Demande en paiement des charges ou des contributions

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 05 JUIN 2024

N° 2024/ 272

N° RG 22/07581

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJO2K

Syndicat des copropriétaires de la résidence

SAINT HILAIRE

C/

S.E.L.A.R.L. GM

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Maud DAVAL-GUEDJ

Me Frédéric KIEFFER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 01 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00673.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, dont le siège social est à [Localité 1] et la succursale chez la SARL FONCIA SOGICA, Centre commercial [Adresse 4] agissant par son représentant légal en exercice y domicilié

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ -MONTERO- DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Michel DRAILLARD, membre de la SELARL DRAILLARD MICHEL, avocat au barreau de GRASSE substituée et plaidant par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.E.L.A.R.L. GM

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de Me [N] [F] se substituant à Me [B], en vertu d'une ordonnance du 1/12/2020 du TJ de GRASSE, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de M. [E] [K][V] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège, époux divorcé de Mme [O] [A], désigné à ses fonctions suivant jugement rendu par le TGI de Grasse en date du 23 mars 2009, demeurant et domicilié en cette qualité à MONGINS (06250) 700 Avenue de Tournamy, décédé le 16 mars 2022 et représenté par la SCP EZAVIN [V] pris en la personne de Me [Z] [V] en sa qualité de mandataire ad'hoc domicilié à [Adresse 6]

représentée par Me Frédéric KIEFFER, membre de la SELARL KIEFFER MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [E] [V] est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété [Localité 7], située [Adresse 2] (06).

M. [V] a été placé en liquidation judiciaire par jugement du 23 mars 2009, Maître [Y] [B] étant désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Estimant que M. [V] serait débiteur de charges de copropriété restant impayées, le syndicat des copropriétaires [Localité 7] a fait citer M. [E] [V] et Maître [Y] [B] es-qualité, par actes d'huissier de justice des 29 janvier et 4 février 2020, sollicitant du tribunal

« Vu les dispositions de l'article 10 de la loi 65-557 du 10juillet 1965,

Condamner M. [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le [Localité 7] la somme de 51.057 53 euros outre intérêts au taux légal du 16juillet 2019 au jour du règlement.

Condamner M. [V] au paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamner M. [V] au paiement d'une somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens ».

Par ordonnance du 20 août 2021, le juge de la mise en état a jugé irrecevable comme prescrite la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges antérieures au 29 janvier 2015 pour la somme de 33.669,38 euros, et a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de provision et de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires [Localité 7] demande au tribunal de:

« Vu les dispositions de l'article 10 de la loi 65-557 du 10juillet 1965,

Condamner solidairement M. [V] et la SELARL GM, prise en la personne de Maître [F], es-qualité, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le [Localité 7] la somme de 22.503,70 euros outre intérêt au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions et jusqu 'au jour du règlement.

Condamner solidairement M. [V] et la SELARL GM, prise en la personne de Maître [F], es-qualité, au paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamner solidairement M. [V] et la SELARL GM, prise en la personne de Maître [F], es-qualité, au paiement d'une somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens ».

Par jugement rendu le 1er avril 2022, le Tribunal a:

Débouté le syndicat des copropriétaires [Localité 7] de sa demande en paiement de charges de copropriété.

Débouté le syndicat des copropriétaires [Localité 7] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamné le syndicat des copropriétaires [Localité 7] à payer à la société GM en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de M. [E] [V] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamné le syndicat des copropriétaires [Localité 7] aux dépens, avec distraction au bénéfice de la SELARL KIEFFER MONASSE, avocat.

Jugé n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.

M.[V] est décédé le 16 mars 2022.

Par déclaration au greffe en date du 25 mai 2022, le syndicat des copropriétaires [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1 er avril 2022

par le Tribunal Judiciaire de GRASSE.

Vu les dispositions de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l'article L. 641-13 du Code de Commerce,

Réformer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau au vu des présentes conclusions,

Condamner la SELARL GM, prise en la personne de Maître [F], pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de M. [E], [K], [I] [V], à payer au Syndicat des Co-propriétaires de l'immeuble Le [Localité 7] la somme de 24.729,07 €uros outre intérêts au taux légal à compter du 1 er juillet 2022 et jusqu'au jour du règlement.

