Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/51458 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BAU

N° : 9-CB

Assignation du : 15 février 2024

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 22 juillet 2024

par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. DEMANDERESSE

La S.A.S. RBMG CAPITAL [Adresse 3] [Localité 5]

représentée par Maîtrre Morgane GRÉVELLEC, avocat postulant inscrit au barreau de PARIS - #E2122, et par Maître Cédric GUINAIS, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS - #A0907

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LE GABIN [Adresse 2] [Localité 4]

représentée par Maître Kamel YAHMI de la SELEURL KAMEL YAHMI, avocats au barreau de PARIS - #E0663

DÉBATS

A l’audience du 11 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 4 mai 2016, la SARL A V 1 - ACQUISITION - VENTE -IMMOBILIERE a consenti un bail commercial à la SARL LE GABIN, à effet au 5 mai 2016, sur des locaux situés [Adresse 1] [Localité 4], moyennant un loyer annuel hors charges de 17.400 €, payable trimestriellement d'avance.

Par acte authentique du 10 octobre 2019, la SAS RBMG CAPITAL a acquis les locaux donnés à bail, se substituant ainsi à la qualité de preneur de la SARL A V 1 - ACQUISITION - VENTE -IMMOBILIERE.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par une ordonnance du 12 juillet 2021, rendue sur requête en injonction en payer, le tribunal de commerce de Paris a condamné la SARL LE GABIN à payer la somme de 17.523,86 € avec intérêts au taux légal, outre une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de nouveaux impayés de loyers, la SAS RBMG CAPITAL a fait délivrer trois commandements de payer, dont le dernier en date du 24 novembre 2023, pour un montant de 13.497,71 €, correspondant à l'arriéré de loyers pour la période de juillet 2021 à novembre 2023 (loyer de novembre 2023 inclus).

Se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail, la SAS RBMG CAPITAL a, par exploit en date du 15 février 2024, fait assigner la SARL LE GABIN devant le juge des référés du tribunal de céans, aux fins de voir : " CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire prévue à l'article 14 du Bail du 4 mai 2016 un mois après le commandement signifié le 24 novembre 2023 demeuré infructueux ;

ORDONNER en conséquence l'expulsion de la SARL LE GABIN ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, des Locaux situés au [Adresse 1] - [Localité 4] ;

ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 500 € (cinq cents euros) par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de la complète libération des Locaux et de la remise des clés ;

ORDONNER l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les Locaux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SARL LE GABIN qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier en charge de l'exécution ;

CONDAMNER la SARL LE GABIN à payer à RBMG CAPITAL à titre provisionnel la somme de 13.387,42 € au titre des loyers ;

CONDAMNER la SARL LE GABIN à payer à RBMG CAPITAL à titre provisionnel la somme de 334,70 € au titre de la Contribution annuelle sur les Revenus Locatifs ; CONDAMNER la SARL LE GABIN à payer à RBMG CAPITAL à titre provisionnel la somme de 960 € au titre des charges ;

CONDAMNER la SARL LE GABIN à payer à RBMG CAPITAL à titre provisionnel la somme de 299,34 € au titre de la réévaluation du dépôt de garantie ;

CONDAMNER la SARL LE GABIN à payer à RBMG CAPITAL à titre provisionnel la somme de 1.008 € au titre de la taxe foncière 2022/2023 ;

CONDAMNER la SARL LE GABIN à payer à RBMG CAPITAL à titre provisionnel la somme de 5.387,16 € au titre du dépôt de garantie restant acquis au Bailleur à titre d'indemnité en application de l'article 14 du contrat ;

CONDAMNER la SARL LE GABIN à payer à RBMG CAPITAL une indemnité d'occupation de 150 € (deux cent cinquante euros) par jour, du jour de la résiliation du Bail jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés ;

CONDMANER la SARL LE GABIN à payer à RBMG CAPITAL la somme de 10.000 € (dix mille euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SARL LE GABIN aux entiers dépens. "

L'affaire a été évoquée à l'audience du 11 juin 2024.

