Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Philippe REZEAU

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sophie MOINS

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 24/01842 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AZA

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le vendredi 30 août 2024

DEMANDERESSE La SCI PHILAE dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0158

DÉFENDEUR Monsieur [J] [N] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Sophie MOINS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L00027

COMPOSITION DU TRIBUNAL Franck RENAUD, Juge des contentieux de la protection assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 mai 2024

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Franck RENAUD, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 30 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01842 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AZA

EXPOSÉ DES DEMANDES

Par acte sous seing privé du 20 décembre 1996,un bail à usage d'habitation a été consenti, pour une durée de trois ans renouvelable, à effet du 6 janvier 1996 , à monsieur [J] [N]. Il porte sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4] .

La SCI PHILAE (ci-après le bailleur), composée de monsieur [V]-[F] [X] et de sa fille madame [P] [X], constituée en avril 2019, a fait l'acquisition de l'appartement en mai suivant.

Un premier congé pour reprise a été délivré en juillet 2019 et réitéré en juillet 2020 lequel a été annulé par jugement de ce siège du 1er mars 2023.

Un nouveau congé pour reprise a été délivré le 28 juin 2023, à effet du 5 janvier 2024.

Monsieur [J] [N] s'est maintenu dans les lieux.

C'est dans ces conditions que par acte du 29 janvier 2024, le bailleur a fait assigner devant ce tribunal monsieur [N] en validation du congé et demandes afférentes.

A l'audience, la SCI PHILAE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d'instance, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à savoir: -la constatation de la validité du congé délivré le 28 juin 2023, en la forme et sur le fond, -la constatation de l'occupation des lieux sans droit ni titre par monsieur [J] [N], depuis le 6 janvier 2024, -l'expulsion dans le délai de deux mois du défendeur et de tout occupant de son chef, avec le cas échéant l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - le transport et la séquestration des meubles et effets se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles au choix du bailleur, aux frais et risques de la partie défenderesse, -la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, charges en sus, jusqu'à la libération effective des lieux, et la condamnation de monsieur [N], à son paiement, à compter du 6 janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, -sa condamnation à payer la somme de 3.000€ pour frais irrépétibles et à supporter les dépens.

Monsieur [J] [N], représenté par son conseil, conclut à la nullité du congé qui serait frauduleux, le vrai motif de la reprise consistant, selon le défendeur , en une relocation au prix du marché. Ensuite aucune des propositions de relogement s'imposant au bailleur ne serait satisfaisante. Monsieur [N] sollicite subsidiairement les plus larges délais pour quitter les lieux au regard de la difficulté de se reloger dans des conditions comparables , au regard de son âge et de ses faibles revenus. Une somme de 3.000 € est sollicité, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se reporter aux écritures des parties développées à l'audience pour un exposé plus ample de la procédure et des moyens soulevés, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour reprise

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois avant l'échéance du bail, en désignant le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire de PACS, le concubin notoire, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint. A l'expiration de ce délai, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Le bailleur a fait délivrer l'acte, dans les délais et conditions précitées, de sorte que le congé est régulier en la forme.

Sur la régularité de l'acte sur le fond, la bonne foi du bailleur étant présumé, monsieur [N] n'établit par aucun élément que le but de la reprise du logement n'était pas de permettre à madame [X] d'être logée plus grandement par jonction des appartements voisins, peu important que ce projet n'ait pas été expressément spécifié dans le congé.

Il n'établit pas davantage que le véritable objectif du bailleur était d'ordre lucratif, afin pour remettre l'appartement en location au prix du marché.

Pour autant, il est constant que monsieur [J] [N] bénéficie de la protection prévue par l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, au regard de son âge (74 ans) et de revenus inférieurs au plafond de ressources pour l'attribution d'un logement locatif conventionné.

Le bailleur a donc l'obligation de lui proposer, en application de l'article 13 bis de cette même loi, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans le même arrondissement ou ceux limitophes ou bien dans une commune elle-même limitrophe. Or, monsieur [N] est logé depuis 1996 dans un logement de deux pièces d'une superficie de 38 m² pour un montant de 881 € mensuels, charges comprises.

Les cinq propositions qui lui ont été faites sur [Localité 3] correspondent à une superficie de 23 à 33 m², moindre que celle correspondant à l'appartement occupé. La différence de superficie de 5 à 15 m² , par rapport au logement occupé par monsieur [N], modifierait nécessairement de manière substantielle les conditions d'habitation et de vie de l'intéressé lorsque les surfaces sont petites. Par ailleurs, les montants locatifs proposés ( 900 à 1000 €) sont supérieurs au loyer et charges ponctuellement réglés par monsieur [N] lequel dispose de faibles revenus.

Par conséquent, il apparaît que les conditions posées par les articles susvisées ne sont pas suffisamment remplies, s'agissant de surcroît d'un locataire âgée de 74 ans dont les ressources ne lui permettraient à l'évidence pas un relogement comparable dans le parc privé.

Il convient dès lors d'annuler le congé litigieux, le bail devant se poursuivre.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 514-1 du code de procédure civile , aucun motif ne justifie que l'exécution provisoire de cette décision soit écartée.

Par application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI PHILAE devra supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [J] [N] , la totalité des sommes exposées par lui dans la présente instance. La somme de 1.800 € lui sera allouée pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement mis à disposition des parties par le greffe, rendu contradictoirement et en premier ressort,

Annule le congé pour reprise délivré le 28 juin 2023 par la SCI PHILAE à monsieur [J] [N],

Constate en conséquence que le bail a été renouvelé pour une période de 3 ans à compter du 6 janvier 2024 ,

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement,

Condamne la SCI PHILAE aux dépens de la présente instance et à verser à monsieur [J] [N] la somme de 1.800 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Rejette le surplus des demandes

Fait ce jour à PARIS

La greffière Le juge des contentieux de la protection