Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3

ARRÊT DU 14 MAI 2024

(n° 208 , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/15287 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIHVS

Décision déférée à la cour : ordonnance du 09 juin 2023 - JCP du TJ de de Bobigny - RG n°22/00137

APPELANT

M. [C] [N]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Me Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A353

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/500335 du 28/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMES

M. [W] [H] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Mme [R] [Z] épouse [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par Me Bertrand CAHN de l'AARPI CAHN CHABANNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 210

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 12 mars 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par acte sous seing privé du 16 février 2019, M. [U] et Mme [Z] épouse [U] ont consenti à MM. [C] et [K] [N] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation et un garage situés [Adresse 2]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 710,86 euros, d'une provision mensuelle sur charges de 80 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 710,86 euros.

M. [K] [N] a donné congé par lettre reçue le 20 septembre 2020.

Le 29 août 2022, les bailleurs ont fait délivrer à M. [C] [N] un commandement de payer la somme en principal de 2 168,05 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 août 2022, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte extrajudiciaire du 8 novembre 2022, M. [U] et Mme [Z] épouse [U] ont fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de la chambre de proximité de Bobigny aux fins de voir :

constater l'acquisition de la clause résolutoire dans le bail du 16 février 2019 et dire le bail résilié ;

ordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;

condamner M. [N] au paiement :

de la somme provisionnelle de 4 795,73 euros ;

d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle de 900 euros à compter du mois de décembre 2022 et jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clés.

Par ordonnance contradictoire du 9 juin 2023, le juge des contentieux de la protection de Bobigny a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 16 février 2019 par M. [U] et Mme [Z] à M. [N] concernant le local à usage d'habitation et le garage lot 46 situé [Adresse 2]) sont réunies à la date du 29 octobre 2022 ;

ordonné en conséquence à M. [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l'ordonnance ;

dit qu'à défaut pour M. [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la partie demanderesse pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

condamné M. [N] à payer à M. [U] et Mme [Z], à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation de 848,34 euros, à compter sur 30 octobre 2022, et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

condamné M. [N] à payer à M. [U] et Mme [Z] à titre provisionnel la somme de 8 350,62 euros à valoir sur la dette locative incluant le terme du mois d'avril 2023 ;

condamné M. [N] à verser à M. [U] et Mme [Z] une somme de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

rejeté le surplus des demandes ;

condamné M. [N] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 12 septembre 2023, M. [N] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble des chefs de son dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 14 novembre 2023, M. [N] demande à la cour de :

infirmer l'ordonnance de référé rendue le 9 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny (RG 22/00137) ;

en conséquence,

à titre principal :

lui accorder le report du paiement des sommes dues à M. [U] et à Mme [Z], et l'autoriser à s'acquitter de cette dette en 35 versements mensuels consécutifs de 20 euros en sus des loyers et charges courants, le 36 ème versement devant solder la totalité de la dette ;

suspendre les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais ;

juger que les sommes correspondant aux échéances reportées ne porteront pas intérêt ;

à titre subsidiaire :

appliquer le délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

appliquer la prorogation du délai prévu à l'article précité par un délai de trois mois en application de l'article L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

juger que l'expulsion aurait en l'espèce pour lui et sa famille, des conséquences d'une exceptionnelle dureté ;

accorder un délai supplémentaire de trois ans à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux eu égard aux circonstances particulières de l'espèce sur le fondement des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution ;

fixer le montant de l'indemnité d'occupation à hauteur du loyer actuel ;

en tout état de cause :

débouter M. [U] et à Mme [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

débouter M. [U] et à Mme [Z] de leur demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, de première instance et d'appel.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 5 décembre 2023, M. [U] et Mme [Z] épouse [U] demandent à la cour de :

confirmer en tous ses termes l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny le 9 juin 2023 et y ajoutant condamner M. [N] à payer une somme supplémentaire de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondé M. [N] en sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, celui-ci n'étant manifestement pas en situation de régler sa dette et son loyer courant restant impayé ;

déclarer irrecevable M. [N] en sa demande subsidiaire d'un délai de 3 ans pour quitter les lieux et subsidiairement l'en débouter ;

le condamner à payer une provision de 12 869,22 euros sur les échéances impayées arrêtées au mois de novembre 2022 ainsi qu'une indemnité postérieure d'occupation égale au montant du loyer et des charges ;

condamner M. [N] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Les intimés n'énoncent aucun moyen au soutien de leur demande d'irrecevabilité de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Celle-ci ne pourra qu'être rejetée, l'ordonnance étant complétée en ce sens.

