Autres demandes en matière de baux commerciaux

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 SEPTEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 19/08604 - N° Portalis DB3S-W-B7D-TLYL N° de MINUTE : 24/01120

DEMANDEUR

S.C.I. AAJ [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Henri ROUCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0335

C/

DEFENDEUR

S.C.I. FONCIERE PARIS NORD [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0408

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffière.

DÉBATS

Audience publique du 27 Mai 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2001, la SCI FONCIERE PARIS NORD a donné à bail à la SCI AAJ un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3] (93), pour y exercer l’activité de tous commerces à l’exception de ceux dont l’exercice serait interdit par le règlement de copropriété de l’immeuble. Ce bail a été conclu pour une durée de trois, six ou neuf ans à compter du 11 janvier 2001, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 144 000 francs charges comprises (soit 21 952,66 euros) payable en douze termes et paiements égaux à terme échu.

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2001, la SCI AAJ a donné en sous-location à la SARL HBE DISTRIBUTION les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] (93), pour un loyer mensuel de 25 000 francs hors taxes toutes charges comprises (soit 3 811,23 €) pour une durée de neuf ans courant à compter du 1er février 2001.

Le 9 juillet 2009, la SCI FONCIERE PARIS NORD a délivré un congé avec offre de renouvellement à la SCI AAJ, à effet du 10 janvier 2010.

Le 13 septembre 2011, la SARL HBE DISTRIBUTION a fait signifier aux sociétés SCI FONCIERE PARIS NORD et SCI AAJ une demande de renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2011. Par acte extra-judiciaire du 21 octobre 2011, la SCI AAJ a accepté le principe du renouvellement du bail et demandé de voir porter le loyer à la somme annuelle de 77 400 euros HT.

Par mémoire signifié le 21 octobre 2013, la SARL HBE DISTRIBUTION a sollicité la fixation du loyer à la somme annuelle de 25 963,55 € hors charges hors taxes.

Par acte d’huissier du 20 décembre 2013, la SCI FONCIERE PARIS NORD a fait signifier à la SCI AAJ un congé comportant dénégation du statut des baux commerciaux pour la date du 30 juin 2014.

Saisi à la requête de la SARL HBE DISTRIBUTION, le juge des loyers commerciaux s’est, par jugement du 2 août 2017, déclaré incompétent au profit de la 5e chambre du tribunal de grande instance de Bobigny pour trancher la demande de fixation du loyer du sous-locataire, au motif que la question du renouvellement du bail principal liant la SCI AAJ et la SCI FONCIERE PARIS NORD devait être préalablement tranché.

Par jugement du 26 juin 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a annulé le congé délivré par la SCI FONCIERE PARIS NORD à la SCI AAJ par acte du 20 décembre 2013.

Par acte d’huissier du 9 juillet 2018, la SCI FONCIERE PARIS NORD a fait signifier à la SCI AAJ un congé comportant dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux à effet du 10 janvier 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2019, la SCI AAJ a assigné la SCI FONCIERE PARIS NORD devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement avant-dire droit du 12 mai 2021, le tribunal a dit que le congé délivré par la SCI SCI FONCIERE PARIS NORD le 9 juillet 2018 devait s’analyser en un congé avec refus de renouvellement à effet du 31 mars 2019, offrant droit à une indemnité d’éviction, et désigné Monsieur [S] en qualité d’expert pour évaluer le montant de ladite indemnité.

L’expert a déposé son rapport le 13 mars 2023.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, la SCI AAJ sollicite du tribunal de : A titre principal, -Fixer l’indemnité d’éviction principale à la somme de 234 195 euros -Fixer le montant des indemnités accessoires à la somme de 223 758 euros -Condamner la SCI FONCIERE PARIS NORD à lui payer une indemnité d’éviction totale à hauteur de 457 953 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, A titre subsidiaire, -Fixer l’indemnité principale d’éviction à la somme de 99 021 euros, -Fixer le montant des indemnités accessoires à la somme de 223 758 euros, -Condamner la SCI FONCIERE PARIS NORD à payer à la SCI AAJ au titre de l’indemnité d’éviction totale la somme de 322 779 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, En tout état de cause, -Condamner la SCI FONCIERE PARIS NORD à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, -La condamner aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise, dont distraction au bénéfice de Maître Henri ROUCH – SELARL WARN AVOCATS, -Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023, la SCI FONCIERE PARIS NORD sollicite du tribunal de : -Débouter la SCI AAJ de l’ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire, -Fixer l’indemnité principale à la somme de 55 000 euros -Limiter le montant des indemnités accessoires à la somme de 9 662 euros En tout état de cause, -Débouter la SCI AAJ de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner la SCI AAJ à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 avril 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 27 mai 2024 et mise en délibéré au 9 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant de l’indemnité principale

La SCI AAJ sollicite que l’indemnité principale soit fixée à la somme de 234 194,17 euros, égale à la valeur du droit au bail. Contestant les conclusions de l’expert, elle fait valoir que les références prises en compte par ce dernier sont particulièrement anciennes et que la valeur locative de marché d 800€/m2P. Elle sollicite qu’une surface pondérée de 70m2P soit retenue, faisant valoir s’agissant de la première zone de vente que le linéaire de façade est égale à 8 mètres et non à 7 mètres, et que s’agissant de la deuxième zone de vente, un coefficient de 0,8 doit être appliqué, et non 0,7. Enfin, elle sollicite que le coefficient d’emplacement soit fixé à 7,5 et non à 7, au regard de décisions précédentes du tribunal portant sur des locaux situés dans le même quartier. Répondant aux moyens soulevés par la SCI FONCIERE PARIS NORD, elle fait valoir que le tribunal a déjà tranché, par jugement du 12 mai 2021, la question du droit à l’indemnité d’éviction, et qu’elle ne sollicite aucun frais de réinstallation, l’indemnité étant fixée selon la valeur du droit au bail.

La SCI FONCIERE PARIS NORD sollicite à titre principal que l’indemnité d’éviction soit jugée nulle. Se fondant sur des arrêts de la Cour de cassation du 16 novembre 2016 (15-19.741) et du 28 mars 2019 (17-17.501), elle soutient que la locataire n’ayant aucune activité commerciale ni fonds de commerce, et n’ayant pas manifesté sa volonté de se réinstaller, elle ne saurait prétendre à une quelconque indemnité. A titre subsidiaire, elle sollicite que l’indemnité principale soit fixée à la somme de 55 000 euros, montant retenu par l’expert. Elle s’appuie à ce titre sur les réponses de ce dernier aux dires de la SCI AAJ s’agissant du calcul de la surface pondéré et de la valeur locative de marché.

L’article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est de principe que l’indemnité d'éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé.

En l’espèce, la SCI FONCIERE PARIS NORD ne saurait contester, en arguant de l’absence de fonds de commerce, que la SCI AAJ a droit à une indemnité d’éviction, ce droit ayant été expressément reconnu par le jugement avant-dire droit du 12 mai 2021, qui a autorité de la chose jugée.

Le fait que la SCI AAJ ait ou non la volonté de se réinstaller est inopérant dans la mesure où l’indemnité d’éviction inclut la valeur du droit au bail et ne peut donc être inférieure à celle-ci, même en l’absence de tout projet de réinstallation. Les arrêts cités par la défenderesse sont étrangers à la cause, puisque portant sur les frais de réinstallation.

Il y a par conséquent lieu d’évaluer l’indemnité principale à la valeur du droit au bail, la SCI AAJ ne se prévalant pas de la perte de son fonds.

L’expert a évalué le droit au bail à la somme de 55 000 euros, calculée sur la base d’une valeur locative de marché de 29 655 euros/an, majorée de 10 % du fait de la clause « tous commerces », et d’un coefficient de capitalisation de 7, ainsi que d’un loyer plafonné de 24 774,11 euros/an hors taxes et hors charges. Il évalue la surface pondérée à 65,9 m2p et la valeur locative au mètre carré pondéré à 450 euros/an.

