Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 3] JUGEMENT DU 20 Juin 2024

N° RG 22/08035 - N° Portalis DBYC-W-B7G-KB4B

Jugement du 20 Juin 2024

[C] [R]

C/ S.A.S. LES BELLES ANNEES

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 20 juin 2024 à Maitre CARE et Maitre DENOT Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Juin 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 18 Avril 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [C] [R] [Adresse 8] [Localité 2] représentée par Me François CARE, avocat au barreau de CHARTRES

ET :

DEFENDEUR

S.A.S. LES BELLES ANNEES [Adresse 6] [Localité 4] représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Caroline VERDAN, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé en date des 12 et 17 juin 2019, la SAS Les Belles Années a donné à bail d'habitation à Mme [C] [R] un logement meublé situé [Adresse 1] à Rennes pour un loyer mensuel de 509€. Par acte sous seing privé en date du 3 février 2021, la SAS Les Belles Années a donné à bail à Mme [C] [R] un emplacement de parking au sein des mêmes locaux, pour un loyer mensuel de 26€.

Mme [C] [R] a versé à la SAS Les Belles Années la somme de 1 018€ au titre du dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé entre les parties le 16 juillet 2019.

Mme [C] [R] a quitté le logement et restitué les clés le 27 avril 2022 , date à laquelle un état des lieux de sortie du logement a été réalisé en présence des deux parties.

Mme [C] [R] a sollicité amiablement et à plusieurs reprises auprès de la SAS Les Belles Années la restitution du dépôt de garantie.

Faute d'accord amiable, Mme [C] [R] a demandé, par assignation délivrée le 7 octobre 2022, au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir: -condamner la SAS Les Belles Années à lui payer la somme de 607,13€ à titre de solde de dépôt de garantie indûment retenu, - dire et juger que ce montant sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard et ce, à compter du 18 mai 2022; - condamner la SAS Les Belles Années à lui payer les sommes de: - 1 581,81€ en répétition de la TVA indûment prélevée, - 38,01€ au titre de la réparation de la poignée de porte défectueuse, - 3 500€ en réparation du préjudice de jouissance, - condamner la SAS Les Belles Années au paiement de la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner la SAS Les Belles Années aux entiers dépens, en ce compris le coût des significations et de l’exécution forcée.

L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 18 avril 2024.

Par conclusions déposées à cette audience, Mme [C] [R] a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales, sollicitant, en outre, le débouté de l’intégralité des demandes de la SAS Les Belles Années.

Par conclusions également déposées à cette audience, la SAS Les Belles Années a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir débouter Mme [C] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et la condamner au paiement de la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution de la TVA:

L’article 261 du Code Général des Impôts, dans sa version applicable à la date du contrat, prévoit que “Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :[...] 4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation. Toutefois, l'exonération ne s'applique pas : [...] b. Aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.”

La SAS Les Belles Années a imputé sur le dépôt de garantie le montant de la TVA, à hauteur de 96,83€, arguant que le logement mis à disposition de Mme [C] [R] relevait de l’application des dispositions précitées du Code Général des Impôts. Mme [C] [R] s’oppose à cette demande, exposant que la SAS Les Belles Années n’offre pas de services rendus dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier.

