Autres demandes relatives à un bail rural

RG N° N° RG 23/02282 - N° Portalis DBVM-V-B7H-L3UZ

N° Minute :

C2

Notifié par LRAR aux parties

le :

Copie exécutoire délivrée aux avocats le :

la SCP AXIOJURIS LEXIENS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

STATUANT EN MATIÈRE DE BAUX RURAUX

ARRÊT DU MARDI 13 FEVRIER 2024

Appel d'une décision (N° RG 21/00134) rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Vienne en date du 16 mai 2023 suivant déclaration d'appel du 13 juin 2023

APPELANTE :

E.A.R.L. du Marconnet prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Me François Robbe de la SCP Axiojuris Lexiens, avocat au barreau de Villefranche-sur-Saone

INTIMÉ :

Monsieur [D] [K]

de nationalité française

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Emmanuèle Cardona, présidente,

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,

DÉBATS :

A l'audience publique du 11 décembre 2023, Mme Cardona, présidente chargée d'instruire l'affaire, et Mme Ludivine Chetail, conseillère, ont entendu seules les parties en leurs explications et les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, assistées de Mme Caroline Bertolo, greffière, conformément aux dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, les parties ne s'y étant pas opposées ;

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L'EARL du Marconnet est locataire de M. [D] [K], pour une parcelle cadastrée AM [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 9].

Par courrier recommandé du 22 juin 2021 le notaire de M. [K] a informé le locataire de l'intention de son bailleur de vendre une partie de 944 m² à détacher de ladite parcelle.

Par acte d'huissier du 12 août 2021 l'EARL du Marconnet a notifié à M. [K] sa décision de se porter acquéreur de la parcelle sous conditions.

Par jugement avant dire-droit du 17 janvier 2022 le tribunal paritaire des baux ruraux de Vienne a ordonné une expertise aux fins d'évaluer la valeur vénale de la parcelle.

Par jugement du 16 mai 2023 il a fixé le prix de la parcelle cadastrée AM [Cadastre 4] à la somme de 75 500 euros hors droit, dit que les frais seraient partagés en application de l'article L 412-7 du code rural et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'EARL du Marconnet a interjeté appel le 13 juin 2023.

Aux termes de ses conclusions elle sollicite l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions et demande à ce que le prix soit fixé à la somme de 16 320 euros et M. [K] condamné à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la valeur retenue par l'expert est exagérée eu égard aux possibilités réelles de construction sur la parcelle et développe ses arguments.

A l'audience M. [K] a soutenu la confirmation de la décision.

Il expose qu'il avait obtenu une estimation par une agence locale à un prix compris entre 80 000 et 90 000 euros et indique qu'une promesse de vente avait été signée à un prix de 85 000 euros. Il estime donc que l'estimation de l'expert est proche du prix proposé.

Il sollicite le rejet des demandes adverses.

MOTIVATION

Pour fixer la valeur du terrain de M. [K] au prix déterminé par l'expert judiciaire, soit 75 500 euros hors droits, le tribunal paritaire des baux ruraux de Vienne a retenu que :

- l'expert avait détaillé minutieusement les contraintes du terrain en matière d'urbanisme et de servitude, alors que l'EARL du Marconnet ne produisait aucun élement probant pour justifier un prix au m² de 21 euros, au lieu des 80 euros retenus par l'expert,

- l'expert avait relevé à juste titre que la parcelle à vendre jouissait d'une situation géographique d'intérêt, avec des réseaux en place et la route des Alpes permettant un accès facile à l'agglomération d'[Localité 6] et à la commune de [Localité 7],

- son analyse s'est fondée sur un échantilonnage des valeurs statistiques représentatif du secteur géographique concerné.

En cause d'appel l'EARL du Marconnet ne produit aucun élément nouveau, se contentant de reprendre ses arguments pour critiquer les conclusions expertales. Elle ne critique d'ailleurs pas la valeur retenue par l'expert au m², se contentant d'indiquer qu'elle ne doit être appliquée que sur la surface réellement constructible de 255 m², pour parvenir à une valeur de 20 400 euros, à laquelle elle applique une décote de 20 % pour tenir compte de l'existence d'un bail rural.

Or pour fixer le prix de 80 euros au m², l'expert a nécessairement tenu compte de la partie constructible du terrain et c'est bien en appliquant cette valeur à la surface totale du terrain, soit 944 m², qu'il convient de fixer le prix de celui-ci, soit 75 500 euros.

Il a également tenu compte de l'existence d'un bail rural sur le bien, son existence étant rappelée en page 20 de son rapport et son évaluation est d'ailleurs inférieure à celle qu'avait obtenu M. [K] auprès de l'agence immobilière API Serrières, qui concluait à une valeur vénale comprise entre 80 000 et 90 000 euros.

Il y a donc lieu d'écarter les contestations émises par l'appelante sur la valeur fixée par le tribunal paritaire des baux ruraux et de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 75 500 euros hors droits le prix de la parcelle cadastrée AM n°[Cadastre 4] sur la commune de [Localité 9].

Il résulte des dispositions de l'article L 412-7 du code rural que seul le sort des frais d'expertise est réglé par cet article, qui dispose que dans le cas de vente, les frais d'expertise sont partagés entre le vendeur et l'acquéreur.

Si le propriétaire n'accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente. Dans le cas où la vente n'a pas lieu, les frais d'expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal paritaire.

Il convient donc d'infirmer le jugement sur ce point et de dire que seuls les frais d'expertise seront ventilés en application dudit article, c'est à dire partagés par moitié en cas de vente ou laissés à la charge de la partie qui refuse la décision.

Il convient de confirmer le jugement en ce qui concerne l'article 700 du code de procédure civile.

L'EARL du Marconnet, qui succombe tant en première instance qu'en appel, supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement, sauf en ce qui concerne les dépens ;

statuant de nouveau sur ce point et y ajoutant,

Dit que les frais d'expertise seront ventilés en application de l'article L 412-7 du code rural et de la pêche maritime ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne l'EARL du Marconnet aux dépens de première instance et d'appel.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE