Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

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8ème chambre 1ère section

N° RG 22/04944 N° Portalis 352J-W-B7G-CWT7B

N° MINUTE :

Assignation du : 21 Avril 2022

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 02 Avril 2024 DEMANDEURS

Monsieur [I] [U] [Y] [Adresse 3] [Localité 4]

Madame [R] [K] épouse [Y] [Adresse 3] [Localité 4]

représentés par Maître Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1406

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société R. MICHOU & CIE [Adresse 2] [Localité 6]

représenté par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente assistée de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors du prononcé.

DEBATS

A l’audience du 02 octobre 2023, renvoyée au 05 février 2023, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 02 avril 2024.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [I] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] (ci-après " les époux [Y] ") sont propriétaires, au sein de cet immeuble, du lot n°2 consistant en un local commercial au rez-de-chaussée, donné à bail à la société Gabriel.

Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 16 février 2022, la résolution portant autorisation de travaux à effectuer au sein du lot des époux [Y] a été rejetée.

Par acte d'huissier délivré le 21 avril 2022, les époux [Y] ont assigné, devant la juridiction de céans, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, afin d'obtenir l'annulation de la résolution précitée ainsi que l'autorisation judiciaire d'effectuer les travaux objets de la résolution précitée, au visa de l'article 30 de loi du 10 juillet 1965, outre le paiement de dommages-intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident signifiées par voie électronique le 31 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de : " Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile, Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 25 b et 30 alinéa 4, - Juger M. et Mme [Y] irrecevables en leurs demandes, - En conséquence, les en débouter purement et simplement, - Condamner in solidum M. et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] une somme de 4.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner in solidum M. et Mme [Y] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Jérôme Chamard conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ".

Le syndicat des copropriétaires soutient que l'assemblée générale a été saisie d'une demande d'autorisation de travaux formée pour le compte de la société Gabriel, locataire des lieux, et alors qu'elle n'avait pas qualité pour le faire, et en déduit que M. et Mme [Y] sont irrecevables à solliciter une autorisation judiciaire pour lesdits travaux, en application de l'article 30 de loi du 10 juillet 1965, dès lors que la demande de travaux formée par voie de résolution n'avait pas été formulée en leur nom.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, les époux [Y] demandent au juge de la mise en état de : " Vu l'article 122 du code de procédure civile Vu l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 Vu l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 - Déclarer recevable et bien-fondé M. et Mme [Y] en l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] à payer à M. et à Mme [Y] une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, lesquels seront dispensés d'y participer en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] aux entiers dépens ".

M. et Mme [Y] s'opposent à l'irrecevabilité alléguée par le syndicat des copropriétaires, estimant être en droit de contester une assemblée générale compte tenu de leurs qualités de copropriétaires, et soutenant que l'argument invoqué par le syndicat des copropriétaires relève en réalité de l'appréciation au fond du litige.

Subsidiairement, les époux [Y] prétendent que la résolution querellée a été soumise au vote des copropriétaires sur leur initiative, ayant saisi leur mandataire à cette fin, et présentée en leur nom, et non pour le compte de leur locataire.

L'affaire a été fixée pour plaidoiries sur incident à l'audience du 02 octobre 2023, renvoyée au 05 février 2024, puis mise en délibéré au 02 avril suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Le quatrième alinéa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de l'immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus " [transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, adjonction d'éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l'usage commun, création de tels locaux].

Seuls les copropriétaires ont qualité pour saisir le tribunal d'une demande d'autorisation judiciaire au visa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, à l'exclusion des tiers, dont les locataires (Civ 3ème, 16 juin 1993).

Est irrecevable la demande d'autorisation judiciaire de travaux formée par le propriétaire du lot concerné dès lors que la résolution soumise à l'assemblée générale et rejetée par celle-ci, visait à autoriser son locataire à effectuer lesdits travaux (CA Paris, Mme Piquet. 4, ch. 2, 16 déc.2020, n°19/20515).