Sur le fond, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose que'le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de'l'article 1343-5'du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Au soutien de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, l'appelant fait valoir qu'il est sans emploi, qu'il perçoit une indemnité de Pôle Emploi de 979,89 euros complétée par une prime d'activité et le revenu de solidarité active, qu'il n'est pas imposable et qu'il recherche activement un emploi. Il ajoute que, depuis juillet 2023, il vit dans les lieux loués avec son épouse et leurs trois enfants qui ont 1, 3 et 8 ans, le plus âgé étant scolarisé à proximité de l'appartement objet du bail.

Cependant, ce faisant, alors que les indemnités d'occupation courantes ne sont pas réglées et qu'il est acquis que la dette à ce titre a augmenté depuis la décision du premier juge pour s'établir désormais à 12 869,22 euros, appel de novembre 2023 inclus, l'appelant ne justifie pas être en situation de régler celle-ci même de manière échelonnée.

Sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera dès lors rejetée.

La décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur l'allongement du délai pour procéder à l'expulsion après la délivrance du commandement de payer

En application des dispositions des articles L412-1 et L412-2 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, ce délai pouvant être prorogé pour une durée n'excédant pas trois mois lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques.

Au cas présent, M. [N] qui n'allègue pas que son expulsion aurait des conséquences d'une exceptionnelle dureté que cela soit du fait de la période de l'année, des circonstances atmosphériques ou d'une autre raison, verra sa demande aux fins de voir porter à trois mois le délai de deux mois de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution rejetée.

L'ordonnance entreprise sera complétée de ce chef.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles 564 et suivants du code procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Cependant, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l'espèce, la demande de délais pour quitter les lieux tend aux mêmes fins que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire d'ores et déjà formée en première instance, elle est donc recevable.

L'exception d'irrecevabilité soulevée par les intimées sera dès lors rejetée.

L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que :

'Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.'

L'article L.412-4 du même code prévoit que la durée des délais susmentionnés ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an et que pour leur fixation, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Au visa de ces dispositions, outre les éléments sur sa situation personnelle et familiale susmentionnés, l'appelant fait valoir qu'il a déposé une demande de logement social le 25 mai 2023.

Cependant, au regard de la situation respective des parties, les bailleurs étant des particuliers, et de l'absence de démonstration d'autres démarches de relogement que cette seule demande dans le parc social, il convient de rejeter la demande de délais, étant rappelé que M. [N] aura, en tout état de cause, du seul fait de la procédure, d'ores et déjà bénéficié depuis la décision de première instance d'un délai de près d'un an pour quitter les lieux, soit la durée maximale susceptible de lui être accordée.

L'ordonnance entreprise sera complétée de ce chef.

En outre, l'appelant n'énonce aucun moyen au soutien de sa demande d'infirmation de la décision sur le montant de l'indemnité d'occupation, fixé par le premier juge à celui de l'échéance du loyer d'avril 2023, de sorte que l'ordonnance sera confirmée de ce chef.

Par ailleurs, l'actualisation par les intimés de la provision au titre des indemnités d'occupation à la somme de 12 869,22 euros est sans objet puisqu'elle est d'ores et déjà couverte par la condamnation à ce titre par l'ordonnance entreprise. Au demeurant, les intimés n'ont pas demandé l'infirmation de la décision de première instance sur ce point, préalable nécessaire pour élever le montant de leurs prétentions à ce titre.

Enfin, M. [N], partie perdante, sera condamné aux dépens de l'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

Il sera également tenu au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette les exceptions d'irrecevabilité formées par M. [U] et Mme [Z] épouse [U] ;

Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de porter à trois mois le délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

Rejette la demande de délais pour quitter les lieux ;

Dit sans objet la demande d'actualisation de la provision au titre des indemnités d'occupation ;

Condamne M. [N] à payer à M. [U] et à Mme [Z] épouse [U] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] aux dépens de l'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT