Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/01893 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YFW7

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 JANVIER 2024 MINUTE N° 24/00056 ----------------

Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 24 Novembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société PATRIMASFIP dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Jonathan SEBBAGH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1279

ET :

La société INSTANT SUSHI [Localité 3] dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 mai 2020, la société PATRIMASFIP a donné à bail à M. [N] [F], agissant pour le compte de la société INSTANT SUSHI [Localité 3], alors en cours d’immatriculation, un local commercial sis [Adresse 1].

Par acte délivré le 26 septembre 2023, la société PATRIMASFIP a assigné en référé la société INSTANT SUSHI [Localité 3] devant le président de ce tribunal statuant en référé aux fins de : Constater l'acquisition de la cause résolutoire figurant au bail en raison d’impayés ;Ordonner l'expulsion sans délai du preneur et tout occupant de son chef hors des lieux loués ; Ordonner la séquestration du mobilier ;Condamner la société INSTANT SUSHI [Localité 3] à lui payer à titre provisionnel :la somme de 44.276,30 euros à valoir sur l'arriéré, arrêtée au 14 septembre 2023 ; une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer contractuel, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner la société INSTANT SUSHI [Localité 3] à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L'affaire a été évoquée à l'audience du 24 novembre 2023, lors de laquelle la société PATRIMASFIP a maintenu ses demandes.

Régulièrement citée selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile à l’adresse du siège social et des lieux loués, la société INSTANT SUSHI [Localité 3] n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

MOTIFS

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La société PATRIMASFIP justifie par la production du bail, du commadement de payer et du décompte que le preneur reste lui devoir la somme de 40.251 euros, déduction faite de la majoration conventionnelle incluse au décompte, somme arrêtée au 14 septembre 2023, terme du 3e trimestre inclus. En effet, cette majoration est susceptible de s'analyser comme une clause pénale, comme telle susceptible d'être réduite si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, ce qui est le cas en l’espèce.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 15 juin 2023 pour le paiement de la somme en principal de 27.777,30 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte produit aux débats, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 16 juillet 2023. L’obligation de la société INSTANT SUSHI [Localité 3] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société NSTANT SUSHI [Localité 3] causant un préjudice à la société PATRIMASFIP, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme égale au double du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Tel apparaissant être le cas en l'espèce, les demandes formées à ce titre ne relèvent pas de la compétence du juge des référés, juge de l'évidence. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer conventionnel, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société INSTANT SUSHI [Localité 3] supportera la charge des dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société PATRIMASFIP l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail conclu entre les parties à compter du 16 juillet 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société INSTANT SUSHI [Localité 3] ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société INSTANT SUSHI [Localité 3] au paiement d'une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié, jusqu'à complète libération des lieux ;

Condamnons la société INSTANT SUSHI [Localité 3] à payer à la société PATRIMASFIP la somme provisionnelle de 40.251 euros, somme arrêtée au 14 septembre 2023, correspondant aux loyers et indemnités d'occupation impayés, 3e trimestre 2023 inclus ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes au titre de la clause pénale conventionnelle et de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société INSTANT SUSHI [Localité 3] à payer à la société PATRIMASFIP la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société INSTANT SUSHI [Localité 3] à supporter la charge des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 JANVIER 2024.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT