Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 4] [Localité 8]

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N° RG 24/00669 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7UV

Minute : 24/00087

Société SEMISO Représentant : Me Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

C/

Monsieur [O] [F] Madame [U] [F]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Juin 2024

DEMANDEUR :

Société SEMISO [Adresse 2] [Localité 8] représentée par Me Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [F] [Adresse 3] [Localité 8] non comparant, ni représenté

Madame [U] [F] [Adresse 3] [Localité 8] non comparante, ni représentée

DÉBATS : Audience publique du 16 Mai 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2024, par Madame Maud PICQUET, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, Greffier. Copie exécutoire : Me Maxime TONDI Copie certifiée conforme : défendeurs + préfecture Le 17/06/2024

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 9 septembre 2014, la société SEMISO a donné à bail à Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] , pour un loyer mensuel de 672,45 € et 178,02 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEMISO a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 17 novembre 2023.

La société SEMISO a ensuite fait assigner Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé par un acte du 6 mars 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 16 mai 2024, la société SEMISO - représentée par Maître Tondi - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F] ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement d'une provision sur l'arriéré locatif actualisée à la somme de 1.909,19 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société SEMISO s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement ou pour quitter les lieux.

Bien que convoqués par un acte signifié à l'étude du commissaire de justice le 6 mars 2024, Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F] ne sont ni présents, ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 7 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date de l'assignation.

Par ailleurs, la société SEMISO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du commandement de payer, prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 9 septembre 2014 contient une clause résolutoire (article 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 novembre 2023, pour la somme en principal de 3.803,22 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 décembre 2023.

L’expulsion de Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SEMISO produit un décompte démontrant que Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F] restent devoir la somme de 1.909,19 € à la date du 30 avril 2024.

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les preneurs, stipulée à l’article 11 du contrat de bail.

Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1.909,19 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (6 mars 2024).

Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F] seront également solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par la société SEMISO du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEMISO, Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2014 entre la société SEMISO et Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 décembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SEMISO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F] à verser à la société SEMISO à titre provisionnel la somme de 1.909,19 € (décompte arrêté au 30 avril 2024, incluant avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F] à payer à la société SEMISO à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F] à verser à la société SEMISO une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [U] [F] et Monsieur [O] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 17 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,