Autres demandes en matière de baux commerciaux

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 SEPTEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 22/09777 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W3MF N° de MINUTE : 24/01114

DEMANDEUR

La Commune de [Localité 2], représentée par son Maire en exercice, Madame [L] [R], dûment habilitée, domiciliée en cette qualité en [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Maître LAMAZE de la SCP CARBONNIER LAMAZE & RASLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P298, Maître Jean-hugues CARBONNIER de la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0298

C/

DEFENDEUR

S.N.C. LA COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION (CHG) [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0107

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffière.

DÉBATS

Audience publique du 27 Mai 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes extrajudiciaires des 25 novembre et 14 décembre 2007, la société CIF, aux droits de laquelle vient la commune de [Localité 2] suite à un acte de vente du 7 août 2019, a donné à bail à la société La Compagnie Hoteliere de gestion (CHG) des locaux constituant le lot n°1251 de la Résidence de tourisme [Adresse 4], située [Adresse 1] à [Localité 2] (93), la date de fin du bail étant fixée au 13 septembre 2019.

Par acte extrajudiciaire du 26 mai 2008, les époux [C], aux droits desquels vient la commune de [Localité 2] suite à un acte de vente du 7 novembre 2019, ont donné à bail à la société La Compagnie Hoteliere de gestion (CHG) des locaux constituant le lot n°1235 du même immeuble, pour une durée de 11 ans et 9 mois se terminant le 25 février 2020.

Par actes extrajudiciaires des 25 juillet et 8 septembre 2008, la société RPMG, aux droits de laquelle vient la commune de [Localité 2] suite à un acte de vente du 10 juin 2020, a donné à bail à la société La Compagnie Hoteliere de gestion (CHG) des locaux constituant les lots n° 1222 et 1255 du même immeuble, pour une durée de 11 ans et 9 mois se terminant le 7 juin 2020.

Alors que les baux venaient à échéance, la société CHG a formé des demandes de renouvellement : -le 16 décembre 2019 à effet au 14 septembre 2019 pour le lot n°1251 -le 19 décembre 2019 à effet au 26 février 2020 pour le lot n°1235 -le 19 décembre 2019 à effet au 8 juin 2020 pour les lots n°1222 et 1255.

Par actes d’huissier du 21 juillet 2020 pour le lot 1235 et du 5 août 2020 pour les lots 1251, 1222 et 1255, la commune de [Localité 2] a mis en demeure la société CHG de mettre fin à trois infractions aux baux : non-paiement des loyers, violation de la clause de destination et violation de l’engagement du preneur de faire le nécessaire en vue du classement de la Résidence [Adresse 4] en Résidence de Tourisme de catégorie minimale de Trois étoiles.

Par actes extra-judiciaires du 23 juillet 2020 pour le lot 1235, et du 7 août 2020 pour les lots 1251, 1222 et 1255, la commune de [Localité 2] a refusé les renouvellements qui avaient été sollicités, sans offre de paiement de l’indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier du 10 mai 2021, la commune de [Localité 2] a assigné la société CHG devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant la validation des congés avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, et l’expulsion de la défenderesse des locaux donnés à bail.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023, la commune de [Localité 2] sollicite du tribunal de : A titre principal, -Valider les refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes A titre subsidiaire, -Juger que le bail a pris fin par l’effet des refus de renouvellement portant en ce cas offre d’indemnité d’éviction ; -Juger que l’indemnité d’éviction est d’une valeur nulle en raison de l’exploitation en résidence sociale en violation de la destination des locaux, l’indemnité devant être calculée sur la seule activité autorisée par le bail ; En tout état de cause, -Ordonner l’expulsion sous astreinte de la CHG et de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique, s’il y a lieu, ainsi que l’aide d’un serrurier ; -Condamner la CHG au paiement d’une astreinte définitive de 1 000 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir ; -Condamner la CHG à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 2 112,62 € HT (1.746 € x 1746/1443) par trimestre pour le lot 1235, soit 1 562,43 € HT (1 297,50 € x1728/1435) pour le lot 1251, soit 4 934,77 € par trimestre pour le lot 1222 et 1255, outre provisions sur charges et taxes, à compter de la fin du bail et ce, jusqu’à restitution des clefs des locaux ; -Rejeter l’ensemble des prétentions et réclamations de la CHG ; -Ordonner l’exécution provisoire -Condamner la CHG à verser à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec droit au recouvrement au bénéfice de la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023, la société CHG sollicite du tribunal de : -Débouter la commune de [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes ; -Juger que les actes de refus de renouvellement ont ouvert droit au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L 145-14 du même Code pour la société COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION ; -Condamner la Ville de [Localité 2] au [Localité 2] au paiement de la somme de 192 000 euros sur le fondement de l’article L 145-14 du code de commerce ; -Subsidiairement, désigner un expert avec pour mission de se rendre sur place, de visiter les lieux, d’entendre les parties et de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction ; -S’il était fait droit aux demandes de la commune de [Localité 2], écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; -Condamner la commune de [Localité 2]aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 27 mai 2024 et mise en délibéré au 9 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les congés avec refus de renouvellement et refus de versement de l’indemnité d’éviction

La commune de [Localité 2] sollicite que les congés avec refus de renouvellement et refus de versement de l’indemnité d’éviction qu’elle a délivrés les 23 juillet 2020 et 7 août 2020 soient jugés valables. Elle fonde son refus d’indemnité d’éviction sur trois motifs : le défaut de paiement des loyers et des charges, la violation de la destination du bail, et la violation de l’engagement du preneur de faire le nécessaire en vue du classement de la Résidence [Adresse 4] en résidence de tourisme de catégorie minimale de Trois étoiles. S’agissant des impayés, elle se prévaut de l’article 18 du bail et fait valoir que la société CHG n’a pas mis fin à ces impayés dans le mois des mises en demeure du 21 juillet 2020 et du 5 août 2020, mais seulement le 23 septembre 2020. Elle précise que la société CHG ne pouvait ignorait qu’elle avait acquis les lots dans la mesure où elle s’est adressée directement à elle en décembre 2019 pour solliciter une baisse de loyer. S’agissant de la violation de la destination du bail, elle se prévaut des stipulations contractuelles et de l’article D. 321-1 du code du tourisme. Elle expose que les locaux ne sont pas proposés à une clientèle touristique et que la résidence héberge exclusivement des personnes qui lui sont adressées par le SAMU social de [Localité 2], pour des périodes longues. Elle ajoute que la société CHG ne démontre pas que ce changement de destination serait justifié par des difficultés économiques en lien avec la crise sanitaire, dont elle n’a au demeurant jamais informé sa bailleresse. Elle soutient que ce changement de destination lui est préjudiciable dans la mesure où la défenderesse s’en prévaut pour solliciter une forte diminution du loyer. Elle précise que les renouvellements dont se prévaut la société CHG portent sur d’autres lots et qu’ils ont eu lieu en tout état de cause avant l’acquisition des lots par la commune. S’agissant du classement en résidence de tourisme de catégorie minimale de Trois étoiles, elle indique que la société CHG ne conteste pas cette violation.

La société CHG s’oppose à cette demande, faisant valoir que les motifs articulés par la bailleresse ne sont ni graves ni légitimes au sens de l’article L145-17 du code de commerce. S’agissant du paiement des loyers, elle fait valoir que les mises en demeure ne détaillaient pas les sommes dues et que le délai d’un mois prévu par l’article L 145-7 précité n’a pas été respecté. Elle soutient qu’à la suite de l’acquisition des lots la commune de [Localité 2] aurait dû se manifester en tant que nouveau bailleur, et qu’elle ne lui a jamais fourni ses coordonnées bancaires. Elle indique que la commune de [Localité 2] n’a pas répondu à ses sollicitations quant au montant du loyer et des charges, et qu’elle s’est acquittée de son arriéré dès le 23 septembre 2020, malgré l’absence de réponse. Elle ajoute s’être depuis lors acquittée de l’ensemble des loyers et charges à leur échéance. Elle se prévaut de la mauvaise foi et de la volonté de nuire de la bailleresse, produisant une lettre circulaire en date du 17 avril 2023, aux termes de laquelle le maire de la commune indique aux hébergés leur transfert prochain vers d’autres lieux d’hébergement. S’agissant de la clause de destination, elle fait valoir que la commune de [Localité 2] a couvert cette infraction en acceptant expressément le renouvellement des baux s’agissant d’autres lots de la même résidence, également exploités par la société CHG, et qui ont fait l’objet d’une procédure devant le juge des loyers commerciaux, la bailleresse n’ayant pas choisi d’exercer son droit d’option. Subsidiairement, elle fait valoir que le changement de destination s’explique par la crise économique et que la commune de [Localité 2] ne justifie d’aucun préjudice, jouissant au contraire d’une bonne rentabilité de ses lots. Elle ajoute que si la commune de [Localité 2] avait réellement justifié de motifs graves et légitimes elle les aurait fait valoir dès réception des demandes de renouvellement, et non six mois plus tard.

L’article L145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En application de l’article L145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s’il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de cette disposition.

Il est de principe que la mise en demeure prévue à l’article L145-17 peut être délivrée concomitamment au congé.

En l’espèce, la clause de destination prévue aux trois baux est ainsi rédigée : « Le preneur entend exercer dans les locaux meublés loués, de même que dans l’ensemble des autres locaux meublés composant la résidence de tourisme « [Adresse 4] » dont il est déjà ou va être incessamment locataire, l’activité d’exploitation d’une « Résidence de Tourisme classée » au sens des dispositions de l’arrêté du Ministre du Tourisme du 14 février 1986 modifié, consistant en la sous-location de ces locaux meublés pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle ».

L’article 1 dudit arrêté définit la résidence de tourisme comme « un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. »

Si la société CHG indique que la clientèle n’élit pas domicile dans les appartements exploités, elle reconnaît avoir « décidé d’orienter son exploitation vers du logement social », faisant valoir la plus forte rentabilité de cette activité. Il n’est donc pas réellement contesté que la société CHG n’exerce pas au sein des locaux donnés à bail une activité d’exploitation d’une résidence de tourisme classée comme le prévoient les baux. La violation de la clause de destination est donc caractérisée.

Les développements de la société CHG relatifs à un renouvellement de baux auquel la commune de [Localité 2] aurait consenti sont inopérants dans la mesure où il s’agit de baux distincts, portant sur d’autres lots : même à supposer que la bailleresse ait tacitement acquiescé à cette nouvelle destination s’agissant de ces autres baux, cet acquiescement ne saurait s’étendre à tous les baux conclus par ailleurs entre les parties.

S’agissant de l’absence de préjudice, elle est également indifférente dans la mesure où la gravité de l’infraction au sens de l’article L. 145-17 précité ne s’apprécie pas à l’aune du préjudice subi par le bailleur.

S’agissant du fait que l’exploitation des lieux en résidence sociale serait de notoriété publique, la société CHG n’en apporte pas la preuve, pas plus qu’elle ne produit d’éléments relatifs à la date à laquelle elle aurait entamé cette reconversion.

Cette modification unilatérale de la clause de destination, sans solliciter l’accord de la bailleresse comme le prévoit l’article L. 145-47 du code de commerce, constitue un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 précité.

Les trois mises en demeure, en date du 21 juillet 2020 (lot 1325) et du 5 août 2020 (lot 1251, et lots 1222 et 1255) précisent ce motif et reprennent les dispositions de l’article L. 145-17.

Le fait qu’elles aient été délivrées moins d’un mois avant le congé sans offre de renouvellement est indifférent dans la mesure où il importe seulement que le preneur soit mis en capacité de mettre fin à l’infraction dans un délai d’un mois, ce que la société CHG ne conteste pas ne pas avoir fait. Les congés précisent en outre qu’ils portent offre de paiement d’une indemnité d’éviction en cas de régularisation dans le délai d’un mois.

Enfin, la société CHG ne démontre pas la mauvaise foi de la commune de [Localité 2] dans la délivrance des congés, la lettre du 17 avril 2023 qu’elle produit étant postérieure à la date de la délivrance des congés, date à laquelle s’apprécie la bonne foi du bailleur, et ne suffisant en outre pas à caractériser une volonté de nuire de la part de la commune.

Par conséquent, les congés du 23 juillet 2020 et du 7 août 2020 étant fondés sur un motif grave et légitime, ils ont régulièrement mis fin aux baux liant les parties : -à compter du 26 février 2020 s’agissant du lot 1235 -à compter du 14 septembre 2019 s’agissant du lot 1251 -à compter du 8 juin 2020 s’agissant des lots 1222 et 1255.

La société CHG sera par conséquent déboutée de ses demandes d’indemnité d’éviction et d’expertise.

La société CHG étant occupante sans droit ni titre depuis ces dates, son expulsion doit être ordonnée dans les conditions prévues au dispositif du présent jugement sans qu'il y ait lieu en l'état au prononcé d'une astreinte, et elle doit être condamnée à payer à la commune de [Localité 2] une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du dernier loyer s’agissant de chacun des trois baux, augmenté des taxes et charges.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société CHG, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la commune de [Localité 2] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La société CHG sera donc condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature de la décision, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

-Dit fondés sur un motif grave et légitime les congés délivrés par la commune de [Localité 2] à la société COMPAGNIE HOTELIERE DE GESTION (CHG) le 21 juillet 2020 pour le lot 1235 et le 5 août 2020 pour les lots 1251, 1222 et 1255 de la Résidence de tourisme [Adresse 4], située [Adresse 1] à [Localité 2] (93),

-Dit que ces congés ont mis fin aux baux liant la commune de [Localité 2] et la société CHG sans ouvrir droit à cette dernière au paiement d'une indemnité d'éviction, à compter du : -26 février 2020 s’agissant du lot 1235 -14 septembre 2019 s’agissant du lot 1251 -8 juin 2020 s’agissant des lots 1222 et 1255,

-Dit que la société CHG, occupante sans droit ni titre depuis ces dates devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 2] (93), dans un délai de cinq mois à compter de la signification du présent jugement,

-Faute pour la société CHG de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise la commune de [Localité 2] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique,

-Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

-Condamne la société CHG à payer à la commune de [Localité 2], à compter de la date de fin des baux et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer appelé augmenté des taxes et charges prévues au bail,

-Rejette l'ensemble des demandes principales et subsidiaires formées par la société CHG,

-Condamne la société CHG aux dépens,

-Condamne la société CHG à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-Ecarte l'exécution provisoire,

-Rejette toute autre demande.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

MADAME AIT MADAME CORON