Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRET DU 18 JANVIER 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 21/16634 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CELN7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 mai 2021 -Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre civile) RG n° 19/02895

APPELANTE

Mme [P] [Z] épouse [Y]

née le 25 Mars 1964 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Dominique TROUVE, avocat au barreau du Val-de-Marne, toque : PC 30

INTIMEE

Mme [H] [F]

née le 08 Juin 1965 à [Localité 7] (77)

Exerçant sous l'enseigne PETITE FLEUR

Immatriculée au R.C.S. de Bourges sous le n° 399 672 773

Siège social :

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de Me Pascal PERELSTEIN de l'ASSOCIATION PERELSTEIN ZERBIB MALTET, avocat au barreau de Paris, toque : R062

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 29 novembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate à titre honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée des 22 mars et 16 avril 1984, Mme [U] [Z] a donné à bail des locaux commerciaux et d'habitation situés à l'angle du [Adresse 4] (94), pour une durée de neuf ans à compter du 15 avril 1983. Ce contrat a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans, courant du 15 avril 1992 au 15 avril 2001.

Par acte authentique reçu le 23 décembre 1994, Mme [H] [F] a fait l'acquisition du fonds de commerce de fleuriste exploité dans les lieux, droit au bail compris.

Par actes sous signature privée des 17 décembre 2001 et 21 février 2011, le bail a fait l'objet de deux renouvellements exprès pour une nouvelle période de neuf ans, expirant le 15 avril 2019.

Par exploit d'huissier délivré le 27 novembre 2018, Mme [H] [F] a sollicité le renouvellement du bail.

Par exploit d'huissier délivré le 26 février 2019, Mme [P] [Z], venant aux droits de Mme [U] [Z] et M. [L] [Z], s'est opposée au renouvellement et a notifié congé avec refus de paiement d'une indemnité d'éviction.

Considérant les motifs invoqués par sa bailleresse comme infondés, Mme [H] [F] a, par exploit d'huissier signifié le 10 avril 2019, fait assigner Mme [P] [Z] devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins de voir désigner un expert pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction.

Mme [H] [F] a quitté les lieux loués et les a restitués à leur propriétaire le 30 novembre 2020.

Par jugement mixte du 25 mai 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a, notamment, déclaré irrecevables les dernières conclusions en défense notifiées par Mme [P] [Z] le 26 mars 2021, constaté que le bail liant les parties a pris fin le 15 avril 2019 par l'effet du refus de renouvellement opposé par le bailleur, dit que Mme [H] [F], preneur, a droit au paiement d'une indemnité d'éviction, désigné en qualité d'expert Mme [K] [T], avec mission habituelle en ce domaine, débouté Mme [P] [Z] de l'ensemble de ses demandes et condamné Mme [P] [Z] à payer à Mme [H] [F] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration du 17 septembre 2021, Mme [P] [Z] épouse [Y] a interjeté appel partiel du jugement sur les chefs de jugement expressément critiqués, à savoir l'irrecevabilité prononcée des dernières conclusions en défense notifiées par Mme [P] [Z] le 26 mars 2021, dit que Mme [H] [F], preneur, a droit au paiement d'une indemnité d'éviction, débouté Mme [P] [Z] de l'ensemble de ses demandes et condamné Mme [P] [Z] à payer à Mme [H] [F] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 décembre 2021, Mme [P] [Z], épouse [Y] demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que le défaut de mise en demeure préalable, prévue à l'article L. 145-17 du code de commerce, est un moyen de défense au fond ;

En conséquence, statuant à nouveau :

- débouter Madame [F] de sa demande d'irrecevabilité des motifs du refus de renouvellement du bail ;

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que Madame [F] avait droit à une indemnité d'éviction ;

En conséquence, statuant à nouveau :

- dire que les conditions d'octroi d'une indemnité d'occupation ne sont pas remplies par Madame [F] ;

- débouter Madame [F] de toutes ses demandes ;

- condamner Madame [F] en tous les dépens de première instance et d'appel ;

réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Madame [Z] à payer 3.000€ à Madame [F] et condamner Madame [F] à payer 5.000 € à Madame [Z] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l'appelante expose :

- sur la procédure de fin de bail, que la demande de renouvellement et le refus sont réguliers conformément à l'article L. 145-10 du code de commerce dès lors qu'ils ont été mis en 'uvre dans les délais légaux ;

- sur les causes antérieures au refus de renouvellement, que, d'une part, la preneuse a soulevé l'absence de mise en demeure dont le seul effet est l'inefficacité de l'acte d'huissier, de sorte qu'il s'agit d'une exception de procédure ; qu'elle a soulevé des moyens au fond avant l'irrecevabilité du bailleur en violation de l'article 112 du code de procédure civile laquelle est donc tardive ; que, d'autre part, une faute tirée des violences subies par la bailleresse a été commise, laquelle justifie le refus du renouvellement du bail ; que Mme [F], connaissant la situation de la concluante, n'a eu de cesse de la provoquer par des insultes transphobes, de sorte que les coups qu'aurait pu porter la concluante « ne peuvent en aucune manière effacer ceux donnés par la locataire », le motif légitime étant constitué ; que Mme [F] occupe la cour des lieux, laquelle est exclue par le bail, de sorte qu'elle constitue un empiétement sur les parties communes et une infraction au bail justifiant le non-renouvellement ; que la bouche d'aération relative à la cave a été obstruée par la preneuse ; que dès lors les motifs légitimes au refus du paiement d'une l'indemnité d'éviction sont caractérisés ;

- sur les conséquences du départ de la preneuse, que c'est « son ITT conjuguée à la conjoncture sanitaire qui a motivé la restitution des lieux et non pas l'acte d'huissier de refus de renouvellement » qui ont motivé son départ et non le refus de renouvellement du bail ; que dès lors la locataire ne peut prétendre au dédommagement de l'article L. 145-14 du code de commerce.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 19 janvier 2022, Mme [H] [F] demande à la cour de :

- dire l'appel interjeté par Madame [P] [Z] mal fondé, la débouter de l'intégralité de ses demandes ;

- confirmer la décision dont appel dans toutes ses dispositions et, y ajoutant, condamner Madame [Z] à verser à Madame [F] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel.

Au soutien de ses prétentions, Mme [F] oppose que :

- sur l'irrecevabilité, Mme [Z] ne lui a pas notifié de mise en demeure, de sorte que les motifs invoqués par le bailleur pour lui refuser le renouvellement sont irrecevables au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce ; que le défaut de mise en demeure préalable évoqué à l'article L. 145-17 du code de commerce constitue une simple défense au fond de la part de la locataire et en aucun cas une demande en annulation de l'acte d'huissier portant congé, que dès lors, l'argumentation de l'appelante sera écartée ; qu'en toute hypothèse, le moyen a été soulevé in limine litis ;

- sur l'absence de motif grave et légitime du refus du renouvellement du bail, aucune pièce justificative n'a été annexée à l'acte d'huissier refusant le renouvellement du bail ; que ce dernier ne concerne que l'empiétement par la locataire sur les parties communes du sous-sol ; que la concluante a été victime « pendant des années, d'agressions physiques et verbales » dont une partie des violences a fait l'objet d'une condamnation de Mme [Z] devant le tribunal correctionnel de Créteil.

- sur l'indemnité d'éviction, selon une jurisprudence constante, le preneur n'est pas tenu de demeurer dans les lieux jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction, s'agissant d'un « droit au maintien » que le preneur ne peut se trouver obligé d'exercer, de sorte que les motifs du départ de la locataire sont en l'espèce indifférents ; qu'en toute hypothèse, elle avait sollicité le renouvellement du bail par acte du 27 novembre 2018, ce qui montre sa volonté de poursuivre son exploitation.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Selon les dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Si l'appel interjeté par Mme [Z] critique notamment l'irrecevabilité prononcée par le premier juge des dernières conclusions en défense notifiées par cette dernière le 26 mars 2021, faute pour l'appelante de reprendre au dispositif de ces conclusions signifiées le 15 décembre 2021 cette prétention et en absence de moyen invoqué de ce chef dans la discussion, Mme [Z] est réputée avoir abandonnée cette prétention, qui ne sera donc pas examinée.

Sur le congé délivré le 26 février 2019 :

L'article L. 145-10 du code de commerce prévoit, notamment, qu'à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande, soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment, au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande de renouvellement, le bailleur doit faire connaître au locataire, par acte extra-judiciaire, s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus.

L'article L. 145-17 du même code prévoit, en outre, que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extra-judiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de ces dispositions.

La bailleresse ne conteste pas avoir délivré congé avec refus de paiement d'une indemnité d'éviction sans mise en demeure préalable ou sans mise en demeure dans le congé lui-même du preneur d'avoir à faire cesser les infractions au bail alléguées.

Dans ces conditions, contrairement à ce que soutient la bailleresse, ne peut être soulevée d'exception de procédure relative à la nullité éventuelle d'un acte qui n'existe pas.

