Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée à : [I] et Me [N] EMOUNA Copie exécutoire délivrée à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP requêtes

N° RG 22/07879 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYC3M

N° MINUTE : 1/2024

JUGEMENT rendu le lundi 12 février 2024

DEMANDERESSE Madame [L] [I], domiciliée : chez [Adresse 4] comparante en personne

DÉFENDERESSES S.A.R.L. EMOUNA, dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée

Madame [D] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0122

COMPOSITION DU TRIBUNAL Laurence RUNYO, Juge, juge des contentieux de la protection assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 décembre 2023

JUGEMENT réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 février 2024 par Laurence RUNYO, Juge assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier

Décision du 12 février 2024 PCP JCP requêtes - N° RG 22/07879 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYC3M

Par requête au greffe enregistrée le 10 octobre 2022, enregistrée sous le numéro 22/07879, [L] [I], a demandé au Tribunal la condamnation de la société EMOUNA à lui payer la somme de 4000 euros à titre principal et la somme de 1000 euros à titre de dommages intérêts. Au soutien de ses demandes, elle expose que le 13 avril 2021, elle a pris à bail un appartement sis [Adresse 1] appartenant à [D] [K] lequel bien a été confié en gestion à la société EMOUNA, pour un montant de loyer en principal hors charges de 600 euros et un dépôt de garantie du même montant. Elle précise que le contrat de location comportait une clause pénale représentant 20 % des sommes dues en cas d’impayés de loyers. Cependant, peu après son entrée dans les lieux, elle s’est aperçue que le logement était insalubre (pas d’isolation, facture énergétique excessive, présence de punaises de lit…). Elle a donc cessé de payer son loyer et a tenté une démarche amiable laquelle a abouti à un constat d’accord du 15 novembre 2021, comportant l’engagement de [D] [K], représentée par la société EMOUNA, d’effectuer les travaux nécessaires contre paiement des loyers arriérés et l’engagement d’[L] [I] de payer les deux mois de loyer arriérés ; Ces travaux n’ont cependant pas été effectués et elle a quitté les lieux le 1er septembre 2022 après s’être acquittée d’une clause pénale concernant l’arriéré de loyers de 1000 euros laquelle n’avait pas à être acquittée par ses soins en l’absence d’une décision de justice confirmant le principe et le montant de cette clause pénale. L’affaire a été appelée une première fois à l'audience du 6 février 2023 et renvoyée pour mise en cause du bailleur et jonction des deux dossiers. Par requête en date 20 janvier 2023 enregistrée sous le numéro 23/00653, [L] [I] a demandé la condamnation de [D] [K] à lui payer la somme de 4000 euros à titre principal et la somme de 1000 euros à titre de dommages intérêts et ce, au titre de la restitution de loyers pour location d’un logement insalubre et d’une pénalité pour retard de loyers non applicable. Le courrier de convocation n’étant pas parvenu à [D] [K], cette dernière a été citée par acte d’huissier le 18 août 2023, par remise à l’Etude, pour l’audience du 4 décembre 2023. L’affaire a été appelée le 4 décembre 2023, date à laquelle elle a été plaidée. Lors de cette audience, [L] [I] a entendu préciser ses demandes telles que figurant aux termes de sa requête. Elle ne s’oppose pas à la mise hors de cause de la société EMOUNA. Elle indique : que seules 3 prises de courant étaient en fonctionnement lors de son entrée dans le lieux ;qu’un courrier de la VILLE DE [Localité 5] en date du 21 juin 2022 établit qu’une des fenêtres est hors d’usage, que de l’humidité et de la condensation dans le logement est constatée du fait de l’absence d’aération, que le mitigeur de l’évier n’est pas alimenté et qu’il y a une absence de disjoncteur générant une insécurité électrique ;qu’elle maintient donc ses demandes de remboursement telles que figurant aux termes de sa requête et demande à être remboursée des frais de citation d’un montant de 90 euros ; [D] [K] est représentée à l’audience, la société EMOUNA n’étant ni présente, ni représentée.