S’agissant de la valeur locative de marché au 31 mars 2019, date d’effet du congé, l’expert a tenu compte de 11 références, comprises entre 2011 et 2019. La SCI AAJ se prévaut d’un jugement du 21 mars 2017 et ayant conclu à une valeur locative en 2015 fixée à la somme de 891€/m² s’agissant d’un local situé à une centaine de mètres des locaux donnés à bail. Cependant, comme l’indique l’expert judiciaire, le local en question bénéficiait d’un environnement commercial bien plus favorable, parfaitement adaptée au commerce exploité. Cette référence n’est donc pas pertinente. Si la SCI AAJ critique l’ancienneté des références retenues par l’expert, elle ne propose aucune référence plus récente. Au regard de l’emplacement du local, au sein d’un environnement tertiaire et commercial particulièrement actif, mais à proximité du centre commercial « Le Millénaire » qui peut constituer une source de concurrence, ainsi que de la consistance des locaux, situés au rez-de-chaussée d’un immeuble ancien en état d’usage, les locaux et équipements étant dans un état correct, la valeur locative sera évaluée à 450€/m2p/an, majorée de 10 % au regard de la destination « tous commerces », soit 495€/m²/an.

S’agissant de la surface pondérée, les calculs opérés par la SCI AAJ impliquent, comme l’a précisé l’expert, que la première zone de vente serait rectangulaire. Ainsi elle multiplie la profondeur de la zone de vente (5 mètres) par la longueur du linéaire (8 mètres), pour aboutir à un total de 40m2P pour la première zone. Ce calcul ne tient pas compte de la configuration réelle de la zone, marquée par la présence d’un poteau et de murs latéraux ne formant pas d’angles droits avec le linéaire de vitrine. Il y a donc lieu de considérer que la première zone mesure 34,90 m², comme calculé par l’expert, et non 40 m². S’agissant de la seconde zone, il y a lieu de retenir le coefficient de pondération de 0,7 proposé par l’expert, au regard de la présence de larges piliers obturant fortement sa visibilité depuis la vitrine, et de la présence d’une trappe d’accès limitant les possibilités d’aménagement. Au regard de ces éléments, une surface pondérée de 65,87 m2p (34,90 + 31,50 x 0,70 + 22,30 x 0,40), arrondie à 65,90 m2p, sera retenue. La valeur locative de marché s’élève donc à 32 620 (65,90 x 495) euros/an hors taxes et hors charges.

Enfin, il y a lieu de retenir le coefficient d’emplacement de 7 proposé par l’expert, la valeur de 7,5 proposée par la SCI AAJ ne reposant que sur la décision du 21 mars 2017 précitée, qui correspondait à un emplacement particulièrement exceptionnel.

Les parties ne formulent pas d’observations quant au calcul du loyer plafonné opéré par l’expert. Le loyer plafonné s’élevait donc en mars 2019 à 24 774,11 euros/an hors taxes et hors charges.

Dès lors l’indemnité principale sera calculée selon la formule (32 620 – 24 774,11) x 7, soit 54 921,23 euros, arrondie à 55 000 euros.

Sur le montant des indemnités accessoires

Les parties s’accordent sur l’absence de trouble commercial, ainsi que de frais de déménagement et d’installation.

-Sur les frais de recherche de locaux d’accueil et de rédaction d’un nouveau bail

La SCI AAJ sollicite que les frais de recherche de locaux d’accueil et de rédaction d’un nouveau bail soient fixés à la somme de 8 400 euros, montant proposé par l’expert.

La SCI FONCIERE PARIS NORD conteste l’existence de ces frais, faisant valoir que la SCI AAJ a cessé toute activité commerciale, qu’elle ne s’est pas réinstallée, et qu’en outre elle n’a jamais quitté les locaux lui servant de locaux d’accueil.

La SCI AAJ ne conteste pas ne pas s’être réinstallée, ni n’affirme avoir pour projet de le faire.

Il ressort de ses liasses fiscales que ses seuls revenus sur les exercices 2017 à 2020 étaient les sous-loyers du local litigieux, tandis que ses seules charges étaient les loyers principaux. Comme l’observe l’expert, son existence économique reposait intégralement sur la possibilité de sous-louer à un prix supérieur au montant du loyer principal, prévue par une clause du bail contrevenant aux usages en matière de sous-location. L’expert rappelle au demeurant que la SCI AAJ ayant un objet civil, elle n’était pas autorisée à réaliser des actes de commerce.

Au regard de ces éléments, il doit être conclu que la SCI AAJ ne pourra pas se réinstaller, et qu’il n’y a dès lors pas lieu de lui allouer une quelconque somme au titre de frais de recherche d’un nouveau local ou de rédaction d’un nouveau bail.

-Sur la perte partielle de sous-loyers

La SCI AAJ sollicite qu’une somme de 223 758 euros lui soit allouée au titre de la perte des sous-loyers sur la période allant du 1er janvier 2019 jusqu’au mois de décembre 2023 inclus, somme à réactualiser jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Se fondant sur l’article 11 du contrat de sous-location et sur l’article L. 145-28 du code de commerce, elle fait valoir que la sous-locataire avait droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de sous-location expiré, et ce jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

Se prévalant de l’article 19 du bail principal, la SCI FONCIERE PARIS NORD sollicite que la somme due au titre de la perte partielle de sous-loyers soit fixée à la somme de 9 662 euros, montant retenu par l’expert, correspondant à la période allant du 11 janvier au 31 mars 2019.

En application de l’article L145-8 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, l’article 11 du contrat de sous-location prévoit que : « Pour toutes autres clauses et conditions, les parties se référent expressément au bail principal visé en tête du présent acte et dont une copie a été remise au preneur qui le reconnaît. Ce dernier s’engage en conséquence à se conformer à toutes les obligations résultant dudit bail autres que celles spécialement réglées par le présent contrat, entendant que lesdites obligations soient considérées comme s’appliquant à lui ».

L’article 2 du même bail stipule que la sous-location « cessera, en tout état de cause, au plus tard à l’expiration du bail principal susvisé ».

L’article 19 du bail principal, relatif à l’autorisation de sous-location, stipule : « le preneur devra également faire son affaire aux fins d'obtenir le départ de tous occupants de son chef en fin de bail ».

Il est constant que le bail principal a pris fin par effet du congé délivré par la SCI FONCIERE PARIS NORD, à compter du 31 mars 2019.

Par application de l’article 2 du sous-bail, le contrat de sous-location a pris fin également à cette date, et la SARL HBE DISTRIBUTION n’était plus redevable de sous-loyers.

La SCI AAJ ne démontre pas qu’elle aurait eu la possibilité de former un nouveau contrat de sous-location au même loyer que celui dont s’acquittait la SARL HBE DISTRIBUTION, loyer dont l’expert précise qu’il était supérieur à la valeur locative, et ce alors que la situation de la SCI AAJ était précaire du fait de la résiliation du bail principal et de la procédure judiciaire en cours.

Par conséquent, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité liée à la perte de sous-loyers et compensée par les loyers dont aurait dû s’acquitter la SCI AAJ, à la somme de 9 662 euros, correspondant à la période allant du 11 janvier 2019 au 31 mars 2019.

*

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SCI FONCIERE PARIS NORD devra s’acquitter auprès de la SCI AAJ de la somme de 64 662 (55 000 + 9 662) euros au titre de l’indemnité d’éviction. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

L'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance par la SCI FONCIERE PARIS NORD d'un congé refusant le renouvellement, il lui appartient d'en supporter les dépens, en ce compris le coût de l'expertise ordonnée par jugement du 12 mai 2021. Le bénéfice de la distraction sera accordé à Maître Henri ROUCH – SELARL WARN AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI FONCIERE PARIS NORD sera de même condamnée à payer à la SCI AAJ une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

-Fixe à la somme globale de 64 662 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par la SCI FONCIERE PARIS NORD à la SCI AAJ qui se décompose ainsi : - indemnité principale : 55 000 euros - indemnité liée à la perte des sous-loyers : 9 662 euros

-Condamne la SCI FONCIERE PARIS NORD à payer à la SCI AAJ la somme de 64 662 euros au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

-Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

-Condamne la SCI FONCIERE PARIS NORD aux dépens, en ce inclus les frais d'expertise, dont distraction au profit de Maître Henri ROUCH – SELARL WARN AVOCATS,

-Condamne la SCI FONCIERE PARIS NORD à payer à la SCI AAJ la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-Ordonne l’exécution provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

MADAME AIT MADAME CORON