En l'espèce, la discussion porte sur l'effet de l'absence pure et simple de cette mise en demeure, laquelle constitue bien un moyen de défense au fond en ce qu'aux termes de l'article L. 145-17 susvisé cette mise en demeure est une condition nécessaire pour que les motifs invoqués par le bailleur légitiment, le cas échéant, son refus de payer une indemnité d'éviction dès lors qu'il s'agit d'infractions réversibles auxquelles le locataire ne mettrait pas un terme dans le délai d'un mois accordé par le texte pour régulariser la situation.

Ainsi, c'est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a, rappelant les motifs visés au congé délivré par la bailleresse, considéré que trois d'entre eux à savoir l'utilisation de la pièce mansardée à d'autres fins que celle de débarras, l'occupation non conforme du sous-sol avec empiétement sur les parties communes et l'occultation de passage d'aération dans les sous-sols, constitutifs d'une infraction au bail, étaient inopérants en ce qu'ils n'avaient pas donné lieu à mise en demeure de les faire cesser et constater, en outre qu'ils n'étaient pas démontré au regard de l'imprécision et de l'ancienneté des pièces versées aux débats, tout comme le moyen tiré d'une sous-location éventuelle des locaux dont il n'est pas réellement contesté qu'en fait Mme [F] a hébergé sa fille et qu'en toute hypothèse cette infraction alléguée n'était pas visée dans le congé.

Il est constant que les infractions irréversibles, telles des violences commises par le preneur, n'ont pas à être précédées d'une mise en demeure. Il appartient toutefois au bailleur d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, Mme [Z] dénonce les violences verbales et physiques qu'aurait commises Mme [F] à son encontre, s'agissant, d'une part, d'insultes répétées tenant notamment à son identité de genre et, d'autre part, d'une fracture du maxillaire et d'hématomes au visage causés par la porte du magasin qui lui aurait été refermée violemment au visage.

Sur le premier point, aucune des pièces versées aux débats par Mme [Z] ne caractérise ces insultes verbales. Au contraire, les pièces versées par l'appelante concernent la violente agression dont Mme [F] a été victime de sa part, attestée par le procès-verbal dressé par Maître [S], huissier de justice le 7 octobre 2020 et ayant donné lieu à condamnation de Mme [Z] par le tribunal correctionnel de Créteil le 16 juin 2021, décision dont elle a interjeté appel.

Sur le second point, il ressort de la photographie du visage de Mme [Z], versée en pièce n° 1b, que cette dernière a été prise le 6 décembre 2019. Or, le certificat du docteur [N], versé en pièce n° 16, fait état « d'un choc violent survenu le 19.02.2019 » et une mention portée en bleu évoque une erreur de mois et mentionne qu'il « s'agit du 19 janvier ».

Il infère de ces éléments que ni l'une, ni l'autre des dates portées sur le certificat ne correspondent à la date de la photographie qui est antérieure et qu'aucun de ces éléments ne permet de mettre en cause Mme [F] comme étant à l'origine de ces blessures, soit directement, soit en ayant fermé la porte du magasin sur Mme [Z].

Dans ces conditions, Mme [Z] ne rapporte pas la preuve des violences qu'elle impute à Mme [F] et l'attestation versée par l'association Acceptess-T qui fait état de la détresse psychologique de Mme [Z], qui ressort effectivement des éléments qu'elle verse aux débats, ne permet en aucun cas d'en imputer la responsabilité à Mme [F], ni même de considérer qu'elle en soit à l'origine.

Dans ces conditions, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que les motifs invoqués par Mme [Z] aux termes du congé délivré le 26 février 2019 n'étaient pas de nature à priver Mme [F] de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction.

Sur les effets de la restitution anticipée des locaux par Mme [F]

Il ressort, notamment, des dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce que le « locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. »

Ainsi, si le preneur ne peut être contraint à quitter les locaux, sauf condition expresse figurant dans le bail, il n'est à l'inverse pas tenu d'y rester jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, le statut lui reconnaissant cette faculté sans en faire une obligation.

Dans ces conditions, contrairement à ce que soutient Mme [Z], c'est à bon droit que le premier juge a considéré que les motifs du départ de la locataire sont indifférents à son droit au paiement d'un indemnité d'éviction et ne peuvent présumer d'une renonciation de sa part au bénéfice de cette indemnité compensatrice de la perte de son fonds de commerce conséquence du congé délivré par la bailleresse.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a reconnu à Mme [F] le droit au paiement d'une l'indemnité d'éviction.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

Succombant en ses prétentions, Mme [Z] sera condamnée à supporter la charge des dépens d'appel et à payer à Mme [F] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS 

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 25 mai 2021, sous le numéro de RG 19/2895 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [P] [Z] épouse [Y] à payer à Mme [H] [F] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [P] [Z] épouse [Y] à supporter la charge des dépens d'appel.

La greffière, La présidente,