Condamner la SELARL GM, prise en la personne de Maître [F], pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de M. [E], [K], [I] [V], au paiement d'une somme de 10.000 €uros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamner la SELARL GM, prise en la personne de Maître [F], pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de M. [E], [K], [I] [V], au paiement d'une somme de 8.000 €uros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et en tous les dépens d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit

A l'appui de son recours, il fait valoir:

-qu'en vertu de l'article L641-13 du code de commerce les charges de copropriété doivent être payées, puisqu'elles sont nées en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l'activité, et ont été , en outre, exposées pour les besoins de la vie courante du débiteur, personne physique et nées pour les besoins du déroulement de la procédure, sans qu'aucune déclaration de créance ne soit nécessaire,

-que les charges de copropriété qui ne sont pas des créances inhérentes à la liquidation judiciaire nées pour assurer son bon déroulement, sont nécessaires à la conservation de l'immeuble et donc utiles à la liquidation judiciaire,

-que la liquidation judiciaire a été prononcée le 23 mars 2009, que cela fait donc 13 ans que le liquidateur a le devoir de procéder à la vente des actifs ce dont il s'est abstenu,

-que les autres copropriétaires n'ont pas à supporter les conséquences de cette inertie,

-que M.[V] s'est comporté comme l'unique propriétaire du bien immobilier objet des présentes.

La SELARL GM prise en la personne de Me [F] es qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de M [V] conclut:

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 1 er avril 2022,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 7] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 7], à payer à la SELARL GM et associés prise en la personne de Maître Lionel MARIETTAN, liquidateur judiciaire de Monsieur [E] [V] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL KIEFFER MONASSE, avocats aux offres de droit.

Elle soutient:

-que la créance du syndicat des copropriétaires n'a aucun lien avec l'activité professionnelle de M.[V] puisque ce n'est pas au sein de la résidence [Localité 7] qu'il exerçait son activité,

-que seules les créances nées en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant la poursuite provisoire de l'activité bénéficient du traitement préférentiel, ainsi même si la créance du syndicat des copropriétaires née après le jugement d'ouverture correspond à des prestations effectives, celle-ci ne saurait bénéficier du paiement préférentiel en l'absence de poursuite d'activité,

-que la créance du syndicat des copropriétaires ne saurait être payée dans le cadre de la procédure collective,

-que malgré des procédures engagées antérieurement à la liquidation judiciaire, le syndicat a attendu l'année 2020 pour l'assigner pour le recouvrement des charges impayées de M.[V], qu'il est malvenu d'affirmer que c'est elle qui serait coupable d'inertie,

-que le lot a été acquis par M.[V] pour le compte de la communauté avec son épouse Mme [A], qu'un partage doit être réalisé avant qu'une vente ne soit envisagée.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de charges de copropriété

L'article L641-13 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au jour de l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de M.[V], le 23 mars 2009, dispose que:

« 1.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité autorisé en application de l'article L. 641-70 ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant ce maintien de l'activité.

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l'article L. 622-17 11.-Lorsqu'elles ne sont pas payées à l'échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances à l'exception de celles qui sont garanties par le privilège établi aux articles L. 143-10, L. 143-11, L. 742-6 et L. 751-15 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure, de celles qui sont garanties par le privilège établi par l'article L. 611-11 du présent code et de celles qui sont garanties par des sûretés immobilières ou par des sûretés mobilières spéciales assorties d'un droit de rétention ou constituées en application du chapitre V du titre Il du livre V.

111.-Leur paiement se fait dans l'ordre suivant:

1° Les créances de salaires dont le montant n'a pas été avancé en application des articles L.143-11-1 à L. 143-11-3 du code du travail;

2° Les prêts consentis ainsi que les créances résultant de la poursuite d'exécution des contrats en cours conformément aux dispositions de l'article L. 622-13 du présent code et dont le cocontractant accepte de recevoir un paiement différé; ces prêts et délais de paiement sont autorisés par le juge-commissaire dans la limite nécessaire à la poursuite de l'activité et font l'objet d'une publicité. En cas de résiliation d'un contrat régulièrement poursuivi, les indemnités et pénalités sont exclues du bénéfice du présent article;

3° Les sommes dont le montant a été avancé en application du 3° de l'article L. 143-11-1 du code du travail;

4° Les autres créances, selon leur rang.