A l'audience, la SAS RBMG CAPITAL a indiqué maintenir seulement ses demandes au titre de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'article 700 du code de procédure civile, la dette ayant été intégralement soldée.

En réponse, la SARL LE GABIN sollicite, aux termes de ses conclusions déposées et soutenues à l'audience, de : " DEBOUTER la société de l'ensemble de ses demandes plus amples et contraires,

PRENDRE ACTE de ce que la société LE GABIN entend prendre en charge les dépens. "

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux conclusions déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, ni la soumission du bail au statut des baux commerciaux ni la régularité du commandement du 24 novembre 2023 ne sont discutées.

La partie défenderesse s'oppose à la demande d'acquisition de la clause résolutoire en raison du paiement intervenu le 28 février 2024, soldant l'arriéré de loyer dû, et justifie l'absence de paiement antérieur par la survenance d'un dégât des eaux dans le local, qui en a empêché l'exploitation, la privant en conséquence, de la possibilité de générer un chiffre d'affaires.

Bien que le règlement soldant l'arriéré de loyer ne soit pas contesté par la demanderesse, cette dernière maintient sa demande d'acquisition de la clause résolutoire au motif que le preneur ne paiera probablement pas les loyers futurs, et qu'il n'exploite pas les locaux.

Toutefois, il ressort des pièces produites au débat que, pour justifier l'absence de règlement des loyers, le preneur a indiqué au bailleur par mail du 6 juin 2023, que le local subissait un dégât des eaux depuis le 30 décembre 2022, l'empêchant d'exploiter le local et de générer un chiffre d'affaires, et qu'à défaut d'avoir perçu l'indemnité d'assurance liée à ce dégât des eaux, il était dans l'impossibilité de régler son loyer ; que par un mail du 28 juin 2023, la SARL LE GABIN informait le bailleur de la réouverture du local et du paiement d'un premier loyer de retard ; que l'indemnisation de l'assurance n'est intervenue que le 24 février 2024 ; qu'entretemps, le preneur a procédé à des règlements réguliers, qui certes ne couvraient pas l'intégralité du loyer du, mais qui démontrent toutefois sa volonté de poursuivre le bail ; qu'à compter du versement de l'indemnité d'assurance, les loyers ont été réglés, le seul arriéré figurant sur le décompte produit au débat concernant le loyer de juin 2024.

Ainsi, outre le fait que le juge ne peut statuer par motifs hypothétiques, ce qui rend inopérant le motif pris du probable futur défaut de paiement du preneur, il résulte de ces éléments que l'absence de paiements objets du commandement n'apparaît pas manifestement fautive. Par ailleurs, s'agissant du défaut allégué d'exploitation du local, il ne peut être déduit des seuls termes des commandements de payer des 1er décembre 2022, 17 mai et 24 novembre 2023 que les locaux ne sont pas exploités, le commissaire de justice indiquant simplement ne pas avoir pu obtenir d'indication sur le lieu où rencontrer le destinataire de l'acte, expliquant sa remise à l'Etude et non à personne, sans faire état du fait que le local est libre de toute occupation.

Il s'ensuit que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, et que la SAS RBMG CAPITAL sera déboutée de sa demande de voir constater l'acquisition de ladite clause et des demandes subséquentes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur les demandes accessoires

Conformément à la demande de la SARL LE GABIN, les dépens seront mis à la charge de cette dernière.

Par ailleurs, il n'y a pas lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n'y avoir lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 4 mai 2016 ;

Déboutons en conséquence la SAS RBMG CAPITAL de sa demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ;

Condamnons la SARL LE GABIN aux dépens ;

Disons n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Fait à Paris, le 22 juillet 2024.

Le Greffier, Le Président,

Clémence BREUIL Emmanuelle DELERIS