Pour rentrer dans le champ d’application de l’article 261 du Code Général des Impôts, les prestations para-hôtelières doivent être suffisamment caractérisées et le bailleur doit en proposer au moins trois. En l’espèce, le bail signé entre les parties prévoit que le bailleur propose au moins trois des quatre services cités par l’article 261 du Code Général des Impôts, mais n’apporte cependant aucune précision sur ces services. Afin de justifier les services proposés, la SAS Les Belles Années verse le guide d’accueil de la résidence mentionnant les différents services inclus dans la location, dont la présence d’un responsable de résidence-accueil et le nettoyage des parties communes, ainsi que des services payants en option, dont la fourniture de petit-déjeuner et du linge de maison, ainsi que le ménage des parties privatives. La SAS Les Belles Années verse également aux débats des photographies montrant des affiches de propositions de services payants (linge et ménage), une salle de petit déjeuner, une salle de sport et un local avec des machines à laver. La réalisation effective de ces prestations n’est pas nécessaire pour pouvoir bénéficier des dispositions de l’article 261 du Code Général des Impôts. Il suffit, en effet, que le bailleur dispose des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir la prestation sollicitée par le locataire. En l’espèce, le guide d’accueil versé aux débats est insuffisant pour attester de la capacité du bailleur à pouvoir fournir ces prestations, s’agissant d’un document réalisé par la SAS Les Belles Années dans une démarche commerciale et dépourvu de valeur probante. Les affiches proposant des services ne comportent aucune mention relative à la résidence objet du présent litige, de sorte qu’il est impossible d’établir si les prestations hôtelières peuvent être réellement réalisées dans la résidence [7], dans laquelle Mme [C] [R] louait un logement. Les photographies ne permettent pas plus d’affirmer que la résidence [7] dispose réellement des moyens d’offrir ces services. En définitive, la SAS Les Belles Années ne verse aucune pièce permettant de constater qu’elle est en mesure, dans cette résidence précisément, d’offrir des prestations hôtelières pouvant être réalisées dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle. Les pièces versées aux débats sont donc insuffisantes pour établir que la SAS Les Belles Années rentre dans les conditions d’application de l’article 261 du Code Général des Impôts. Dès lors, la retenue de TVA effectuée par la SAS Les Belles Années sur le dépôt de garantie ne pourra être confirmée. Mme [C] [R] sollicite, en outre, la restitution de la somme de 1581,81€ en répétition de la TVA indûment prélevée. Cette somme correspond à la TVA facturée par la SAS Les Belles Années au cours des 34 mois d’occupation du logement par Mme [C] [R]. Conformément aux observations précédentes et en l’absence de démonstration de la part du bailleur de sa capacité à fournir des prestations lui permettant d’assujettir sa location à la TVA, il convient de faire droit à la demande de restitution de Mme [C] [R] à hauteur de 1581,81€.

Sur la restitution du dépôt de garantie:

L’article 22 de la loi du 6 juillet prévoit que le dépôt de garantie “est restitué dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées [...]. Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées [...].

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile”.

Mme [C] [R] justifie avoir versé un dépôt de garantie d’un montant de 1 018€ lors de son entrée dans les lieux conformément au contrat de bail signé entre les parties, ce point n’est pas contesté.

Les dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989 autorisent le bailleur à conserver une partie ou la totalité du dépôt de garantie après le départ du locataire à condition que des sommes lui restent dues ou que le locataire soit redevable de sommes en raison de dégradations constatées au sein du logement. En l’espèce, la SAS Les Belles Années a retenu sur le montant du dépôt de garantie: le remplacement du matelas, d’une poêle et d’un joint silicone (baignoire), la facturation du nettoyage du linge, des frais de déplacement, ainsi qu’une somme au titre de la taxe sur les ordures ménagères. Enfin, la SAS Les Belles Années a retenu également un impayé de loyer d’un montant de 17,14€.

Concernant les dégradations locatives retenues par la bailleresse: - sur le remplacement du matelas: l’état des lieux d’entrée réalisé le 16 juillet 2019 ne comporte aucune mention relative au matelas, ce dernier est donc présumé être en bon état. Mme [C] [R] verse, cependant, aux débats un mail en date du 8 septembre 2019 de son père, caution, qui note “En emménageant notre fille [C], nous avons constaté que la face cachée du martelas était tâchée d’une auréole que nous n’avions pu voir lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée”. M. [R] précise que des photographies ont été prises pour en attester. Ces photographies sont versées aux débats, mais leur mauvaise qualité ne permet pas de constater l’existence ou non de tâches. L’état des lieux de sortie, réalisé le 27 avril 2022, mentionne “matelas haut tâché”. Le mail de M. [R] a été envoyé en 2019 et ne peut donc avoir été fait pour les besoins de la procédure. Ce mail mentionne l’existence d’une tâche sur le matelas dès l’entrée dans les lieux de la locataire, mais non visible lors de l’état des lieux puisque présent sur la face cachée du matelas. Ces éléments permettent d’affirmer que cette tâche ne résulte pas de l’occupation du logement par Mme [C] [R], mais d’une dégradation antérieure. Il n’y a donc pas lieu de mettre à la charge de la locataire son remplacement.