Sur ce,

La résolution portée au vote de l'assemblée générale du 16 février 2022 était libellée en ces termes : " Résolution n°4 : autorisation à donner à la société Gabriel (restaurant " Les Saveurs de Maman "), locataire de Mme et M. [Y], propriétaires du local commercial lot 2, de mettre en conformité les lieux, sur demande des services de la Mairie de [Localité 5] en faisant installer une tourelle d'extraction ".

Cette résolution avait été portée au vote de l'assemblée générale à l'initiative des époux [Y], par le biais de leur gestionnaire de bien qui avait écrit au syndic, le 23 décembre 2021 en ces termes : " En notre qualité de gestionnaire des biens des consorts [Y], nous vous prions de réunir rapidement une assemblée générale extraordinaire de la copropriété autorisant son (sic) locataire, la société Gabriel (restaurant " Les Saveurs de Maman ") à mettre en conformité les lieux (...) en faisant installer une tourelle d'extraction ".

Il s'évince ainsi de la lecture combinée de ces éléments que la demande d'autorisation de travaux, soumise au vote de l'assemblée générale des copropriétaires, si elle a été présentée à la demande des époux [Y], avait pour finalité d'autoriser leur locataire à faire réaliser lesdits travaux.

Or, seuls les époux [Y], en leurs qualités de copropriétaires, peuvent être bénéficiaires d'une telle autorisation de travaux concernant son lot à l'assemblée générale, en application de l'article 25 b), et en être le bénéficiaire, à l'exclusion de leur locataire, tiers à la copropriété, et ce quand bien même il s'agit du locataire dudit lot.

Dès lors que la demande de travaux soumise à l'assemblée générale, et rejetée par celle-ci, visait à bénéficier à la société Gabriel, les époux [Y] sont irrecevables à solliciter une demande d'autorisation judiciaire au visa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 concernant ces mêmes travaux.

Il conviendra néanmoins de rappeler qu'ils sont recevables pour le surplus des prétentions formées aux termes de l'acte introductif d'instance.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l'objet du présent incident, ne concernant qu'une partie des prétentions formées par les époux [Y], il convient en l'état de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que celles au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile,

DECLARONS M. [I] [Y] et Mme [R] [K] épouse [Y] irrecevables en leurs prétentions tendant à : " AUTORISER Monsieur et Madame [Y] et son locataire, la société GABRIEL à effectuer sur le fondement de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de l'obtention des autorisations administratives nécessaires par des entreprises qualifiées de son choix notamment la société ER MAT et à leurs frais exclusifs, les travaux suivants annexés à la convocation de l'assemblée générale du 16 février 2022 à savoir : o Mise en conformité du local commercial sur demande des services de la Mairie de [Localité 5] o Pose d'un conduit de ventilation extérieur avec une mise en peinture couleur de la façade de l'immeuble o Pose d'un moteur d'extraction tourelle de désenfumage PRENDRE ACTE de l'engagement de Monsieur et Madame [Y] et de son locataire, la société GABRIEL, de faire réaliser ces travaux sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble qu'il plaira au syndicat des copropriétaires de désigner et le cas échéant sous le contrôle d'un bureau d'étude PRENDRE ACTE que Monsieur et Madame [Y] souscriront une assurance " dommage ouvrage " qui couvrira l'ensemble des travaux " Les DECLARONS recevables pour le surplus de leurs prétentions,

RESERVONS les dépens ainsi que les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

RENVOYONS l'examen de l'affaire à l'audience de mise en état du 02 septembre 2024 à 10 heures, pour : - actualisation des prétentions de M. [I] [Y] et de Mme [R] [K] épouse [Y], à produire sous RPVA avant le 15 juin, - écritures en défense au fond, à produire sous RPVA avant le 20 août.

Faite et rendue à Paris le 02 avril 2024.

Le Greffier Le Juge de la mise en état