Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 29 FEVRIER 2024

N°2024/131

Rôle N° RG 23/03648 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK52T

S.C.I. LE PRIEURE

C/

[N] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Romain CHERFILS de la SELARL LX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 31 janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01900.

APPELANTE

S.C.I. LE PRIEURE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 4] - [Localité 5]

représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Stéphanie PROVOST-CUIF de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEE

Madame [N] [C]

née le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 janvier 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

M. Gilles PACAUD, Président

et Mme Florence PERRAUT, conseillère

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 février 2024.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 février 2024.

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 7 mai 2021, la société civile immobilière (la SCI) le Prieure a acquis des locaux à usage commercial, constituant les deux lots de copropriété n°24 et 25, cadastré section [Cadastre 6], sis [Adresse 7] à [Localité 3] (13).

Considérant que Mme [N] [C] occupait le bien lui appartenant, sis [Adresse 2] à [Localité 3] (13), sans droit ni titre, la SCI le Prieure, par acte d'huissier du 23 novembre 2022, l'a faite assigner devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, statuant en référé. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 31 janvier 2023 :

- l'a débouté de l'ensemble de ses demandes ;

- l'a condamné aux dépens de l'instance.

Ce magistrat a considéré qu'aucune pièce n'établissait qu'au 7 mai 2021, date à laquelle la SCI le Prieure avait acquis le local commercial litigieux, Mme [N] [C] occupait effectivement celui-ci, l'envoi d'un seul courrier recommandé, retourné 'plis avisé et non réclamé' étant insuffisant à prouver, avec l'évidence requise en référé, la présence de celle-ci dans le local.

Selon déclaration reçue au greffe le 8 mars 2023, la SCI le Prieure a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 14 avril 2023, signifiées le 21 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau qu'elle :

- constate l'occupation sans droit ni titre par Mme [N] [C] des locaux à usage commercial, lui appartement sis [Adresse 2] à [Localité 3] (13) ;

- ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard ;

- condamne Mme [C] à titre provisionnel au paiement des sommes de :

* 14 950 euros à titre d'indemnités d'occupation dues pour la période allant de mai 2021 à avril 2023 ;

* 650 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du mois de mai 2023 jusqu'à parfaite libération des lieux ;

- condamne Mme [C] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que sa qualité de propriétaire est incontestablement établie par l'acte authentique du 7 mai 2021 et que Mme [C] est occupante sans droit ni titre, aucun bail n'ayant été régularisé entre les parties.

Elle indique que Mme [C] est toujours dans les lieux, comme l'établissent les actes des commissaires de justice, tant de première instance que d'appel.

Elle s'estime bien fondée à agir et que sa créance n'est pas sérieusement contestable.

Régulièrement intimée devant la cour, Mme [C] n'a pas constitué avocat.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 9 janvier 2024.

MOTIFS :

Sur la demande en expulsion de(s) occupant(s) :

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs l'article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L'article 545 du même code dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En application des dispositions de ces textes, le droit de propriété revêt un caractère absolu de sorte que toute occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite.

L'article 9 du même code dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, il est établi que par acte authentique de vente, reçu le 7 mai 2021 par Maître [Y] [U], Notaire à [Localité 9] (84), la SCI le Prieure a acquis deux locaux à usage commercial, constituant les deux lots de copropriété n°24 et 25, cadastré section [Cadastre 6], sis [Adresse 7] à [Localité 3] (13).

Ainsi le lot n°24 consiste en un local commercial au rez-de chaussée d'une surface de 27,63 m² comprenant un magasin et un débarras.

Le lot n°25 consiste en un local commercial au rez-de-chaussée, d'une surface de 31,88 m² comprenant un magasin, un dépôt et un WC.

La qualité de propriétaire de la SCI le Prieure sur ces locaux est donc établie à compter du 7 mai 2021.

Afin de démontrer l'occupation illicite du bien par Mme [C], la SCI le Prieure verse aux débats un extrait du registre national du commerce et des sociétés du 19 juin 2021 dont il ressort que Mme [N] [C] exerce une activité de commerce de gros prêt à porter masculin, commerce de détail prêt à porter, accessoires en boutique en ligne, au [Adresse 2] à [Localité 3], sous l'enseigne commerciale 'la Tienda', en mode d'exploitation personnelle. Cette adresse est également celle de son domicile personnel.

Elle produit également un courrier recommandé avec accusé réception du 28 octobre 2021, aux termes duquel son gérant, M. [P] [C], met en demeure Mme [N] [C] de quitter les lieux, à défaut de réponse pour la mise en place d'un bail commercial. Le pli a été avisé et non réclamé.

Elle fait valoir que les actes de procédures, assignation du 23 novembre 2022, ordonnance de référé du 31 janvier 2023, déclaration d'appel du 8 mars 2023, signification de la déclaration d'appel ont été délivrés à l'adresse de Mme [N] [C], [Adresse 2] à [Localité 3].

Or Mme [N] [C] n'a pas comparu à l'audience devant le premier juge, l'assignation ayant été délivrée à étude.

La déclaration d'appel a été signifiée à étude, l'huissier ayant précisé qu'aucune personne n'était présente au domicile au moment de son passage, que le lieu de travail était inconnu et que le domicile avait été confirmé par le facteur.

Néanmoins ces éléments sont insuffisants afin de prouver avec l'évidence requise en référé que Mme [C] occupe effectivement les lots n°24 et/ou 25 de l'ensemble immobilier situé,1 traverse neuve à [Localité 3], depuis le 7 mai 2021.

Ces lots sont occupés par deux magasins.

Plusieurs commerces peuvent donc être domiciliés à cette adresse.

Or aucun constat d'huissier n'a été établi afin d'une part, d'attester de l'occupation précise des lots n°24 et/ou 25 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3] (13) et d'autre part, d'identifier l'occupant des lots, personne physique ou morale, l'extrait du registre national du commerce et des sociétés n'ayant pas été actualisé depuis le 19 juin 2021.

C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que la présence de Mme [C] dans les lieux depuis le 7 mai 2021 n'était pas prouvée et a débouté la SCI le Prieure de sa demande d'expulsion sous astreinte et de paiement d'une indemnité d'occupation.

Il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la SCI le Prieure à supporter l'intégralité des dépens.

Succombant, elle sera condamnée à supporter l'intégralité des dépens d'appel et sera déboutée de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne la SCI le Prieure aux dépens d'appel ;

Déboute la SCI le Prieure de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

La greffière Le président