- sur le remplacement de la poêle: l’état des lieux de sortie fait état d’une poêle dégradée et brûlée, alors qu’elle était décrite comme étant en bon état lors de l’entrée dans les lieux de la locataire. Ce type de dégradation ne résulte ni de la vétusté, ni d’un usage normal du bien. Il convient, donc, de mettre à la charge de la locataire son remplacement. Si la SAS Les Belles Années ne produit aucun justificatif pour chiffrer le remplacement de la poêle, la somme réclamée à ce titre parait cohérente. - sur le remplacement du joint silicone: l’état des lieux de sortie relève que le joint de la douche est dégradé (moisi, noirci), alors qu’il apparaissait comme étant en bon état lors de l’entrée dans les lieux. Les joints en silicone, soumis à l’humidité d’une douche, ont une durée de vie courte, généralement estimée entre 3 et 5 ans. Mme [C] [R] a occupé le logement pendant presque trois années, il n’est donc pas anormal que ce joint présente un état de vétusté. Or il appartient au locataire d’entretenir les équipements du logement et d’effectuer les petites réparations. Le remplacement des joints en silicone dans la salle de bain relève de ces petites réparations visant à garantir l’entretien du logement par le locataire. La facturation du remplacement du joint à la locataire est justifiée. Cependant, la bailleresse ne produisant aucune pièce pour justifier du montant réclamé et celui-ci paraissant particulièrement élevé pour une réparation aussi simple, un forfait de 30€ sera accordé à ce titre.

Concernant les frais de ménage du linge: l’état des lieux de sortie relève que le pressing n’a pas été fait pour les housses de décoration de lit et des appuis, ainsi que pour les voilages des fenêtres. Ces éléments étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux de la locataire. Il lui appartenait d’effectuer ce ménage et de restituer ces linges propres. la SAS Les Belles Années ne verse cependant aucun justificatif permettant de chiffrer ces frais de ménage. La somme demandée paraît relativement élevée, ainsi en l’absence de justificatif de ce montant, seul un forfait de 50€ sera mis à la charge de Mme [C] [R] pour ce motif.

Concernant les frais de déplacement sollicités par la SAS Les Belles Années: La bailleresse retient des frais de déplacement à hauteur de 42,50€ sans apporter de précisions sur l’origine de ces frais, ni le calcul de son montant. Il n’y a donc pas lieu de déduire cette somme du solde du dépôt de garantie.

Concernant la taxe sur les ordures ménagères: la SAS Les Belles Années a déduit du montant du dépôt de garantie une somme de 9€ correspondant à la taxe des ordures ménagères pour l’année 2022. Si le paiement de cette taxe revient au locataire en application du décret du 26 août 1987, il convient de noter que la SAS Les Belles Années ne verse aucune pièce permettant de chiffrer ce montant pour l’année 2022 et l’occupation du logement loué à Mme [C] [R]. Cette somme ne peut donc être déduite du solde du dépôt de garantie.

Concernant le solde locataire antérieur: la SAS Les Belles Années sollicite la somme de 17,14€ au titre du “solde locataire antérieur” correspondant au loyer pour le 1er mai 2022, la bailleresse indiquant et justifiant avoir reçu le courrier de préavis le 1er avril 2022. Le locataire est tenu du paiement de l’intégralité du loyer jusqu’à la fin du préavis, quand bien même les clés seraient restituées antérieurement à cette date. Il convient, donc, de déduire du solde du dépôt de garantie, la somme de 17,14€.

Au regard de l’ensemble de ces observations, seules les sommes de 33,33€, 50€, 30€ et 17,14€ pourront donc être déduites du montant total du dépôt de garantie, soit au total la somme de 130,47€. la SAS Les Belles Années devait donc restituer à Mme [C] [R] la somme de 887,53€ au titre du solde du dépôt de garantie. La bailleresse a déjà restitué la somme de 410,87€, elle sera donc condamnée à restituer la somme résiduelle de 476,66€.

Il n’y a pas lieu d’appliquer, en revanche, la pénalité de 10% concernant la somme résiduelle non restituée par la bailleresse, puisque cette dernière était fondée au regard des dégradations constatées à conserver une partie du dépôt de garantie et ne pouvait anticiper l’appréciation du juge sur le montant des réparations retenues.

Sur la demande de remboursement de la réparation de la poignée de porte défectueuse:

Mme [C] [R] fait valoir qu’elle a dû faire réparer à ses frais la poignée de porte défectueuse. Elle produit à l’appui de sa demande une facture en date du 31 janvier 2022 de l’entreprise Serrurerie Martin d’un montant de 38,01€. Il résulte de la lecture de cette facture que l’intervention a consisté en la remise en place par serrage de la poignée. Cette réparation relève plus de l’entretien du logement par la locataire que d’une réparation imputable au propriétaire. Il convient, donc, de rejeter la demande de Mme [C] [R] sur ce point.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance:

Mme [C] [R] sollicite l’octroi de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance résultant d’un accès non sécurisé à la résidence, d’une serrure défectueuse, d’un interphone dysfonctionnant, d’une ventilation défectueuse, d’une fuite du robinet de la cuisine et de la douche et de la présence de plaques branlantes dans le garage. La locataire déclare avoir dû solliciter à plusieurs reprises la bailleresse pour que cette dernière procède aux réparations nécessaires. A l’appui de sa demande, Mme [C] [R] verse plusieurs échanges de mails avec la SAS Les Belles Années entre le mois de septembre 2019 et septembre 2020 confirmant l’existence de problèmes de fuites des robinets et d’accès non sécurisé à la résidence. Ces faits sont reconnus par la bailleresse dans ces différents mails, cette dernière exposant que ces difficultés étaient en cours de règlement. Mme [C] [R] produit des mails ultérieurs faisant état de travaux non réalisés mais sans que la nature des difficultés soulevées ne puissent être établies. Dans un courrier en date du 20 mai 2022, la SAS Les Belles Années reconnaît encore le dysfonctionnement de la porte d’entrée de la résidence et la fuite sur la robinetterie, tout en indiquant avoir fait réaliser les travaux nécessaires et en étant tributaire des délais des artisans. En revanche, s’agissant des autres points mis en évidence par Mme [C] [R], les pièces versées aux débats sont insuffisantes pour caractériser l’existence d’un préjudice, notamment s’agissant du problème avec la plaque dans le garage.

L’impossibilité de jouir pleinement de son logement, notamment s’agissant du dysfonctionnement des robinets de la cuisine et de la douche sur plusieurs mois, a nécessairement entraîné un préjudice de jouissance, qu’il convient de limiter à la somme de 500€.

Sur les demandes accessoires:

L’article 696 du Code de Procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la SAS Les Belles Années les dépens de la présente instance, Mme [C] [R] ayant du engager une procédure pour faire reconnaître ses droits. L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens [...] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”.

Tenue aux dépens, la SAS Les Belles Années sera condamnée à payer à Mme [C] [R] la somme de 1 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SAS Les Belles Années à verser à Mme [C] [R] la somme de 476,66€ au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie,

DEBOUTE Mme [C] [R] de sa demande de condamnation de la SAS Les Belles Années au titre de la pénalité de retard pour non restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE la SAS Les Belles Années à verser à Mme [C] [R] la somme de 1 581,81€ au titre de la restitution de la TVA indûment prélevée,

DEBOUTE Mme [C] [R] de sa demande de condamnation de la SAS Les Belles Années au titre de la réparation de la poignée de porte défectueuse,

CONDAMNE la SAS Les Belles Années à payer à Mme [C] [R] la somme de 500€ au titre de la réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la SAS Les Belles Années à payer à Mme [C] [R] la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE la SAS Les Belles Années aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, et signé par la vice-présidente et la greffière susnommées.

La greffière,Le juge,