Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 08 FEVRIER 2024

N° RG 23/01623 - N° Portalis DB22-W-B7H-RWAB Code NAC : 30B

DEMANDEURS

Madame [N] [T] épouse [G] - décédée le 18 novembre 2023

Madame [A] [G] épouse [M] née le 20 Juin 1975 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [F] [G] né le 27 Février 1979 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [H] [G] né le 26 Janvier 1973 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731, avocat postulant et par Me Sandra OHANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1050, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Madame [R] [X] épouse [S] née le 10 Février 1960 à [Localité 5] (MAROC) (99), demeurant [Adresse 4] non comparante

***

Débats tenus à l'audience du : 02 Janvier 2024

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 02 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Février 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 29 août 2005, M. [D] [G] a donné à bail, à Mme [R] [X] des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant un loyer annuel de 8.640 euros pour une durée de 9 ans, renouvelé tacitement.

M. [D] [G] est décédé le 07 février 2006 laissant pour recueillir sa succession Mme [N] [T], son épouse, M. [H] [G], M. [F] [G] et Mme [A] [G], ses enfants.

Le 31 mai 2018, Mme [N] [T], M. [H] [G], M. [F] [G] et Mme [A] [G] ont fait délivrer à Mme [X] un premier commandement de payer visant la clause résolutoire. Un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 12 octobre 2023.

Mme [N] [J] [T] est décédée le 18 novembre 2023 laissant pour lui succéder M. [H] [G], M. [F] [G] et Mme [A] [G], ci-après désignés les consorts [G] selon acte de notoriété dressé par Maître [W] [C] le 21 décembre 2023 à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, Mme [N] [T], M. [H] [G], M. [F] [G] et Mme [A] [G] ont fait assigner en référé Mme [R] [X] afin de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 29 août 2005, - ordonner l'expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, - condamner la locataire à leur payer la somme provisionnelle de 76.630,31 euros au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation et charges dus, arrêtée au 12 octobre 2023, - condamner la locataire à leur payer à titre de provision une indemnité d'occupation de 799,72 euros jusqu' à la complète libération des locaux,

- condamner la locataire à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

M. [H] [G], M. [F] [G] et Mme [A] [G] ont fait signifier à la défenderesse le 29 décembre 2023 des conclusions aux termes desquelles ils intervenaient également à la procédure en leur qualité d'héritier de leur mère.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 02 janvier 2024.

Les demandeurs ont maintenu leurs demandes.

La défenderesse n'était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 08 février 2024.

MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Auxtermes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule dans son article VI, qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 12 octobre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce le12 octobre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n'y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

En l'espèce, la dette locative n'est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il y a lieu donc lieu de condamner Mme [R] [X] à payer aux consorts [G] la somme provisionnelle de 76.630,31 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à la date du 12 octobre 2023.

Enfin, il convient de condamner Mme [R] [X] à payer aux consorts [G] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 799,72 euros à compter du 12 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner Mme [R] [X], partie succombante, à payer aux consorts [G] la somme de 1000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [X], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 29 août 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 29 septembre 2023,

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de Mme [R] [X] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 4] à [Localité 6],

ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Mme [R] [X] à payer à M. [H] [G], M. [F] [G] et Mme [A] [G] la somme provisionnelle de 76.603,31 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 octobre 2023

CONDAMNONS Mme [R] [X] à payer à M. [H] [G], M. [F] [G] et Mme [A] [G] à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 799,72 euros à compter du 12 octobre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux,

CONDAMNONS Mme [R] [X] à payer à M. [H] [G], M. [F] [G] et Mme [A] [G] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [R] [X] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE Elodie NINEL Charlotte MASQUART