Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Mme [J] [O] et M.[X] [U]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me HENNEQUIN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 23/09573 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P67

N° MINUTE : 2/JCP

JUGEMENT rendu le jeudi 07 mars 2024

DEMANDERESSE S.A. [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS Monsieur [X] [F] [U], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

Madame [J] [O], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2024

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mars 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Alexis QUENEHEN, Greffier

Décision du 07 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09573 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P67

EXPOSE DU LITIGE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 8/ 03/ 2016 à effet au 8/ 03/ 2016, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [O] [J] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 578,22 euros , outre provisions sur charges mensuelles.

Mme [O] [J] a donné congé par LRAR du 26/07/2022 à effet au 31/08/2022 en raison de sa mutation professionnelle. Le bailleur en a accusé réception le 26/07/2022 pour cette date d’effet. Mme [O] [J] a demandé à rétracter son congé le 18/08/2022 pour pouvoir notamment y héberger sa fille et elle-même lors de ses venues.

Le bailleur a demandé à Mme [O] [J] de libérer les lieux, du fait du congé donné.

Mme [O] [J] a déposé plainte le 26/12/2022 pour abus de confiance contre M. [F] [U] [X] en exposant que celui-ci n’a pas rendu les clés , bien qu’elle l’ait mandaté pour le faire et qu’il est demeuré dans les lieux .

Par acte de commissaire de justice en date du 4/ 09/ 2023 et 18/09/2023, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Mme [O] [J] et M. [F] [U] [X] aux fins de :

A titre principal :Voir constater la validité du congé donné par Mme [O] [J] Voir juger que le contrat de location consenti à Mme [O] [J] a pris fin à l’expiration du préavis au 31/08/2022A titre subsidiaire :Voir prononcerla résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [O] [J] pour inoccupation et cession illicite du logement En tout état de cause :Voir constater la qualité d’occupant sans droit ni titre de Mme [O] [J] et M. [F] [U] [X] Voir ordonner l’expulsion de Mme [O] [J] ainsi que tous occupants de son chef , dont et M. [F] [U] [X] , avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, Voir ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux Voir condamner in solidum Mme [O] [J] et M. [F] [U] [X] au paiement :d'une somme de 8 887,10 euros, au titre de l’arriéré dû au 10/ 08/ 2023 inclus, à parfaired'une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer , tel qu’il aurait été payé si le bail s’était poursuivi , majoré de 30% , et augmenté des charges et taxes , à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés Décision du 07 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09573 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P67

d'une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer voir rappeler l’exécution provisoire L’affaire a été retenue le 15/01/2024.

[Localité 3] HABITAT OPH maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 8 887,10 euros au 10/ 08/ 2023 et ses autres demandes. Il fait valoir que le congé donné par Mme [O] [J] a produit effet, sans possibilité de rétractation, que subsidiairement les manquements à l’obligation d’occuper les lieux et de ne pas les céder sont graves et réitérés, si bien que sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail est bien fondée. Il sollicite de voir appliquer la majoration de l’ indemnité d’occupation, à compter du jugement.

Bien que régulièrement assignés selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, Mme [O] [J] et M. [F] [U] [X] n’ont pas comparu ni été représentés, l’assignation étant déposée en étude d’huissier.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine et la recevabilité :

Mme [O] [J] et M. [F] [U] [X] ont été régulièrement assignés dans les lieux loués.

[Localité 3] HABITAT OPH est recevable à agir , en qualité de bailleur de Mme [O] [J], sans formalité préalable à peine d’irrecevabilité pour la demande subsidiaire , qui repose sur une inoccupation et cession illicite , mais non sur les impayés , dont il est demandé paiement à titre additionnel .

Sur la demande de voir constater la fin du bail par l’effet du congé de [Localité 3] HABITAT OPH :

En application de l’article 15 de la loi du 06/07/89 , le locataire peut donner congé avec préavis réduit à un mois en zone tendue .

Mme [O] [J] a donné congé par LRAR du 26/07/2022 à effet au 31/08/2022 , ce qu’elle a rappelé elle-même dans sa plainte pénale . Le congé du locataire produit unilatéralement effet , et ne peut être rétracté que si le bailleur y consent . De ce fait , en l’absence d’un tel accord , après le courrier de Mme [O] [J] du 18/08/2022 , le bail a pris fin au 31/08/2022 à minuit . Il convient de le constater et Mme [O] [J] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 01/09/2022.

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Mme [O] [J] et de tout occupant de son chef, notamment M. [F] [U] [X] , à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Il convient de faire droit à la demande de suppression du délai suivant commandement de quitter les lieux , du fait que M. [F] [U] [X] occupe les lieux du chef de Mme [O] [J] , alors que la locataire entendait les libérer et a entendu porter plainte pour abus de confiance contre lui .

Sur l'indemnité d'occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation jusqu’au jugement au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner in solidum Mme [O] [J] et M. [F] [U] [X] au paiement de celle-ci, ce dernier étant occupant des lieux à ce jour et depuis la fin du bail . Elle sera depuis le jugement égale au montant du loyer , majoré de 20% et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi jusqu’au départ effectif de Mme [O] [J], et de tout occupant de son chef , notamment M. [F] [U] [X] , par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [O] [J] et M. [F] [U] [X] restent devoir une somme de 8 887,10 euros au titre des indemnités dues à la date du 10/ 08/ 2023, juillet 2023 inclus.

Il convient en conséquence de condamner in solidum Mme [O] [J] et M. [F] [U] [X] au paiement de cette somme , sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit .

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner in solidum Mme [O] [J] et M. [F] [U] [X] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner in solidum Mme [O] [J] et M. [F] [U] [X] aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONSTATE que la saisine de [Localité 3] HABITAT OPH est régulière et son action recevable

CONSTATE la fin du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 2] au 31/08/2022 par l’effet du congé de Mme [O] [J]

DIT que Mme [O] [J] est occupante sans droit ni titre depuis le 01/09/2022 en l’absence d’acceptation par le bailleur de sa demande de rétractation du congé

DIT que l'indemnité d'occupation due depuis le 01/09/2022 jusqu'au jugement sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué , et du jugement jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion égale au montant des loyers indexés, majorés de 20% et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE in solidum Mme [O] [J] et M. [F] [U] [X] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 8 887,10 euros au titre des indemnités d’occupation dus au 10/ 08/ 2023, juillet 2023 inclus , outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ,

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 3] HABITAT OPH pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [J] ainsi que de tous les occupants de son chef, notamment M. [F] [U] [X], avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

ORDONNE la suppression du délai suivant le commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE in solidum Mme [O] [J] et M. [F] [U] [X] aux dépens

CONDAMNE in solidum Mme [O] [J] et M. [F] [U] [X] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT