 décembre 2023 a fait l’objet d’un renvoi en raison de l’indisponibilité justifiée de la défenderesse, puis d’une réouverture des débats pour production du contrat de bail et de l’acte de cautionnement solidaire.

L’affaire est de nouveau entendue à l’audience du juge des contentieux de la protection du 4 juin 2024 où les deux parties comparaissent.

Monsieur [C] [N] maintient ses demandes. Il précise qu’il a géré le contrat de bail et payé le dépôt de garantie pour son petit-fils. Il estime que le coût du nettoyage a été surévalué et qu’il aurait dû coûter au maximum 100 €, soit 3 heures de main-d’œuvre. Il fait grief à la bailleresse de ne pas avoir restitué les 3 derniers jours du loyer de juin, payé en intégralité en début de mois.

En défense, madame [V] [K] maintient que l’appartement a été rendu dans un état non conforme à l’état des lieux d’entrée. Elle avait confié à sa fille le soin de la représenter le 27 juin 2023. Elle conclut au débouté de monsieur [C] [N] sur ce point. Elle reconnaît devoir restituer au locataire la somme de 81,30 € au titre du loyer prorata temporis du dernier mois de location. A la fin des débats, après avoir précisé que le chèque de dépôt de garantie provenait du compte bancaire de monsieur [D] [P], elle conteste en tous points être redevable envers monsieur [N], son garant, sans toutefois soulever un défaut de qualité à agir.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir du requérant

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, une personne n’a qualité pour agir en justice que si elle a un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

L’article 125 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2 que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Toute action concernant l’exécution du contrat de bail est intentée par le bailleur ou par le preneur.

En l’espèce, le locataire est un étudiant qui reçoit le soutien financier de sa famille, et notamment de son grand-père, monsieur [C] [N], caution solidaire, qui s’est engagé à supporter les défaillances du locataire, notamment à répondre des dégradations dont ce dernier serait tenu pour responsable.

La question de la qualité à agir du requérant a été posée à l’audience et débattue oralement.

Son rôle actif n’est pas contesté par la défenderesse. Il est l’émetteur du chèque émis pour l’entrée dans les lieux. L’intérêt à agir concernant la demande au principal, la restitution du dépôt de garantie, prévaut sur la qualité de cocontractant mais prive monsieur [D] [P] de toute action personnelle ultérieure fondée sur les mêmes prétentions.

En revanche, concernant la restitution du trop-perçu du loyer de juin 2023, monsieur [C] [N] ne rapportant pas la preuve qu’il a personnellement payé ce mois de loyer, il est dès lors dépourvu de tout intérêt légitime à agir. Cette demande est rejetée.

Sur la restitution du dépôt de garantie intégral

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans ce délai, le solde du dépôt restant dû, après arrêté des comptes, est majoré de plein droit d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [C] [N] n’était pas présent lors des deux états des lieux. Il produit la mise en demeure de restitution émise par monsieur [D] [P] le 4 août 2023 puis sa contestation du 21 août 2023 relative à la retenue conservatoire opérée dans le délai de deux mois.

En l’espèce, madame [V] [K] produit : les états des lieux, entrée et sortie, avec mention d’un avertissement concernant les bouches d’aération et les sanitaires,un témoignage d’une amie qui a constaté l’état de l’appartement le 28 juin 2023,une série de photos avec des gros plans sur des zones crasseuses (pièces 13 à 28),la facture de nettoyage FA6711 suite à intervention du 30 juin 2023 avec preuve de paiement par virement, la facture d’achat des objets manquants ou abîmés, dûment surlignés,la facture de nettoyage des bouches d’aération. Les dépenses effectuées correspondent aux écarts mentionnés dans l’état des lieux de sortie. Les factures ont été communiquées au locataire et sont produites dans la procédure. Le demandeur ne produit aucune pièce permettant de contester sérieusement le coût réel du nettoyage et de la remise en état. Son avis et son ressenti n’affaiblissent pas les moyens soulevés en défense.

Monsieur [C] [N] est débouté de sa demande en paiement du solde du dépôt de garantie. Sur la demande en de dommages et intérêts à raison de la restitution tardive du dépôt de garantie

Vu l’article 22 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 susvisé ;

Après rupture du bail le 27 juin 2023, la moitié du dépôt de garantie a été restituée à monsieur [D] [P] le 4 août 2023, par chèque joint à un courrier reprenant les différents points litigieux incomplètement résolus à cette date, soit moins de deux mois après l’état des lieux de sortie.

Le demandeur convient que la bailleresse a fait parvenir un chèque complémentaire de 323,41 € le 14 septembre 2023, à réception de la dernière facture en attente.

Dans ces conditions litigieuses, monsieur [C] [N] ne pourra qu’être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, succombant en ses prétentions, monsieur [C] [N] est condamné aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

JUGE l’action introduite par monsieur [C] [N] en qualité de garant partiellement recevable ;

REJETTE la demande en restitution du trop-perçu de 3 jours de loyer ;

DÉBOUTE monsieur [C] [N] de sa demande au principal ;

DÉBOUTE monsieur [C] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour restitution tardive du dépôt de garantie ;

CONDAMNE monsieur [C] [N] aux entiers dépens de l’instance.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,