Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8

ARRET DU 01 MARS 2024

(n° , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/13399 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CICSZ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 15 Mai 2023 -Juge des contentieux de la protection du TJ de Paris - RG n° 22/09792

APPELANT

M. [O] [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Représenté à l'audience par Me Laetitia FAYON de l'AARPI TOPAZE AVOCATS, avocat au barreau de Paris

INTIMÉS

M. [V] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 6] / ROYAUME UNI

Ayant pour avocat postulant Me Martine CHOLAY, avocat au barreau de PARIS, toque : B0242

Représenté par Me Romuald COHANA, substitué à l'audience par Me Fanta SANOGO, de la SEL SHARP, avocats au barreau de PARIS

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1959, présent à l'audience

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er février 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Rachel LE COTTY, Conseillère

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

La société du [Adresse 1] est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 5] dont les 5ème et 6ème étages ont été donnés en location à [I] [S] divorcée [G] suivant bail verbal à usage d'habitation.

[I] [S] est décédée le 17 novembre 2021 en laissant pour lui succéder ses fils MM. [O] et [V] [G].

La société du [Adresse 1] n'ayant pu obtenir amiablement des héritiers qu'ils enlèvent les meubles de leur mère et restituent les clés, les a fait assigner, par actes des 12 et 13 décembre 2022, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de la résiliation du bail et condamnation in solidum des défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle depuis le 18 novembre 2021.

Les clés ayant été restituées le 13 mars 2023, la société du [Adresse 1] a limité ses demandes au paiement de l'indemnité d'occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 15 mai 2023, le premier juge a :

condamné M. [O] [G] à payer à la société du [Adresse 1] la somme provisionnelle de 14.171 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour le logement loué par sa mère, [I] [S], situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

débouté la société du [Adresse 1] de ses demandes dirigées à l'encontre de M. [V] [G] ;

condamné M. [O] [G] à payer à la société du [Adresse 1] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration du 26 juillet 2023, M. [O] [G] a relevé appel de cette décision en critiquant ses chefs de dispositif l'ayant seul condamné au paiement des indemnités d'occupation, d'une indemnité procédurale et aux dépens, et rejeté les demandes de la société du [Adresse 1] et les siennes formées contre M. [V] [G].

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 janvier 2024, M. [O] [G] demande à la cour de :

infirmer l'ordonnance entreprise des chefs dont il a fait appel ;

statuant à nouveau,

le condamner in solidum avec M. [V] [G] au paiement des indemnités d'occupation dues pour le logement occupé par leur mère, situé aux 5ème et 6ème étages de l'immeuble du [Adresse 1] pour 'la période du 17 novembre 2021, date de son décès, au 13 mars 2023, date de restitution des clés', soit la somme provisionnelle de 14.171 euros ;

le condamner in solidum avec M. [V] [G] au paiement des frais irrépétibles et aux entiers dépens ;

juger opposable à la société du [Adresse 1] l'arrêt à intervenir ;

en tout état de cause,

condamner M. [V] [G] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 novembre 2023, la société du [Adresse 1] demande à la cour de :

A titre principal :

confirmer l'ordonnance entreprise ;

débouter M. [O] [G] de l'ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné M. [O] [G] seul à lui payer la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;

statuant à nouveau, condamner in solidum MM. [O] et [V] [G] au règlement de la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens au titre de la procédure de première instance ;

en tout état de cause, y ajoutant,

condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.500 euros en application de ce texte au titre de la procédure d'appel et aux dépens d'appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 janvier 2024, M. [V] [G] demande à la cour de :

confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;

débouter M. [O] [G] de l'ensemble de ses prétentions ;

en tout état de cause,

condamner M. [O] [G] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 31 janvier 2024.

A l'audience fixée pour les plaidoiries le 1er février 2024, la cour a invité MM. [G] à produire un acte de notoriété, à justifier de la part de chacun des héritiers dans la succession et à présenter leurs observations sur une condamnation conjointe ou solidum de ces derniers.

MM. [G] ont respectivement remis et notifié des notes en délibéré les 7 et 8 février 2024. L'acte de notoriété a également été produit.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande de provision

Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au cas présent, la société du [Adresse 1] sollicite la somme de 14.171 euros correspondant au montant de l'indemnité d'occupation dont le principe et le quantum ne sont pas contestés.

Il résulte de l'acte de notoriété produit que MM. [O] et [V] [G] sont habiles à se dire et porter seuls héritiers de leur mère, ensemble pour le tout ou chacun divisément pour moitié.

M. [V] [G] ne conteste pas sa qualité d'héritier, mais soutient que les indemnités d'occupation ne constituent pas une dette de la succession, mais une dette propre de son frère, qui a empêché le retrait des affaires personnelles de leur mère et tardé à restituer les clés de l'appartement, clés qu'il avait en sa possession, créant ainsi une situation de blocage pour la société bailleresse.

En application de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le bail est transféré aux personnes déterminées par ce texte, à défaut, il est résilié de plein droit.

Ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, les héritiers sont redevables des obligations de leur auteur en leur qualité de débiteur de la succession et sont, à ce titre, tenus de restituer les locaux au bailleur sous peine de s'exposer à une action en réparation de ce dernier.

L'indemnité due pour la période courant à compter du décès et jusqu'à la restitution des lieux constitue une dette de la succession et il pèse sur les héritiers l'obligation de régler les dettes successorales à concurrence de leur part dans la succession.

Au cas présent, il est constant que MM. [G] étaient tenus de restituer l'appartement occupé par leur mère ; que cette restitution, qui leur a été réclamée par le notaire du bailleur suivant lettre du 16 mars 2022, puis, par lettre adressée au notaire de la succession le 14 septembre 2002 et, enfin, par lettre recommandée du 25 novembre 2022, s'est effectuée le 13 mars 2023.

Contrairement à ce que prétend M. [V] [G], il n'est pas démontré avec toute l'évidence requise en référé l'existence d'une faute de M. [O] [G], qui aurait consisté à retarder volontairement la remise des clés, laquelle, à la supposer avérée, ne saurait toutefois transformer une dette de la succession en une dette personnelle de l'un des héritiers.

En tout état de cause, il est relevé :

que M. [O] [G] indique, sans être contredit, avoir procédé avec son frère et le commissaire priseur, Maître [J], à un premier tri des meubles le 8 février 2022 ;

que M. [V] [G] s'est opposé à leur enlèvement, en son absence, le 7 mars suivant, ainsi que l'établit le mail qu'il a envoyé à cette date (pièce 7 de M. [V] [G]) ;

que le déménagement de l'intégralité du mobilier et des effets personnels de la défunte n'a pu avoir lieu avant le 13 mars 2023 sans que puisse être imputé à M. [O] [G] une quelconque inertie à ce sujet ;

qu'enfin, M. [V] [G], qui affirme n'avoir pas eu en sa possession les clés de l'appartement, n'a entrepris aucune action contre son frère pour en obtenir un double et ne justifie pas des démarches qu'il aurait effectuées pour accélérer les opérations de déménagement, préalable indispensable à la restitution des lieux.

Au regard de ces éléments, il convient, infirmant l'ordonnance entreprise, de condamner conjointement MM. [O] et [V] [G] au paiement de la somme provisionnelle de 14.171 euros.

En effet, chacun étant tenu à la dette à proportion de ses droits dans la succession, aucune condamnation in solidum ne saurait être prononcée à leur encontre, la cour rappelant que cette question a précisément fait l'objet de la demande d'observations en cours de délibéré.

Sur l'opposabilité du présent arrêt à la société du [Adresse 1]

La société du [Adresse 1] ayant été intimée et étant en conséquence partie à l'instance, il n'y a pas lieu de lui rendre opposable le présent arrêt.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Débiteurs envers la société du [Adresse 1], MM. [G] seront tenus in solidum aux dépens exposés tant en première instance qu'en appel.

Ayant contraint cette société à exposer des frais irrépétibles devant le premier juge et la juridiction du second degré, MM. [G] seront condamnés in solidum à lui payer la somme globale de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, aucune considération d'équité ne commande de faire application de ce texte au bénéfice de MM. [O] et [V] [G]

PAR CES MOTIFS

Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne conjointement et à proportion de leurs droits dans la succession de [I] [S], MM. [O] et [V] [G] à payer à la société du [Adresse 1] la somme provisionnelle de 14.171 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 13 mars 2023 ;

Condamne in solidum MM. [O] et [V] [G] aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la société du [Adresse 1] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en appel ;

Rejette les demandes de MM. [O] et [V] [G] fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT