Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

ARRET

N°

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

[J]

VA/VB/GL/DPC

COUR D'APPEL D'AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SEIZE AVRIL

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/01093 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IWKY

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Nathalie FEUGNET du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

ET

Madame [S] [J]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Assignée à étude le 04/05/2023

INTIMEE

DEBATS :

A l'audience publique du 13 février 2024, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 avril 2024.

La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière, et assistée de Mme Alicia GANADU, greffière stagiaire.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L'ARRET :

Le 16 avril 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Par contrat du 21 avril 2015, la SA d'HLM Logement Francilien, aux droits de laquelle vient la SA 1001 Vies habitat, a donné à bail à Mme [S] [J], avec effet au 25 septembre 2013, un appartement à usage d'habitation situé [Localité 1], à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 363,05 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 154,01 euros.

Le 23 mars 2022, la SA 1001 Vies habitat a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 1 688,32 euros au titre des loyers échus et impayés, au visa de la clause résolutoire du bail et de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le 7 juin 2022, la SA 1001 Vies habitat a fait assigner Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis, notamment pour constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail et la résiliation de celui-ci, outre le paiement de diverses sommes et le prononcé de l'expulsion de la locataire.

Par jugement contradictoire du 27 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a notamment :

-prononcé la résiliation judiciaire du bail du 21 avril 2015 relatif au logement sis [Adresse 2] à la date du 27 janvier 2023, aux torts exclusifs de Mme [J] ;

-ordonné en conséquence à Mme [J] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

-dit qu'à défaut pour Mme [J] d'avoir volontairement libéré les lieux, la SA 1001 Vies habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

-dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

-condamné Mme [J] à verser à la SA 1001 Vies habitat, à titre provisionnel, la somme de 2 098,94 euros au titre des loyers impayés au 24 mai 2022, en ce compris le loyer d'avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2022, date de l'assignation ;

-condamné Mme [J] à verser à la SA 1001 Vies habitat, en deniers et quittances, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 543,62 euros, à compter du 28 janvier 2023, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

-dit que ces indemnités d'occupation porteront intérêts au taux légal à date échue et ne sauraient être soumises à indexation ;

-rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties ;

-condamné Mme [J] à payer à la SA 1001 Vies habitat la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné Mme [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement du 23 mars 2022.

Par déclaration du 17 février 2023, la SA 1001 Vies habitat a interjeté appel de cette décision, en ce qu'elle : - condamne [S] [J] à verser à la SA 1001 Vies habitat en deniers et quittances une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi soit 543,62 euros à compter du 28 janvier 2023 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, - dit que ces indemnités d'occupation porteront intérêts au taux légal à date échue et ne sauraient être soumises à indexation, - déboute la SA 1001 Vies habitat de ses demandes.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2023, la SA 1001 Vies habitat demande à la cour de :

Réformer le jugement en date du 27 janvier 2023 en ce qu'il a fixé de manière forfaitaire l'indemnité d'occupation ;

Et, statuant de nouveau :

-condamner Mme [J], au paiement d'une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

-confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Y ajoutant :

-actualiser le montant de la dette et condamner Mme [J] à payer à la SA d'HLM 1001 Vies habitat, la somme de 3466,72 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2023 incluse, selon décompte arrêté au 21 avril 2023 ;

- condamner Mme [J] à payer à la SA d'HLM 1001 Vies habitat la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.

La société appelante soutient que le juge des contentieux de la protection a fixé de manière erronée le montant de l'indemnité d'occupation sans prendre en compte la valeur locative et les charges. Elle reproche au premier juge d'avoir évalué ce montant de manière forfaitaire, sans indexation, de sorte que Mme [J] va bénéficier d'une situation plus favorable que les autres locataires lors des prochaines revalorisations. Elle sollicite l'actualisation de sa créance locative, fixée désormais à 3 466,72 euros au 21 avril 2023, échéance de mars 2023 incluse.

Mme [J], citée par exploit du 4 mai 2023, en étude, avec signification des conclusions de l'appelante, n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2023 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 13 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L'appel est limité à la question de l'indemnité d'occupation, outre l'actualisation de la dette locative.

En première instance, la société bailleresse sollicitait que la locataire soit 'condamnée à titre provisionnel à payer à la SA 1001 Vies habitat une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges...', lui permettant de comptabiliser les indemnités d'occupation comme elle aurait facturé le loyer, ses augmentations périodiques, et ses charges.

Le premier juge a condamné Mme [J] à payer à la SA 1001 Vies habitat 'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçues en vertu du bail, soit 543,62 euros à compter du 28 janvier 2023 », en précisant qu'aucune indexation ne pourrait être réalisée.

Le jugement exclut ainsi explicitement toute augmentation à venir des indemnités d'occupation.

Il n'est pas contesté que Mme [J] occupe un logement conventionné dont les augmentations de loyer et de charges sont réglementées et ne dépendent pas de la volonté arbitraire du bailleur. Ainsi, le 'quittancement' d'avril 2022 est de 543,62 euros (pièce 9) à comparer avec celui de mars 2023 de 621,58 euros.

L'indemnité d'occupation, dans son principe, est la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de jouissance des lieux, et simultanément, l'indemnité qui évite l'enrichissement sans cause du locataire qui se maintient indûment dans les lieux. Elle est soumise au principe de la réparation intégrale du préjudice.

Dès lors, il est légitime que cette indemnité évolue comme aurait évolué le coût de l'occupation régulière des lieux par un autre locataire. Il n'en résulte pas de risque d'arbitraire ou d'enrichissement sans cause du bailleur.

La société produit en ce sens une série d'arrêts de la cour d'appel de Versailles depuis un arrêt du 27 septembre 2018 (pièces 11 à 17) que la présente juridiction ne peut qu'approuver, d'autant qu'elle a elle-même jugé dans le même sens (Amiens, 7 novembre 2023, RG n° 23-1089, 1001 Vies habitat c. Sissoko).

Il convient donc de faire droit à la demande de la société bailleresse.

Par ailleurs, l'actualisation de la dette de la locataire, qui s'est maintenue dans les lieux, est de droit. Mme [J] sera condamnée à payer à la SA d'HLM 1001 Vies habitat la somme de 3 466,72 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2023 incluse, selon décompte arrêté au 21 avril 2023, lequel soustrait à juste titre les frais et dépens et inclus les régularisation d'APL et de RLS dont a bénéficié Mme [J].

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [J] aux dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Mme [J] sera par ailleurs condamnée à payer à la SA d'HLM 1001 Vies habitat la somme indiquée au dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par défaut, en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 27 janvier 2023 en ce qu'il a fixé de manière forfaitaire l'indemnité d'occupation, et, compte tenu de l'évolution du litige, en ce qu'il a condamné Mme [J] à verser à la SA 1001 Vies habitat, à titre provisionnel, la somme de 2 098,94 euros au titre des loyers impayés au 24 mai 2022, en ce compris le loyer d'avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2022, date de l'assignation,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [S] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

Condamne Mme [S] [J] à payer à la SA d'HLM 1001 Vies habitat la somme de 3 466,72 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance de mars 2023 incluse, selon décompte arrêté au 21 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée ;

Condamne Mme [S] [J] aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la SA 1001 Vies habitat une somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE