Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 21 MARS 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 19/05979 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OKAI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 07 JUIN 2019

TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 11-18-001801

APPELANTE :

Madame [O] [U] épouse [Z]

née le 26 avril 1992 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Marie Alice PASCAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [T] [H]

né le 16 mars 1987 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [E] [M] épouse [H]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 26 Décembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 janvier 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Fabrice DURAND, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL

ARRET :

- contradictoire,

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 11 février 2013, M. [T] [H] et Mme [E] [M] épouse [H] ont acheté en état futur d'achèvement un appartement T3 (lot n°716) et une place de stationnement (lot n°833) au sein de la [Adresse 7] à [Localité 5] (Hérault) au prix de 214 000 euros.

Courant 2017, M. et Mme [H] ont mis en vente cet appartement occupé par un locataire au prix de 180 000 euros.

Mme [O] [U] épouse [Z] a visité cet appartement et a versé aux vendeurs par virement bancaire du 11 juillet 2017 la somme de 1 800 euros correspondant à 1 % du prix de l'immeuble.

Le 21 juillet 2017, les parties signaient une promesse synallagmatique de vente du bien immobilier au prix de 178 200 euros.

Cet acte stipulait une condition suspensive d'obtention par Mme [U] « d'un ou plusieurs prêts bancaires rentrant dans le champ d'application du dit article (L. 313-40 du code de la consommation) et répondant aux caractéristiques suivantes :

organisme prêteur : tout organisme de son choix

montant maximum de la somme empruntée : 182 100 euros

durée maximale de remboursement : 25 ans

taux nominal d'intérêt maximum : 2,00 % l'an (hors assurances)

garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire. »

La réception de l'offre devait intervenir au plus tard le 10 septembre 2017.

Cette promesse de vente obligeait également Mme [U] à verser un dépôt de garantie de 8 910 euros en comptabilité du notaire rédacteur et stipulait une clause pénale de 17 820 euros à la charge de toute partie qui ne satisferait pas à ses obligations et ne régulariserait pas l'acte authentique.

Dans la suite de la promesse du 21 juillet 2017, M. et Mme [H] et Mme [U] échangeaient de nombreux messages et appels téléphoniques jusqu'à ce que cette dernière les informe de son retrait de l'opération en raison d'un refus de prêt bancaire.

Par courrier recommandé du 6 août 2018, Mme [U] a exigé vainement de M. et Mme [H] qu'ils lui remboursent la somme de 1 800 euros versée le 11 juillet 2017.

Par acte d'huissier signifié le 18 septembre 2018, Mme [U] a fait assigner M. et Mme [H] devant le tribunal d'instance de Montpellier en paiement de la somme de 1 800 euros.

Par jugement du 7 juin 2019, le tribunal d'instance de Montpellier a débouté Mme [U] de ses demandes et l'a condamnée à payer à M. et Mme [H] 800 euros de dommages-intérêts, 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par déclaration au greffe du 29 août 2019, Mme [U] a relevé appel de ce jugement.

Vu les dernières conclusions de Mme [U] remises au greffe le 24 mars 2020 aux termes desquelles elle demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de rejeter toutes les demandes de M. et Mme [H] et de les condamner in solidum à lui payer :

' 1 800 euros en remboursement de l'acompte de 1 800 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 6 août 2018 ;

' 2 000 euros en réparation du préjudice causé par leur résistance abusive ;

' 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

' les entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de M. et Mme [H] remises au greffe le 21 janvier 2020 aux termes desquelles ils demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [U] de toutes ses demandes, de l'infirmer pour le surplus et de condamner cette dernière à leur payer :

' 1 760 euros en réparation de la perte locative subie avec les intérêts au taux légal ;

' 17 820 euros en application de la clause pénale ;

' 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

' les entiers dépens ;

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 26 décembre 2023.

MOTIFS DE L'ARRÊT

Sur la qualification juridique de la somme de 1 800 euros versée le 11 juillet 2017 par Mme [U],

Il ressort des termes précis de l'acte sous seing privé du 21 juillet 2017 que M. et Mme [H] se sont engagés à vendre et que Mme [U] s'est engagée à acquérir l'appartement sous la condition suspensive d'obtenir un prêt dont les caractéristiques sont précisées dans le contrat.

Il est constant que Mme [U] a versé par virement bancaire du 11 juillet 2017 à M. et Mme [H] la somme de 1 800 euros sans qu'aucun acte écrit ne soit établi par les parties pour définir la nature juridique de ce versement.

Toutefois, il ressort du message adressé le 26 juillet 2017 aux vendeurs par Mme [U] qu'elle a elle-même qualifié cette somme de « dépôt de garantie ».

L'ensemble des messages échangés entre les parties et versés aux débats démontrent que les parties ont accepté ce versement de 1 800 euros aux fins de de réserver l'appartement au profit de Mme [U] et de constituer un dépôt de garantie au bénéfice de M. et Mme [H] dans l'attente de la signature de la promesse de vente le 21 juillet 2017 à l'étude notariale.

L'existence de ce dépôt de garantie de 1 800 euros est confirmée par l'acte sous seing privé conclu le 21 juillet 2017 qui en a cependant augmenté le montant à hauteur de 8 910 euros.

En application de cette clause et en déduisant le versement de 1 800 euros, il incombait à Mme [U] de payer le solde de 7 110 euros au notaire dans un délai de huit jours à compter du 21 juillet 2017.

Ce versement complémentaire de ce dépôt de garantie, destiné à garantir l'exécution par la bénéficiaire de la promesse de ses obligations contractuelles, n'a jamais été versé par Mme [U].

Mme [U] n'apporte pas la preuve contraire au contrat écrit du 21 juillet 2017 de ce que son versement de 1 800 euros constituait qu'un simple acompte restituable de plein droit en cas d'échec de la vente quelle qu'en soit la raison.

Il est par ailleurs établi par les pièces du dossier que les parties se sont entendues pour mentionner dans l'acte sous seing privé du 21 juillet 2017 un prix de 178 200 euros au lieu du prix réel de 180 000 euros et de dissimuler ainsi une partie du prix correspondant au dépôt de garantie litigieux de 1 800 euros versé le 11 juillet 2017.

Cette dissimulation partielle du prix n'affecte pas la régularité de l'acte sous seing privé du 21 juillet 2017 dont toutes les clauses doivent recevoir application à l'exception du prix qui doit être retenu à hauteur de son montant réel de 180 000 euros.

La cour constate que Mme [U] a donc versé au notaire un dépôt de garantie limité à 1 800 euros et n'a pas respecté la clause contractuelle qui prévoyait un dépôt de garantie supérieur d'un montant total de 8 910 euros.

Sur la mise en 'uvre de la condition suspensive d'obtention du prêt et de la clause pénale,

L'acte du 21 juillet 2017 est une promesse synallagmatique de vente qui obligeait Mme [U] à acheter le bien promis sous réserve de l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du prêt.

L'article 1304-3 du code civil dispose que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. »

S'agissant de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l'espèce, par messages datés du 7 novembre 2017 à 17h51, M. et Mme [H] ont exigé de Mme [U] qu'elle leur communique le courrier de refus de prêt de sa banque et ont refusé de lui restituer le dépôt de garantie de 1 800 euros dans l'attente de cette pièce justificative.

Mme [U] a alors remis à M. et à Mme [H] une lettre du Crédit Agricole du Languedoc datée du 13 novembre 2017 refusant de lui accorder le prêt immobilier demandé et justifiant selon elle l'exécution des diligences contractuellement requises en vue de l'obtention d'un prêt.

Il ressort cependant de ce courrier du 13 novembre 2017 que Mme [U] n'a pas sollicité auprès de cette banque un prêt conforme aux caractéristiques mentionnées dans la promesse de vente du 21 juillet 2017 puisque le montant du prêt sollicité le 8 septembre 2017 par Mme [U] était de 194 641 euros au lieu de 182 100 euros maximum.

Par ailleurs, Mme [U] soutient avoir présenté le 30 juillet 2017 une demande de prêt auprès du Crédit Lyonnais, sans que sa pièce n°17 ne précise les caractéristiques du prêt demandé et sans y joindre la réponse de la banque.

S'agissant du prêt sollicité par Mme [U] le 31 juillet 2017 auprès de BNP Paribas et refusé le 8 août 2017, cette demande portait sur la somme de 194 551 euros largement supérieure au montant maximal de 182 100 euros mentionné dans la promesse de vente.

Enfin, Mme [U] ne produit aucune pièce afférente à une demande de prêt qu'elle aurait présenté à sa banque habituelle la Caisse d'Epargne.

Il en résulte que la défaillance de cette condition suspensive est imputable à Mme [U].

En effet, contrairement à la position soutenue par Mme [U] dans ses écritures, les nombreux échanges informels avec le notaire et avec les vendeurs, de même que les encouragements de ces derniers en vue de la recherche d'une solution de financement n'affectent aucunement le contenu des stipulations du contrat.

En particulier, M. et Mme [H] n'ont jamais dispensé Mme [U] de respecter les modalités précises de la condition suspensive d'obtention du prêt qui lui imposait de demander un prêt avec apport personnel, cette modalité étant de nature à en faciliter l'obtention.

Après de nombreux échanges entre les parties, Mme [U] confirmait par message adressé le 12 décembre 2017 à M. [H] qu'elle renonçait définitivement à l'achat du bien immobilier.

La clause pénale de la promesse de vente du 21 juillet 2017 stipule que « sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure », clause reproduisant à l'identique les dispositions de l'article 1231-5 alinéa 5 du code civil.

En l'espèce, l'inexécution par Mme [U] de son obligation d'acquérir le bien immobilier est devenue définitive au plus tard le 12 décembre 2017 lorsqu'elle a interrompu ses échanges avec M. et Mme [H] après leur avoir adressé un dernier message « Nous laissons tomber. Désolé ».

Du fait de cette inexécution définitivement acquise, M. et Mme [H] n'étaient pas contractuellement tenus de mettre en demeure Mme [U] de consentir à la vente qu'elle avait expressément et définitivement refusé de réitérer le 12 décembre 2017.

De même, la mise en demeure de l'acquéreur par le vendeur de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la réalisation de la condition suspensive n'est qu'une « faculté » offerte au vendeur par le contrat et ne constitue pas une condition de forme impérative à respecter.

Surabondamment, la cour relève que M. et Mme [H] ont multiplié les demandes fermes de justificatifs bancaires par téléphone et par messages adressés à Mme [U] ayant la nature d'une mise en demeure à son égard.

C'est donc par une application inexacte du contrat, qui n'imposait en l'espèce aucune mise en demeure écrite préalable, que le tribunal a exclu l'application de la clause pénale, ce en quoi le jugement déféré sera infirmé.

Dès lors que M. et Mme [H] ont disposé des éléments matériels établissant la défaillance définitive de Mme [U] et ont eu connaissance de sa décision irrévocable de ne pas exécuter la promesse de vente, ils sont fondés à demander l'application de la clause pénale qui sanctionne le manquement de Mme [U] à ses obligations, et ce sans qu'une mise en demeure écrite formelle préalable n'ait été nécessaire.

Il est par ailleurs indifférent que M. et Mme [H] aient formé cette demande par voie reconventionnelle, Mme [U] n'étant pas fondée à reprocher à ses adversaires leur patience à son égard et encore moins leur réticence à prendre l'initiative d'un procès contre elle.

L'échec de la vente étant entièrement imputable à Mme [U], elle est tenue de payer à M. et Mme [H] le montant de la clause pénale de 17 820 euros dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 1 800 conservé par M. et Mme [H].

La somme de 16 020 euros due par Mme [U] sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2017.

Ce montant correspondant à 10 % du prix de la vente correspond à une pratique habituelle dans les transactions immobilières et ne présente donc aucun caractère excessif susceptible de justifier une modération du montant de cette pénalité.

M. et Mme [H] n'apportent pas la preuve de l'existence d'un préjudice distinct de l'inexécution sanctionnée par la clause pénale et justifiant qu'une indemnité complémentaire leur soit allouée.

En particulier, l'indemnisation de la perte financière correspondant à la perte des loyers d'octobre et de novembre 2017 est déjà opérée par le jeu de la clause pénale qui couvre ce préjudice.

Sur les demandes accessoires,

Le jugement déféré est confirmé en ses dispositions ayant statué sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [U] succombe intégralement en appel et doit donc en supporter les entiers dépens.

L'équité commande en outre de la condamner à verser à M. et Mme [H] une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement déféré en sa seule disposition ayant condamné Mme [U] épouse [Z] à payer la somme de 800 euros de dommages-intérêts à M. et Mme [H] ;

Statuant à nouveau sur la disposition infirmée et y ajoutant,

Condamne Mme [O] [U] épouse [Z] à payer à M. [T] [H] et à Mme [E] [M] épouse [H] la somme de 16 020 euros en application de la clause pénale assorties des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2017 ;

Déboute M. [T] [H] et à Mme [E] [M] épouse [H] de leur demande d'indemnisation complémentaire du préjudice financier de 1 760 euros ;

Condamne Mme [O] [U] épouse [Z] à supporter les entiers dépens d'appel ;

Condamne Mme [O] [U] épouse [Z] à payer à M. [T] [H] et à Mme [E] [M] épouse [H] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,