Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C N° RG 23/07177 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YG6Q Minute n° 24/00014

EXPERTISE

Grosse délivrée le : à

JUGEMENT RENDU LE QUATORZE FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 10 Janvier 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 14 Février 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Monsieur [N] [Y], demeurant [Adresse 4] - [Localité 5]

représenté par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX,

ET :

Madame [E] [U], demeurant [Adresse 4] - [Localité 5]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 20 février 2004, les consorts [C] on donné à bail commercial à la SNC JOUBERT, à compter du 1er janvier 2004, un local situé à l’angle du [Adresse 4] et du [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 15.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de pharmacie.

Madame [J] [U] vient aux droits du preneur suite à l’acquisition du fonds de commerce incluant le droit au bail par acte notarié du 20 février 2004.

Par avenant du 28 avril 2005, l’emprise du bail a été modifiée, et le montant du loyer annuel réduit à la somme annuelle de 12.000 euros.

Monsieur [N] [Y] vient aux droits du bailleur.

Le bail a été renouvelé le 1er janvier 2013.

Le 20 janvier 2021, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 31 décembre 2021, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 26.100 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 03 février 2023, monsieur [N] [Y] a, par acte du 25 juillet 2023, fait assigner madame [E] [U] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 10 janvier 2024, monsieur [Y], soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 03 novembre 2023 et déposé au greffe le 04 novembre 2023, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de:

à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 26.100 euros hors taxes et hors charges à effet du 1er janvier 2022,à titre subsidiaire: - ordonner une mesure d’expertise avec pour objet de donner son avis sur les modifications notables des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L145-33 du code de commerce et sur la valeur locative, - “dire qu’il se réserve de varier dans ses prétentions en fonction de l’évolution de la valeur locative retenue par l’expert et de solliciter la condamnation de madame [U] au paiement des dépens et à lui payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile”, - fixer le loyer provisionnel dû par madame [U] à la somme annuelle de 26.100 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022.

Monsieur [Y] soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que l’existence de causes de déplafonnement durant le cours du bail expiré justifie de fixer le loyer à la valeur locative et non au loyer plafonné. Il fait valoir l’existence d’une modification notable des obligations des parties, en raison du transfert de nouvelles obligations du bailleur du fait de la mise en oeuvre de la loi du 18 juin 2014, de la substitution de l’indice de révision initial par l’indice des loyers commerciaux plus favorable au preneur, et de l’augmentation de 33,23% de l’impôt foncier à la charge du bailleur. Il expose également une modification notable des facteurs locaux de commercialité de la zone dans laquelle le commerce est situé du fait de l’évolution de la métropole bordelaise et du quartier, et notamment du fait de sa proximité avec le pavillon de la mutualité qui a vu la création de nouvelles activités médicales ayant un impact sur le commerce de pharmacie.

A l’audience, madame [E] [U], soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 03 janvier 2024 et déposé au greffe le 03 janvier 2024, demande au juge des loyers commerciaux:

à titre principal: - débouter monsieur [Y] de ses demandes, - condamner monsieur [Y] au paiement des dépens, - condamner monsieur [Y] à lui payer une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire: - avant dire droit, ordonner une expertise, - débouter le bailleur de sa demande de fixation d’un loyer provisionnel, - réserver les dépens.

Madame [U] prétend que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une modification notable au cours de la période du bail expiré de l’un des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 du code de commerce. Elle conteste que les éléments sur lesquels se fonde le demandeur au titre de la modification des obligations des parties soient suffisants pour justifier un déplafonnement. Elle prétend que les facteurs d’évolution invoqués par le demandeur qui reposent sur l’évolution touristique de la ville de [Localité 5] sont sans conséquence pour son commerce, de même que l’activité de la structure médicale qui n’a pas d’impact sur son activité.

MOTIVATION

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du code de commerce impose cependant un plafonnement du montant du loyer renouvelé, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, monsieur [Y] produit au soutien de sa demande une expertise non judiciaire réalisée en 2020 qui ne comporte aucun élément quant à l’évolution des critères de fixation de la valeur locative. Il justifie cependant de ce que le local commercial dans lequel est exercé une activité de pharmacie est situé dans un environnement ayant fait l’objet d’aménagements urbains, et à proximité du pavillon de la mutualité qui a étoffé récemment son offre de soin, au cours de la période du bail écoulé. Il justifie également d’une évolution du montant de la taxe foncière qu’il supporte. Ces éléments sont contestés par madame [U], et ne sont pas suffisamment probants pour pouvoir statuer en l’état sur la demande principale du bailleur. En revanche, cette divergence sur des points de fait justifie de faire droit à la demande subsidiaire des deux parties tendant à l’organisation d’une expertise, qui donnera des éléments d’appréciation tant sur l’existence d’une évolution des critères et de leur impact sur le commerce, que sur la valeur locative.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise selon les modalités définies au dispositif de la présente décision.

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer contractuellement fixé, en l’absence d’élément suffisamment probant pour justifier une modification de ce montant.

Dans l’attente de la poursuite de la procédure, les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2022 entre monsieur [N] [Y] et madame [E] [U] portant sur le local situé à l’angle du [Adresse 4] et du [Adresse 1] à [Localité 5], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 2] [Localité 3], pour y procéder, avec mission de:

1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

2 - donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021, l’existence des critères de déplafonnement invoqués par le bailleur , à savoir:

- les obligations respectives des parties - les facteurs locaux de commercialité

et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,

3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation;

Dit que monsieur [N] [Y] devra consigner au greffe de ce tribunal la somme de 2.000€ dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise;

Réserve les dépens;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE