Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 24/280

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 10 Juin 2024 __________________________________________

DEMANDEUR :

Madame [H] [T] [Adresse 2] [Localité 4]

Demanderesse représentée par Me Marc GUEHO, avocat au barreau de NANTES - 289

D'une part, DÉFENDEURS :

Madame [G] [I] épouse [V] [Adresse 1] [Localité 5]

Défenderesse représentée par Me Daphné VAN DE MOORTEL, avocat au barreau de NANTES

S.A.R.L. AJP IMMOBILIER [Adresse 3] [Localité 6]

Défenderesse non comparante et non représentée D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 Février 2024 date des débats : 08 Avril 2024 délibéré au : 10 Juin 2024

RG N° RG 23/03684 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUU4

COPIES AUX PARTIES LE : CE+CCC Me Marc GUEHO CCC Me Daphné VAN DE MOORTEL CCC S.A.R.L. AJP IMMOBILIER Copie dossier

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [G] [I] a consenti un bail à Madame [H] [T] à compter du 1er mars 2021 portant sur une maison d'habitation située à [Localité 7] moyennant un loyer de 585 €, provision sur charges incluse. Madame [H] [T] a quitté la maison le 29 septembre 2023 en raison d'un congé pour vente.

Par acte introductif d'instance en date du 27 octobre 2023, Madame [H] [T] a fait citer Madame [G] [I] afin d'obtenir des sommes de 2784 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance du fait de l'infestation de rongeurs au sein de la location et de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 21 février 2024 Madame [G] [I] a fait citer la S.A.R.L. AJP IMMOBILIER afin qu'elle soit condamnée à la garantir de toute condamnation à son encontre et en paiement d'une somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 11 mars 2024, il a été procédé à la jonction des procédures.

A l’audience du 8 avril 2024, Madame [H] [T] maintient ses demandes et elle sollicite en outre le remboursement de la somme de 580 € au titre du dépôt de garantie majorée de la somme de 10 % par mois de retard, soit la somme de 232 € au 31 mars 2024.

Madame [G] [I] conclut à l'irrecevabilité de la demande et à son débouté. Elle sollicite une somme de 1000 € en réparation de son préjudice moral et de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement elle sollicite la garantie de la S.A.R.L. AJP IMMOBILIER.

La S.A.R.L. AJP IMMOBILIER, bien que régulièrement citée, n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 10 juin 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE,

Sur la recevabilité de la demande, Madame [G] [I] conclut à l’irrecevabilité de la demande en raison de la préexistence d’un protocole transactionnel. Mais, Madame [H] [T] fait justement constater que ce projet ne porte pas sur l’indemnisation de son préjudice. Il est également constaté que ce protocole comprend exclusivement des engagements de la part du bailleur sans contrepartie de la part de la locataire qu’elle ne pourrait plus faire valoir. En conséquence, il n’y a pas lieu à irrecevabilité en application de l’article 122 du code de procédure civile.

Sur la restitution du dépôt de garantie, Madame [H] [T] indique que Madame [G] [I] a conservé le dépôt de garantie en raison de trous et d’un nettoyage à faire. Il n’est pas produit de décompte et Madame [G] [I] fait valoir un robinet de buanderie qui fuit, des joints sales et moisis, des volets sales, des traces de mouches, une absence d'entretien de la fosse septique, un évier de cuisine mal posée, etc. (sic) Il demeure qu’il résulte de la comparaison des états des lieux que le logement présentait déjà ces défauts lors de l’entrée, notamment la présence de chevilles, un joint hors service, un volet sale. En revanche, il est noté à la sortie une absence de nettoyage des huisseries dans la pièce de vie, de même quant au nettoyage de la buanderie, du lave-mains des WC, de la vitre de l’escalier et de la vitre de la salle de bains. Cela ne justifie pas la retenue du dépôt de garantie dans sa totalité, tant sur la forme à défaut d’avertissement du locataire que sur le fond en raison de la comparaison des états des lieux. Il convient donc de condamner Madame [G] [I] à rembourser à sa locataire à ce titre une somme de 300 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, celle-ci étant constitutive de droit, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande d’indemnisation du trouble de jouissance, Madame [H] [T] se plaint d’une infestation par les rongeurs à compter de septembre 2022. Mais il résulte des pièces versées que Madame [G] [I] a été avisée d’une intervention de dératisation en août 2022 qui a été mise à sa charge. Par la suite, il est constant que le bailleur a d’une part mis en place un contrat de prévention contre les nuisibles, d’autre part procédé à la réfection des murs pour éviter la pénétration. Il n’est donc pas prouvé une faute de la part du bailleur en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et il convient de débouter Madame [H] [T] de ce chef de demande.

Sur la garantie de la S.A.R.L. AJP IMMOBILIER, la responsabilité du bailleur n’ayant été retenue que pour la rétention volontaire du dépôt de garantie, Madame [G] [I] ne justifie pas d’une faute de la part de son mandataire qui justifierait de retenir sa responsabilité.

Sur la demande indemnitaire de Madame [G] [I], cette dernière ne justifiant pas de son préjudice, il convient de la débouter de ce chef de demande.

Sur les demandes annexes, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [G] [I] demeurera tenue au paiement des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe du Tribunal, contradictoirement et en dernier ressort ;

Condamne Madame [G] [I] à payer à Madame [H] [T] une somme de 300 € en remboursement du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute Madame [H] [T] de ses autres demandes ;

Déboute Madame [G] [I] de ses demandes ;

Condamne Madame [G] [I] aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION