Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Stéphanie MOISSON

Copie exécutoire délivrée le : à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/00610 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YMO

N° MINUTE : 13/2024

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 22 mai 2024

DEMANDERESSE IMMOBILIERE 3F Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDERESSE Madame [H] [Y] demeurant [Adresse 3] assistée de Maître Stéphanie MOISSON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0406 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-002473 du 8 mars 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DU TRIBUNAL Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mars 2024

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mai 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 22 mai 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00610 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YMO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2015, la société IMMOBILIERE 3F a consenti à Madame [H] [Y] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (logement 1401).

Un commandement de payer la somme de 1.428,60 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 30 décembre 2022 à Madame [H] [Y].

Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire ; - ordonner en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux avec l'assistance de la force publique si besoin, dans les deux mois suivants le commandement d'avoir à quitter les lieux ; - autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble ou local de son choix aux frais, risques et périls de la citée ; - la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 1.632,01 euros ; - la condamner au paiement mensuel d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel majoré de 50% et augmenté des charges jusqu'à son départ effectif, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ; - la condamner au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l’audience du 21 mars 2024, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation, actualise sa créance à la somme de 588,33 euros et indique ne pas s'opposer aux délais de paiement et délais suspensifs de la clause résolutoire sollicités.

Madame [H] [Y], assistée de son conseil, reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 50 euros par mois.

Aucun diagnostic social n'est parvenu au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de Paris le 15 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 2 janvier 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes prévus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire et les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 30 décembre 2022 n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er mars 2023.

Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif

Il résulte du décompte locatif produit par la défenderesse et non contesté par la bailleresse qu'au 14 mars 2024 (échéance de février 2024 incluse), Madame [H] [Y] restait lui devoir la somme de 588,33 euros. En conséquence, Madame [H] [Y] sera condamnée à payer cette somme.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Au vu de l'accord des parties, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. La dette sera ainsi réglée comme précisé au dispositif ci-après.

En cas de non respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra ses effets et Madame [H] [Y] pourra être expulsée et devra régler les sommes restant dues au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux.

Il sera rappelé en ce cas que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.

En l'espèce, une telle indemnité d'occupation serait due par Madame [H] [Y] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre son effet du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.

Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges contractuellement prévus par le bail résilié, la majoration étant contraire à la vocation sociale du logement.

Sur les mesures accessoires

Madame [H] [Y], qui succombe, supportera les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.

Il convient, en équité, au vu de la situation financière fragile de Madame [H] [Y] de débouter la société IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er mars 2023 du bail conclu le 17 juillet 2015 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (logement 1401);

CONDAMNONS Madame [H] [Y] au paiement à la société IMMOBILIERE 3F de la somme provisionnelle de 588,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 mars 2024 ;

AUTORISONS Madame [H] [Y] à régler cette somme en 12 mensualités consécutives de 50 euros chacune, payables en plus du loyer courant, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant le cas échéant minorée ou majorée du solde de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;

A défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse,

DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;

DISONS qu'alors, et à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [H] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DISONS en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS en ce cas Madame [H] [Y] au paiement à la société IMMOBILIERE 3F d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [H] [Y] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ;

DEBOUTONS la société IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS pour le surplus ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE