Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 11 AVRIL 2024

N° 2024/259

Rôle N° RG 23/04137 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK7RE

SCI LA FAMILIALE

C/

[I] [Y] épouse [T]

[X] [T]

[U] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de TOULON en date du 24 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02250.

APPELANTE

SCI LA FAMILIALE

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par Me Pierre LOPEZ de l'AARPI TELOJURIS, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Madame [I] [Y] épouse [T]

née le 05 Janvier 1992 à [Localité 4] (SYRIE)

demeurant [Adresse 5]

défaillante

Monsieur [X] [T]

né le 06 Août 1985 à [Localité 4] (SYRIE)

demeurant [Adresse 5]

défaillant

Madame [U] [D]

née le 17 Avril 1963 à [Localité 3] (SYRIE),

demeurant [Adresse 1]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024,

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 novembre 2017, la société civile immobilière (SCI) La Familiale a consenti à M. [X] [T] et Mme [I] [Y] épouse [T] un bail d'habitation portant sur un bien situé [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 660 euros, outre 70 euros de provisions sur charges.

Par acte du même jour, Mme [U] [D] s'est portée caution solidaire des engagements de Mme et M. [T].

Le 13 octobre 2021, la société La Familiale a fait délivrer à Mme et M. [T] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 6 109,24 euros au titre d'un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Cet acte a été dénoncé à Mme [D] le 15 octobre 2021.

Se prévalant d'un commandement resté infructueux, la société La Familiale a fait assigner Mme et M. [T] ainsi que Mme [D], par actes d'huissier en date des 16 et 19 mai 2022, devant le juge des référés du pôle JCP-Référé du tribunal judiciaire de Toulon aux fins d'obtenir la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion de Mme et [T] et leur condamnation solidaire, avec Mme [D], à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 24 février 2023, ce magistrat a :

déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail pour défaut de dénonciation de l'assignation à la préfecture ;

constaté que les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation devenaient sans objet ;

condamné solidairement M. [T], Mme [Y] épouse [T] et Mme [D] à payer, en deniers ou quittance, à la SCI La Familiale la somme de 7 991,77 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 7 décembre 2022, échéance du mois de décembre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter des assignations du 16 mai 2022 ;

dit qu'ils pourraient se libérer de ladite somme en 36 mensualités de 221,99 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 36ème mensualité, payables le 10 de chaque mois, et ce, à compter du mois suivant la signification de l'ordonnance ;

dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact, le solde de la dette deviendrait immédiatement exigible ;

condamné in solidum M. [T], Mme [Y] épouse [T] et Mme [D] à payer, en deniers ou quittance, à la SCI La Familiale la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ;

condamné in solidum M. [T], Mme [Y] épouse [T] et Mme [D] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, qui seront recouvrés au terme de l'échéancier.

Suivant déclaration transmise au greffe le 20 mars 2023, la société La Familiale a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a déclaré sa demande de constatation de la résiliation du bail irrecevable et ses demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation sans objet.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 29 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour de réformer l'ordonnance entreprise sur les deux chefs de l'ordonnance entreprise susvisés et, statuant à nouveau :

de constater la résiliation de plein droit du bail consenti aux époux [T] en application de la clause résolutoire ;

de juger que les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre ;

d'ordonner leur expulsion, de leurs personnes et de tous occupants de leur chef, si besoin, avec le concours de la force publique ;

de les condamner solidairement avec Mme [D] à lui verser une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer, soit la somme de 755,79 euros par mois, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ;

de les condamner solidairement avec Mme [D] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Régulièrement intimés par la signification de la déclaration d'appel et des conclusions de l'appelant, le 3 avril 2023 pour Mme et M. [T] et le 4 avril 2023 pour Mme [D], ces derniers n'ont pas constitué avocat.

