Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/00317 N° Portalis DB3S-W-B7H-YVLT

Minute : 24/799

Monsieur [Z] [R] [J] Madame [M] [B] Représentant : Me Sandrine AGUTTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0765

C/

Monsieur [Y] [S] Représentant : M. [I] [C], Interprete en langue tamoul

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me AGUTTES Copie délivrée à : M. [S] Le 8 août 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [R] [J], demeurant [Adresse 4], Madame [M] [B], demeurant [Adresse 4], Représentés par Maître Sandrine AGUTTES, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [S], demeurant [Adresse 5], Comparant en personne, assisté de M. [I] [C], Interprète en langue tamoul

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 10 février 2012, M. [Z] [R] [J] et Mme [M] [B] ont donné à bail à M. [Y] [S] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 850 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 16 août 2023, M. [Z] [R] [J] et Mme [M] [B] ont fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 7 665 euros visant la clause résolutoire.

Ils ont ensuite fait assigner M. [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 12 décembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 13 mai 2024.

A cette date, M. [Z] [R] [J] et Mme [M] [B], représentés, se réfèrent à leur assignation. Ils demandent : - à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ; - l'expulsion de M. [Y] [S], sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; - le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; - et la condamnation de M. [Y] [S] : - au paiement de la somme actualisée de 12 915 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l'assignation,, - au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer outre les charges, - au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles - et aux dépens, comprenant le coût du commandement et de l'assignation.

Ils exposent, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Ils ajoutent que M. [Y] [S] ne rapporte pas la preuve de la vétusté des lieux et que les services de la ville n'ont pas été saisis. Ils précisent que M. [Y] [S] s'acquitte du loyer résiduel depuis le mois d'octobre 2023.

M. [Y] [S] comparaît. Il explique qu'il est prêt à payer et qu'il ne veut pas de problèmes. Il indique que la maison est vétuste et que son bailleur récupère les loyers mais ne fait pas de travaux. Il explique que ses quatre enfants sont souvent malades, qu'il n'a pas de travail et que son épouse ne travaille pas non plus. Il sollicite l'obtention d'une attestation de son bailleur à transmettre à la Caisse d'allocations familiales afin de percevoir l'aide personnalisée au logement à hauteur d'environ 12 000 euros. Il précise ne pas faire de demande de délais de paiement.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la résiliation

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 14 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 10 février 2012 contient une clause résolutoire en son article XII qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 août 2023, pour la somme en principal de 7 665 euros, laissant un délai de de deux mois pour régler la somme due.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 17 octobre 2023.

L'expulsion de M. [Y] [S] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [Y] [S] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

II - Sur les demandes de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Y] [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (25 €), la somme de 12 890 euros à la date du 7 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

M. [Y] [S] sera donc condamné au paiement de cette somme de 12 890 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 640 euros, exigible à compter du commandement de payer du 16 août 2023 et sur la somme de 1 950 euros (9 590€ - 7 665€), exigible à compter de l'assignation du 12 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil.

III - Sur la demande reconventionnelle de production d'une attestation

La loi ne met pas à la charge du bailleur d'obligation de remplir une attestation de loyer.

En conséquence, la demande formée à ce titre par M. [Y] [S] sera rejetée.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

M. [Y] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir M. [Z] [R] [J] et Mme [M] [B], M. [Y] [S] sera condamné à leur payer une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2012 entre M. [Z] [R] [J] et Mme [M] [B] et M. [Y] [S] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 17 octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour M. [Y] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [Z] [R] [J] et Mme [M] [B] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [Y] [S] à payer à M. [Z] [R] [J] et Mme [M] [B] la somme de 12 890 euros (décompte arrêté au 7 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2023 sur la somme de 7 640 euros, à compter du 12 décembre 2023 sur la somme de 1 950 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [Y] [S] à verser à M. [Z] [R] [J] et Mme [M] [B] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail du 1er juin 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DEBOUTE M. [Z] [R] [J] et Mme [M] [B] de leur demande d'astreinte ;

REJETTE la demande de condamnation à produire une attestation de loyer ;

CONDAMNE M. [Y] [S] à verser à M. [Z] [R] [J] et Mme [M] [B] ensemble une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE