Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [V] [N] Madame [F] épouse [N]

Copie exécutoire délivrée le : à :Me Isabelle CLAVERIE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/08320 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EUF

N° MINUTE : 18

ORDONNANCE DE REFERE rendu le 15 mars 2024

DEMANDEUR Monsieur [Z] [S] [Adresse 3], demeurant Représentée par son mandataire le Cabinet MAS ROCHER SAS - [Adresse 2]

représenté par Me Isabelle CLAVERIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1881

DÉFENDEURS Monsieur [V] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [F] épouse [N], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière, lors des débats et Christopher LEPAGE, greffier, lors des délibérés

DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 janvier 2024

ORDONNANCE réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE,Greffier Décision du 15 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08320 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EUF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2021, Monsieur [Z] [M] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [V] [N] et Madame [W] [F] épouse [N] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1390 euros et d'une provision pour charges de 140 euros.

Par actes de commissaire de justice du 23 mars 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 12716,76 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [V] [N] et Madame [W] [F] épouse [N] le 27 mars 2023.

Par assignations du 2 octobre 2023, Monsieur [Z] [M] a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [V] [N] et Madame [W] [F] épouse [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation majorée au double du loyer mensuel, charges comprises, soit 3020,08 euros par mois jusqu'à la complète libération des lieux et subsidiairement au montant du loyer et des charges mensuels, soit 1580,04 euros, 19033 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2023, terme de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,2400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 4 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 17 janvier 2024, Monsieur [Z] [M] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que les locataires ont quitté les lieux le 10 janvier 2024. Le bailleur indique que la dette locative, actualisée au 18 janvier 2024, s'élève désormais à 24047,11 euros, terme de décembre 2023 inclus, ce montant comprenant l'imputation du dépôt de garantie et les frais de nettoyage devant être engagés par le gestionnaire locatif suite au départ des locataires (soit 576 euros).

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [V] [N] et Madame [W] [F] épouse [N] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [Z] [M] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [Z] [M] a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Monsieur [V] [N] et Madame [W] [F] épouse [N].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande Monsieur [Z] [M] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 23 mars 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 12716,76 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 24 mai 2023.

Toutefois, Monsieur [V] [N] et Madame [W] [F] épouse [N] ont quitté les lieux et effectué leur état des lieux de sortie le 10 janvier 2024, de sorte que la demande d'expulsion formulée par Monsieur [Z] [M] est devenue sans objet.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, Monsieur [Z] [M] verse aux débats un décompte en date du 12 janvier 2024 démontrant qu'à la date du 18 janvier 2024, Monsieur [V] [N] et Madame [W] [F] épouse [N] lui devaient la somme de 24047,11 euros, soustraction faite des frais de procédure et du dépôt de garantie. Cette dette comprend également le montant des frais de nettoyage devant être engagé par le gestionnaire locatif suite au départ des locataires (soit 576 euros TTC).

Monsieur [V] [N] et Madame [W] [F] épouse [N] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 19033 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1580,04 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 24 mai 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [Z] [M] ou à son mandataire, à savoir le 10 janvier 2024.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [V] [N] et Madame [W] [F] épouse [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile et à régler la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 mars 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 octobre 2021 entre Monsieur [Z] [M], d'une part, et Monsieur [V] [N] et Madame [W] [F] épouse [N], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 24 mai 2023,

CONSTATE que la demande d'expulsion de Monsieur [Z] [M] est devenue sans objet, Monsieur [V] [N] et Madame [W] [F] épouse [N] ayant quitté les lieux depuis le 10 janvier 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [W] [F] épouse [N] à payer à Monsieur [Z] [M] la somme de 24047,11 euros (vingt-quatre mille quarante-sept euros et onze centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 18 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 19033 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [V] [N] et Madame [W] [F] épouse [N], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [W] [F] épouse [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1580,04 euros (mille cinq cent quatre-vingts euros et trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 mai 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, soit jusqu'au 10 janvier 2024

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [W] [F] épouse [N] à régler la somme de 600 euros à Monsieur [Z] [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [W] [F] épouse [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 mars 2023 et celui des assignations du 2 octobre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mars 2024.

Le greffierLa juge