Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel

Tribunal de Proximité 1 rue des Carmes 62170 Montreuil sur mer Tel : 03 21 06 06 96

N° RG 24/00583 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75ZLK

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 18 Juillet 2024

[W] [B]

C/

S.C.I. JEAN ALBERT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENTCONTRADICTOIRE du 18 Juillet 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [W] [B], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Laetitia BONNARD PLANCKE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

La S.C.I. JEAN ALBERT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Elodie ALTAZIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 JUIN 2024

Charles DRAPEAU, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 18 JUILLET 2024, date indiquée à l'issue des débats par Charles DRAPEAU, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2023, la SCI JEAN ALBERT a consenti un bail d’habitation à Madame [W] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 680 euros et d’une provision pour charges de 54 euros.

Le paiement du loyer est garanti par le cautionnement de Madame [Z] [M].

Un état des lieux d’entrée sommaire a été dressé le 1er avril 2023.

Constatant l’apparition de désordres (présence d’infiltrations et de moisissures), Madame [W] [B] a alerté son bailleur par courrier du mois de novembre 2023, ce qui a donné lieu à une visite de l’appartement par le gérant de la SCI le 23 novembre 2023.

Madame [W] [B] a ensuite saisi un commissaire de justice, lequel a dressé un procès-verbal de constat le 6 décembre 2023.

Par courrier du 5 janvier 2024, faisant suite à la visite de l’appartement le 23 novembre 2023, la SCI JEAN ALBERT a répondu à Madame [W] [B] qu’il lui appartenait d’aérer quotidiennement le logement et de faire fonctionner le système de ventilation « en position maximum ».

Enfin, par assignation du 28 mars 2024, Madame [W] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer afin, sur le fondement des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de voir ordonner avant dire droit la désignation d’un expert judiciaire.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 mai 2024, renvoyée à la demande du défendeur, et évoquée à l'audience du 20 juin 2024.

À l'audience, Madame [W] [B], représentée par son conseil, réitère les termes de son acte introductif d'instance.

La SCI JEAN ALBERT, représentée par son conseil, et reprenant ses dernières écritures, n’est pas opposée à la désignation d’un expert judiciaire, tout en émettant les plus expresses protestations et réserves quant à sa responsabilité.

À l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue le 18 juillet 2024 par mise à disposition au greffe, conformément à l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'expertise

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L'article 232 du même code précise que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien.

En l'espèce, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 6 décembre 2023 par un commissaire de justice que : En cueillie de plafond et sur le bâti des fenêtres de la cuisine, apparaissent quelques taches noirâtres et une auréole brunâtre,Le châssis PVC de la fenêtre de la chambre n°1 comporte quelques taches noirâtres, tandis que des moisissures et taches noirâtres sont visibles sur le plafond,La peinture autour du point lumineux de la salle d’eau est craquelée et boursouflée,Des taches noirâtres sont présentes sous la fenêtre et au niveau du plafond de la pièce à usage de toilettes,Une salissure noirâtre d’où l’humidité est perceptible au toucher est présente sous toute la longueur de la fenêtre de la chambre parentale, de même qu’à l’angle du pignon ouest et sud en tête de lit, ainsi qu’en cueillie du plafond, à chaque angle, Des moisissures et infiltrations sont importantes dans la chambre n°2, d’où se dégage une odeur ressemblant à de l’ammoniac. Si le bailleur justifie avoir, d’une part, effectué des travaux à la fin de l’année 2022 et au début de l’année 2023, et avoir, d’autre part, constaté, au cours d’une visite de l’appartement le 23 novembre 2023, que la bouche d’aération et le radiateur d’une des chambres était obstrués par un rideau et que le système de ventilation n’était pas utilisé à pleine vitesse par la locataire, il n’en demeure pas moins que l’ampleur des désordres constatés par le commissaire de justice nécessite des investigations plus poussées.

En effet, la juridiction ne dispose pas, en l'état, de suffisamment d'éléments pour rendre une décision éclairée.

Compte tenu de la technicité du litige, renforcée par l'ancienneté de celui-ci, et tendant à voir engager la responsabilité du bailleur par Madame [W] [B], il est donc nécessaire de faire établir par expertise judiciaire la preuve des désordres, de leur origine et aggravation éventuelle, et des préjudices qui pourraient en découler à l’égard du locataire.

Il convient en conséquence d'ordonner une expertise judiciaire, selon les modalités prévues au dispositif, aux frais avancés de Madame [W] [B].

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l'espèce, s'agissant d'une décision ordonnant une expertise avant dire droit, les dépens seront réservés.

Consécutivement, il n'y pas lieu, à ce stade de la procédure, à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision de justice.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, avant dire droit et en premier ressort :

ORDONNE une expertise,

COMMET pour y procéder :

Monsieur [T] [P], expert judiciaire près la cour d’appel de Douai, [Adresse 3] [Localité 4]

Avec pour mission, après avoir convoqué les parties selon les dispositions de l’article 160 du code de procédure civile, et en s’entourant de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant tous sachants utiles et en demandant, s’il y a lieu, l’avis de tout spécialiste de son choix, de :

se rendre sur les lieux situés [Adresse 2], et en faire la description, se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties et leurs conseils et s’attacher les services de tout sachant si nécessaire, rechercher, en cas de désordres, la ou leurs causes, préciser si les désordres résultent, notamment, de la vétusté du logement, d'un défaut d'entretien par le locataire ou le bailleur ou des conditions d'occupation par le locataire, d'une non-conformité aux normes de sécurité, d’un défaut d’entretien de l’immeuble ou des immeubles voisins/mitoyens, ou s'ils ont été aggravés par l'une de ces causes ou toute autre cause, donner son avis sur les préjudices de toute nature, directs et indirects, matériels et immatériels résultant des dommages, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état, préciser si l'immeuble présente des dégâts ou dégradations de nature à compromettre sa structure et son usage, si les installations électriques et de sécurité sont conformes et permettent un usage normal, après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis éventuellement fournis par les parties, le coût de ces travaux, dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible, fournir tous autres éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis, DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer dans le délai de 3 mois à compter de l’acceptation de sa mission, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DIT que l'expert devra, dès l’acceptation de sa mission, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission,

DIT que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DIT que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile,

DESIGNE le juge chargé du contrôle des expertises au tribunal de proximité de Montreuil sur Mer pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents,

DIT que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

DIT qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

FIXE à la somme de 1000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par Madame [W] [B] entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer, dans le délai d'un mois à compter de la présente décision,

DIT n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

DIT que l'affaire sera rappelée à la diligence du greffe à la première audience utile suivant le dépôt du rapport d’expertise,

RESERVE les dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2024, et signé par le Juge et le Greffier susnommés.

La Greffière Le Juge