La clôture de de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 14 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que l'appelante a limité son appel aux chefs de l'ordonnance entreprise ayant déclaré irrecevable sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail et, dès lors, sans objet ses demandes aux fins d'expulsion et d'obtention d'une indemnité d'occupation. Ce faisant, la société La Familiale n'a pas étendu son appel aux chefs de l'ordonnance entreprise portant sur la provision qui lui a été allouée et les délais de paiement de 36 mois octroyés aux intimés pour libérer leur dette.

Dans ces conditions, il a lieu de ne statuer que dans les limites de l'appel.

Sur la recevabilité de la demande de la société La Familiale aux fins de constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique, au moins deux mois avant l'audience.

En l'occurrence, la société La Familiale justifie avoir notifié l'assignation, en date du 16 mai 2022, de Mme et M. [T] au préfet du Var par voie électronique suivant un accusé de réception, en date du 20 mai 2022, en vue l'audience du 13 décembre 2022.

Le délai de deux mois ayant été respecté entre le moment où cette information a été portée à la connaissance du préfet et la date de l'audience, la demande de la société La Familiale aux fins de constatation de la résiliation du bail est recevable.

Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande de constatation de la résiliation du bail pour défaut de notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département et, dès lors, sans objet les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation.

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail stipule dans un paragraphe 2.11 que le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.

Un commandement de payer de payer la somme principale de 6 109,24 euros a été délivré le 13 octobre 2022 correspondant à un arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2021.

Mme et M. [T], qui n'ont pas comparu devant le premier juge et n'ont pas constitué avocat à hauteur d'appel, ne contestent pas ne pas avoir apuré les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois qui leur était imparti.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant les parties à effet au 2 novembre 2021.

En revanche, et compte tenu des délais de paiement octroyés par le premier juge en application de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, lesquels n'ont pas fait l'objet d'un appel, les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail doivent être suspendus de plein droit pendant les délais octroyés par le premier juge.

En cas de remboursement intégral par Mme et M. [T] de leur dette, en plus de la reprise du paiement du loyer et des charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n'ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.

A l'inverse, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d'une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.

A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l'expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et Mme et M. [T] seront tenus in solidum avec Mme [D] (l'acte de cautionnement incluant les indemnités d'occupation dues après la résiliation du bail) de payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté de la provision sur charges, soit à la somme de 755,79 euros arrêtée au mois d'avril 2022, avec possibilité de révision, en réparation du préjudice causé par l'occupation illicite.

Ces indemnités seront dues jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Compte tenu du sens de la présente décision, les dépens d'appel seront laissés à la charge des intimés.

En revanche, étant donné que la bailleresse ne démontre pas avoir versé aux débats, dès la première instance, l'accusé de réception qu'elle produit en pièce 7 à hauteur d'appel, l'acte introductif d'instance et le bordereau de pièces qui y était annexé n'étant pas produits, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en sa faveur pour les frais exposés à hauteur d'appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l'appel ;

Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déclare recevable la demande de constatation de la résiliation du bail sollicitée par la société civile immobilière La Familiale et les demandes subséquentes portant sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation ;

Constate, par application de la clause résolutoire insérée au bail, la résiliation du bail liant la société civile immobilière La Familiale, d'une part, et M. [X] [T] et Mme [I] [Y] épouse [T], d'autre part, à effet au 2 novembre 2021 ;

Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l'exécution des délais de paiement octroyés par le premier juge ;

Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n'avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;

Dit qu'au contraire, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact :

1 ' le bail sera automatiquement résilié,

2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3 - à défaut pour M. [X] [T] et Mme [I] [Y] épouse [T] d'avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meubles choisi par cette dernière ou à défaut par l'huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

4 - M. [X] [T] et Mme [I] [Y] épouse [T] seront tenus, in solidum avec Mme [U] [D], au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté de la provision sur charges, tel qu'il aurait été dû en cas de poursuite du bail, soit égale à la somme de 755,79 euros arrêtée à la date du mois d'avril 2022, avec possibilité de révision ;

Déboute la société civile immobilière La Familiale de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Condamne in solidum M. [X] [T], Mme [I] [Y] épouse [T] et Mme [U] [D] aux dépens de la procédure d'appel.

La greffière La présidente