En réplique, [D] [K] a fait valoir :

que l’état des lieux de sortie a établi le mauvais état de l’appartement lequel n’avait rien à voir avec le prétendu état d’insalubrité de ce dernier (présence de punaises de lit et électricité défaillante) , le défaut d’entretien par la locataire étant à l’origine de ce mauvais état ;que, notamment, des trous de cheville non rebouchés, des vitrages sales, une dégradation d’un point lumineux, une dégradation d’un plan de travail, des carreaux ébréchés, la fissuration d’un évier, l’absence de lunette et d’abattant dans le WC et de manière générale un état très sale de l’appartement ;qu’elle a souscrit à ses obligations de bailleur en remettant un logement décent ;qu’[L] [I] n’a pas respecté son engagement pris le 15 novembre 2021 de régler les loyers arriérés (cf constat d’échec de conciliation du 1er avril 2022) ;que, dans ces conditions, les travaux convenus n’ont pas été faits et c’est tout à fait légitimement qu’elle a obtenu le règlement des loyers arriérés et de la clause pénale lors du départ de sa locataire ;que [L] [I] n’a pas communiqué ses pièces lesquelles doivent donc être écartées du débat ;que [L] [I] doit donc être déboutée de l’intégralité de ses demandes et condamnée à lui payer la somme de 1000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

SUR CE :

Il ressort de l’administration d’une bonne justice de joindre les affaires enregistrées sous les numéros 22/07879 et 23/00653.

Par ailleurs, la société EMOUNA n’étant que le gestionnaire du bien, elle sera mise hors de cause.

Sur le fond, l’article 1719 du Code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application des dispositions de l’article 1217 du Code civil « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : -refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; -poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; -solliciter une réduction du prix ; -provoquer la résolution du contrat ; -demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

Par ailleurs, l'article 9 du Code procédure civile dispose : « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le Tribunal ne dispose d’aucun élément pour statuer valablement sur les demandes présentées.

En effet, aucun état des lieux d’entrée n’est versé au débat, ce qui empêche tout comparatif avec l’état des lieux de sortie, qui établit cependant un très mauvais état des lieux.

De même le justificatif des sommes versées par [L] [I] à son ex-bailleur, et dont elle réclame le remboursement, (6 mois de loyer + clause pénale ?) figure dans le dossier mais à hauteur de 3871 ,92 euros et non de 4000 euros.

Il en est de même du décompte des sommes réclamées puisqu’aucun détail n’est fourni quant aux périodes de loyer concernées.

Par ailleurs, le Tribunal relève que le courrier de la VILLE DE [Localité 5] versé au débat (juin 2022), et visant l’insalubrité du logement, n’est antérieur que de deux mois au congé donné par [L] [I] laquelle occupait pourtant le logement depuis le mois d’avril 2021.

Enfin, il ne figure au dossier aucune lettre de réclamation d’[L] [I] adressée à [D] [K] concernant l’état du logement depuis son occupation et antérieure au 15 novembre 2021, date de l’audience de conciliation.

En conséquence, et au vu de ces éléments, [L] [I] n’établit pas que son bailleur n’a pas respecté les dispositions de l’article 1719 du Code civil pendant la durée de son bail, hormis pour la période ayant couru du mois de juin 2022 (date de la lettre de la ville de [Localité 5]) au mois d’août 2022 (dernier mois d’occupation des lieux) ce qui la rendrait simplement fondée à demander le remboursement de deux mois de loyer, la clause pénale quant au retard de loyer ne pouvant être dite d’office inapplicable mais révisable en fonction des éléments du dossier.

Cependant, et vu les termes de l’état des lieux de sortie, le Tribunal est dans l’incapacité de distinguer ce qui peut ressortir de l’état d’insalubrité, de l’état du mauvais entretien des lieux loués par la locataire et ce, faute de communication de l’état des lieux d’entrée.

En l’état, [L] [I] sera donc déboutée de ses demandes d’indemnisation.

Il ne parait pas inéquitable que chacune des parties conserve ses frais irrépétibles et ses propres dépens à sa charge.

PAR CES MOTIFS :   Le Tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire en dernier ressort mise à disposition au greffe :

Prononce la jonction des affaires enregistrées sous les numéros 22/07879 et 23/00653 ;

Met hors de cause, la société EMOUNA ;

Déboute, en l’état, les parties de l’ensemble de leurs demandes ;

Dit que chacune des parties conservera ses propres dépens à sa charge.

Ainsi jugé à Paris le 12 février 2024.

Le greffier Le juge