IV-Les créances impayées perdent le privilège que leur confère le II du présent article si elles n'ont pas été portées à la connaissance du mandataire judiciaire, de l'administrateur lorsqu'il en est désigné ou du liquidateur au plus tard, dans le délai de six mois à compter de la publication du jugement ouvrant ou prononçant la liquidation ou, à défaut, dans le délai d'un an à compter de celle du jugement arrêtant le plan de cession ».

Ces dispositions impliquent que les charges de copropriété dues au titre des lots dont Monsieur [V] est propriétaire au sein de la résidence [Localité 7] pour la période postérieure au 29janvier 2015 ne constituent pas des créances inhérentes la liquidation judiciaire qui seraient nées pour assurer le bon déroulement de la liquidation judiciaire.

Il n'est pas soutenu qu'un maintien provisoire de l'activité de Monsieur [V] aurait été autorisé.

Dès lors, la copropriété n'est pas fondée à réclamer la condamnation ni de Monsieur [V], ni du mandataire liquidateur, à payer des charges de copropriété, fussent-elles postérieures à l'ouverture de la liquidation judiciaire. Le fait que le paiement des charges soit éventuellement nécessaire à la conservation de l'immeuble n'est pas un critère retenu par les dispositions susvisées.

2009, dispose que :

« I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de I 'activité autorisé en application de I 'article L. 641-10 ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant ce maintien de I 'activité.

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de I 'article L. 622-12

II.-Lorsqu'elles ne sont pas payées à l'échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances à l'exception de celles qui sont garanties parle privilège établi aux articles L. 143-10, L. 143-11, L. 742-6 et L. 751-15 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure, de celles qui sont garanties par le privilège établi par I 'article L. 611-11 du présent code et de celles qui sont garanties par des sûretés immobilières ou par des sûretés mobilières spéciales assorties d'un droit de rétention ou constituées en application du chapitre V du titre Il du livre V

Ill.-Leur paiement se fait dans I 'ordre suivant:

1° Les créances de salaires dont le montant n'a pas été avancé en application des articles L.143-11-1 à L. 143-11-3 du code du travail ;

2° Les prêts consentis ainsi que les créances résultant de la poursuite d'exécution des contrats en cours conformément aux dispositions de I'article L. 622-13 du présent code et dont le cocontractant accepte de recevoir un paiement différé ; ces prêts et délais de paiement sont autorisés par le juge-commissaire dans la limite nécessaire à la poursuite de I 'activité et font I 'objet d 'une publicité. En cas de résiliation d'un contrat régulièrement poursuivi, les indemnités et pénalités sont exclues du bénéfice du présent article ;

3° Les sommes dont le montant a été avancé en application du 3° de I 'article L. 143-11-1 du code du travail

4° Les autres créances, selon leur rang.

IV.-Les créances impayées perdent le privilège que leur confère le Il du présent article si elles n'ont pas été portées à la connaissance du mandataire judiciaire, de l 'administrateur lorsqu'il en est désigné ou du liquidateur au plus tard, dans le délai de six mois à compter de la publication du jugement ouvrant ou prononçant la liquidation ou, à défaut, dans le délai d'un an à compter de celle du jugement arrêtant le plan de cession ''.

Retenant que les charges de copropriétés dues au titre des lots propriété de M.[V] au sein de la résidence [Localité 7] pour la période postérieure au 29 janvier 2015 ne constituent ni des créances inhérentes à la liquidation judiciaire de ce dernier, qui seraient nées pour assurer le bon déroulement de cette liquidation, et qu'il n'est pas soutenu qu'un maintien provisoire de l'activité de M.[V] aurait été autorisé, c'est à juste titre que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété, fussent elles postérieures à l'ouverture de la liquidation judiciaire, ainsi que de sa demande en dommages et intérêts.

Etant précisé que le fait que les charges de copropriété soient exposées pour les besoins de la vie courante du débiteur, personne physique ou que leur paiement soit nécessaire à la conservation de l'immeuble n'est pas un critère retenu par l'article sus mentionné.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires [Localité 7] est condamné à payer la somme de 2 000€ à la SELARL GM prise en la personne de Me [F] es qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de M [V], outre aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er avril 2022 par le Tribunal judiciaire de GRASSE,

Y ajoutant

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Localité 7] à régler à la SELARL GM prise en la personne de Me [F] es qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de M [V] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Localité 7] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de la SELARL KIEFFER MONASSE, avocats.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT